Dentro de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, está la obligación de saneamiento ya sea por evicción o por vicios redhibitorios.
Definición de vicio redhibitorio.
El vicio redhibitorio es el vicio que está oculto en razón de que el vendedor no lo dio a conocer al comprador en el momento de la venta.
Cualquier defecto o gravamen que afecte la cosa vendida al momento de hacerse la venta debe darse a conocer al comprador para evitar viciar el contrato de compraventa.
El vicio redhibitorio lleva a deshacer la venta precisamente por el vicio presente, que, de haberse manifestado por el vendedor, el comprador no hubiera consentido la compraventa.
Acción redhibitoria.
Cuando una cosa vendida presenta vicios redhibitorios, el comprador tiene la facultad de iniciar una acción redhibitoria a fin de rescindir el contrato de compraventa o, en su defecto, disminuir el precio pagado por ella.
La acción redhibitoria está contemplada en el artículo 1914 del Código Civil colombiano así:
«se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.»
A través de la acción redhibitoria, el comprador puede pedir que se termine el contrato o que se rebaje el precio de la cosa vendida por los vicios ocultos de esta, así sea mueble o inmueble.
Con esta acción se busca proteger al comprador para que la cosa que fue vendida sea garantizada por el vendedor si presenta vicios que no se veían, pero que afectan el normal funcionamiento de la cosa comprada.
Requisitos del vicio redhibitorio.
Para que un vicio sea redhibitorio debe llenar los siguientes requisitos:
- Haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no se generaron después de esta, sino que al momento del contrato ya estaban presentes.
- Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si el comprador los hubiese conocido no hubiera comprado la cosa o hubiese pagado menos por ella.
- No haber sido manifestados por el vendedor y ser difíciles de detectar por parte del comprador.
Para que sea procedente la acción redhibitoria es necesario que los vicios cumplan estos requisitos porque, de lo contrario, el comprador no obtendrá una decisión judicial a su favor.
Si en el contrato se estipula que el vendedor no estará obligado al saneamiento por vicios ocultos de la cosa, sí estará obligado a responder por aquellos de los cuales tenía conocimiento y no declaró al comprador.
Consecuencias para el vendedor por el vicio redhibitorio
Si el vendedor conocía los vicios de la cosa y no los declaró, o debía haberlos conocido por su oficio y aun a sabiendas vende la cosa, será obligado, además de la disminución del precio o la restitución según el caso, a indemnizar al comprador por los perjuicios causados.
La acción redhibitoria prescribe en seis meses para las cosas muebles y un año para las inmuebles.
Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2022, junio 17). Vicios redhibitorios en el contrato de compraventa [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/vicios-redhibitorios-en-el-contrato-de-compraventa.html
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¡Buen día! Hace un mes cerré la compra de un terreno a valor real (en relación a un terreno con papeles al día). Se me ofreció hacer una cesión de derechos por la facilidad económica en cuanto a los costos, y que luego podía escriturar si así lo quería. A los días de firmar el contrato, supe que el terreno no tenía escritura (siento que el vendedor fue muy astuto, ya que hablaba como si estuviera todo bien, pero en definitiva nunca me exhibió documentación al respecto), y hoy por hoy, si deseo escriturar, debo hacer un juicio de usucapión.
Por otro lado, contraté a personal para que hiciera el pozo ciego (pozo negro) y estos me comentaron que pudieron hacerlo, pero a una profundidad de un metro, ya que había una vertiente. Por este motivo, fui a la municipalidad para consultar sobre esa vertiente y me informaron que el terreno está ubicado sobre un arroyo, el cual fue cubierto con un relleno de tierra, por lo que a simple vista no es visible.
¿Esto sería suficiente para rescindir el contrato y volver al estado natural en que se encontraba antes de dicho negocio? ¿Podría recuperar mi dinero?
El año para reclamar la acción redhibitoria es una cosa, pero se puede reclamar la rebaja de precio (18 meses desde la entrega del bien inmueble), ya sea en el caso del artículo 1915 o en el artículo 1925 del Código Civil.
¿No se establece la prescripción de la indemnización de los perjuicios por los vicios redhibitorios en el Código Civil? Agradezco la aclaración.