¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando el inmueble arrendado es vendido o enajenado por parte del arrendador?
- ¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por venta del inmueble?
- Causas por las que se extingue el arriendo.
- Obligados a respetar el contrato de arrendamiento al vender el inmueble.
- Terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.
- Cláusula de venta de inmueble en contrato de alquiler.
- Preguntas frecuentes.
¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por venta del inmueble?
La venta del inmueble arrendado no es una causa que la ley considere para la terminación del contrato de arrendamiento, pero sí puede ser una causa contractual.
Significa que la terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble arrendado está sujeta a lo que figure en el contrato.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, se permite la terminación del contrato al finalizar el término del contrato inicial o de las prórrogas, por la venta del inmueble, pero sólo a la terminación del contrato, no en vigencia del mismo.
Causas por las que se extingue el arriendo.
El artículo 2008 del Código Civil señala que el arrendamiento expira por las siguientes causales:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
- Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
La que nos interesa es la causal 3, pues se entiende que si se enajena el inmueble, se extingue el derecho del arrendador sobre él, y al respecto se debe tener en cuenta lo que dice el artículo 2016 en su inciso primero:
«Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.»
Pero la venta del inmueble no es independiente de la voluntad del arrendador, por lo tanto, la venta del inmueble no da lugar a la extinción del arrendamiento, lo que, por supuesto, no impide que el contrato sea terminado.
Obligados a respetar el contrato de arrendamiento al vender el inmueble.
El artículo 2020 del Código Civil señala que los siguientes sujetos están obligados a respetar el contrato de arrendamiento:
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
La venta es una transferencia a título oneroso, por tanto, le aplica el numeral 2, y este señala que el comprador estará obligado a respetar el arriendo sólo si este se ha contraído por escritura pública.
En consecuencia, si el contrato de arrendamiento no se ha elevado a escritura pública, el comprador no tiene la obligación de respetar el contrato, es decir, que puede darlo por terminado unilateralmente.
Terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.
Al tenor del artículo 2020 del Código Civil, cuando el comprador no esté obligado a respetar el arrendamiento, puede terminarlo, o lo puede terminar el arrendador antes de vender el inmueble.
Pero como la terminación será unilateral y sin que exista incumplimiento por parte del arrendatario, se debe entender como una terminación injustificada, y aunque tal figura no está contenida de forma expresa por la ley, nos sirve para significar que, si en el contrato de arrendamiento se pactó alguna cláusula de incumplimiento o penalidad, el arrendador tendría la obligación de pagarla.
Que el contrato de arrendamiento pueda ser terminado no significa que el arrendador tenga libertad absoluta para terminarlo sin sufrir consecuencias, en caso de que tales consecuencias existan.
Todo contrato puede deshacerse en la misma forma en que se hace, pero si una de las partes incumple, debe atenerse a lo que diga el contrato.
El pago de cualquier penalidad dependerá de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, pues es posible condicionar la duración del contrato de arrendamiento a la venta del inmueble, y en tal caso, el contrato termina por sí solo al cumplirse la condición, que es la venta del inmueble.
De hecho, cuando el arrendador tiene planeado vender la casa, pero mientras tanto decide arrendarla, incluye en el contrato esa situación para evitar problemas con la entrega del inmueble una vez vendido.
Tratándose de vivienda urbana, el contrato de arrendamiento puede ser terminado por la venta del inmueble, pero el artículo 22 de la Ley 820 de 2003 exige que el arrendatario sea notificado con una antelación no inferior a 3 meses, y, además, se debe constituir una caución en los siguientes términos:
«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»
No es que se deba indemnizar al arrendatario, sino que es una garantía de cumplimiento de la causal alegada, de manera que, si el arrendador no vende el inmueble, y sólo fue una estrategia para deshacerse del inquilino, entonces se puede hacer efectiva la garantía en favor del arrendatario.
Lo anterior es independiente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento respecto a las consecuencias del incumplimiento o respecto a las consecuencias de la venta del inmueble.
Cláusula de venta de inmueble en contrato de alquiler.
En el contrato de arrendamiento es posible incluir una cláusula en la que se indique que el contrato de arrendamiento se terminará en caso de que el inmueble sea vendido.
Lo importante es notificar al inquilino o arrendatario de que el inmueble que tomará en arriendo está en venta, por lo que debe aceptar tomar en arriendo el inmueble bajo esas condiciones, lo que es perfectamente legal.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes planteadas por nuestros lectores.
En caso de que el apartamento alquilado se venda, el contrato de arrendamiento podrá terminarse siguiendo las indicaciones del artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
Sin embargo, dependerá de lo que se acuerde con el vendedor o arrendador actual y el nuevo, que podría estar de acuerdo en continuar con el contrato de arrendamiento, pero será su decisión.
No. Si el contrato de arrendamiento termina por la venta del inmueble, el arrendatario no puede negarse a entregarlo, y será objeto de un lanzamiento si insiste en ello, debido a que la venta del inmueble puede dar lugar a la terminación del contrato de arrendamiento, y en los casos en que es así, según lo expuesto anteriormente, el arrendatario debe entregar el inmueble.
Porque el contrato de arrendamiento no impone una limitación o restricción al dominio del inmueble, y por lo tanto su propietario y arrendador no está impedido para vender el inmueble.
La ley no impide la venta de un inmueble arrendado, pero sí establece los casos en que el arrendamiento debe ser respetado, que son excepcionales, pero por regla general, la venta de un inmueble arrendado da lugar a la terminación del contrato de arrendamiento.
Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, mayo 7). Venta de inmueble arrendado [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/venta-de-inmueble-arrendado-termina-el-contrato-de-arrendamiento.html
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¿Si firmé contrato de arrendamiento de una oficina como persona natural y mi arrendador también era persona natural, luego este vendió la oficina a una persona jurídica que declara IVA, y esta me exige que le deba comenzar a pagar dicho IVA sin haberse terminado el contrato que había firmado antes, me puede este exigir el pago de dicho IVA?
Sí, porque el nuevo arrendador es responsable del IVA y debe facturarle el arrendamiento con IVA.
Acabo de comprar un apartamento que está siendo ocupado por un inquilino a través de una inmobiliaria. Por ahora, la idea es mantener al mismo inquilino. El apartamento era de mi mamá y yo se lo compré a ella. La pregunta es: ¿pasa algo si no le aviso a la inmobiliaria que el dueño del apartamento cambió?
¡Gracias!
Oficina que cambió de dueño de persona jurídica a persona natural. Se pagaba el IVA, pero ahora el dueño dice que él no lo cobra, y el arrendador es persona jurídica. Hubo cesión de contrato y envían cuentas de cobro sin cobrar IVA. Entiendo que existe una multa para el arrendatario persona jurídica por no pagarlo.
¡Mil gracias!
Si el arrendador dejó de ser responsable del Iva al pasar de persona jurídica a natural, y en el Rut de la persona natural figura como no responsable del Iva, no hay lugar a cobrar el Iva por lo que el procedimiento que usted comenta sería correcto.
Tengo una inquietud y no sé cómo resolverla. Resulta que inicié el trámite de arriendo de un apartamento, hice todos los procedimientos, firmé el contrato y lo autentiqué. Lo envié al dueño para que él lo firmara y diligenciara, y ahora me indica que vendió el apartamento.
He perdido tiempo y creí en la promesa de valor. Esto ha resultado en que no tengo dónde vivir, ya que notifiqué, creyendo que todo estaba listo, y ahora tampoco me quieren devolver el contrato firmado.
En razón a que el contrato no fue firmado por el arrendador, resulta casi imposible reclamarle nada, puesto que el contrato no nació y no existe un arrendador, y como no existió un contrato de promesa de arriendo por escrito, no se puede hacer nada.
No existe un parentesco en razón a que el hijo de su nuera no es reconocido por su hijo. Si fuera adoptado por su hijo sería un nieto en relación civil de parentesco.
Durante más de 10 años, administré dos apartamentos para una familia, los cuales rentaba por días. Mi ganancia era del 10%. Nunca firmé contrato con ellos. Dentro de mis funciones estaba el mantenimiento general de los apartamentos, el aseo, el pago de servicios, impuestos, la reparación de algún electrodoméstico, el arriendo de los mismos, y el pago de administración. Tenía una ganancia del 10% por los arriendos.
El trato lo realicé con el señor, pero este falleció hace 7 años, y desde ese momento me entendí con la señora y los hijos. El trato siguió igual, y si ellos mandaban un recomendado, yo no recibía ninguna comisión. Un día, decidieron vender un apartamento y terminar con la relación laboral que teníamos, sin reconocerme nada. Deseo saber si tengo algún derecho para reclamar.
Buenos días, Salvador.
Por lo que usted describe, su relación es más comercial que laboral por lo que difícilmente se puede alegar la existencia de un contrato de trabajo realidad.
Saludos
Alquilé un inmueble por seis meses. La arrendataria vendió y me solicitó que desocupará el inmueble en menos de un mes, aun sin haber cumplido los dos meses de arriendo.
Al arrendatario no le corresponde multa, aunque no esté especificado en el contrato.
No, por respeto a los derechos fundamentales a la intimidad, en conexión con el de libertad, a menos que se pacten en el contrato de arrendamiento estas posibilidades y se hagan notificaciones de las visitas con suficiente antelación, los arrendatarios no están obligados a permitir el ingreso del arrendador o terceros, a menos que sea para cumplir con sus obligaciones de mantenimiento y reparaciones del inmueble.
Para confirmar, soy propietario y tengo arrendado mi apartamento dentro de su primera vigencia hasta mayo de 2024. Me urge venderlo; el contrato no está elevado a escritura pública. En ese orden, según explica este artículo, el comprador puede terminar el contrato anticipadamente, es decir, ya, con previo aviso de tres meses y antes del vencimiento de su primera vigencia.
¿Cómo y/o hasta cuándo cesa la figura de arrendamiento de un inmueble cuando el inmueble arrendado se vende al mismo inquilino que ocupa el inmueble? ¿Hasta el momento de pago de la totalidad del valor pactado en la compra o se paga proporcionalmente?
Tengo un apartamento, el cual arrendé, y a los 15 días de vivir los nuevos arrendatarios, resulta que hay un comprador con afán de obtenerlo. Con los arrendatarios aún no hemos firmado el contrato. Si decido venderlo, ¿qué se debe hacer con los arrendatarios? Moralmente me afecta decirles, así que no le he confirmado nada al comprador, pero también es difícil perder la venta.
¿Lo pautado se convierte en ley? Creo que se debe, primeramente, pactar lo que se va a pautar antes de legalizarlo. Fin de la cita.
Estamos vendiendo una casa con varios locales. Esta casa se está vendiendo a unas personas que son arrendatarias allí mismo. Tengo la duda: ¿deberían ellos seguir pagando el alquiler mientras se lleva a cabo la transacción?
En resumen, ¿quién sigue recibiendo los alquileres mientras se finaliza el negocio?
Les agradezco mucho su grandiosa ayuda.