Terminación del contrato de arrendamiento por humedades en el inmueble

Una de los principales problemas que experimentan los arrendatarios o inquilinos es la presencia de humedades en los inmuebles, humedades que pueden ser leves y de fácil reparación, o que pueden ser complejas y estructurales y difíciles de reparar, por lo que surge la duda de si el arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento sin tener que pagar penalidades por incumplimiento o terminación anticipada del mismo.

Obligación del arrendador de arreglar las humedades.

En general, las humedades y filtraciones se producen por daños estructurales del inmueble, es decir, no corresponden a reparaciones locativas, sino que son daños en la estructura de las conexiones de agua del inmueble, y de acuerdo al artículo 1985 del Código Civil, estas reparaciones corresponden al arrendador.

De acuerdo con lo anterior, si el arrendador no repara las humedades, está incumpliendo con sus obligaciones, lo que supone un incumplimiento del contrato y habilita automáticamente al arrendatario para terminar el contrato alegando precisamente el incumplimiento del arrendador.

Frente a este escenario, el arrendatario no debe pagar ninguna penalidad porque no ha incumplido. Las penalidades las paga quien incumple, no el afectado por el incumplimiento de la contraparte.

El incumplimiento del arrendador se debe probar.

Para que el arrendatario pueda alegar el incumplimiento como causa para terminar justificadamente el contrato de arrendamiento, deberá demostrar que el arrendador incumplió con sus obligaciones, y para ello debe demostrar que las humedades existen y que son relevantes, no cualquier humedad, que tiene el potencial para que al inmueble no se le pueda dar el uso adecuado debido a que no cumple las condiciones de seguridad y sanidad, como lo exige el artículo 8 de la Ley 820 de 2003.

Probado que el inmueble no cumple con las condiciones de seguridad y sanidad, debe demostrar que el arrendador fue debidamente informado de ello y que se negó a reparar el inmueble para dejarlo en las condiciones necesarias para ser utilizado.

Las humedades deben comprometer la seguridad y sanidad del inmueble.

Es importante anotar que, para que las humedades puedan ser alegadas como causa para terminar el contrato de arrendamiento, deben comprometer la seguridad y la sanidad del inmueble. Es decir, deben poner en riesgo la salud de los ocupantes y poner en riesgo los bienes de este, lo que, se repite, debe ser acreditado.

Este aspecto es complejo porque es muy subjetivo, y para lo que una persona puede ser importante, para otra no lo es; hay personas que, por problemas de salud, no pueden tolerar la más mínima humedad ni los hongos, lo que debe ser acreditado también para justificar la terminación del contrato de arrendamiento.

El incumplimiento da lugar a la terminación del contrato de arrendamiento.

El artículo 1990 del Código Civil expresamente señala que el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato de arrendamiento si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para el que ha sido arrendada, de modo que el asunto se reduce a comprobar el incumplimiento.

El arreglo de las humedades por parte del arrendatario.

Otra alternativa por la que puede optar el arrendatario es realizar él mismo las reparaciones necesarias para superar el problema de las humedades y luego descontar el precio pagado del canon de arrendamiento en los términos del artículo 27 de la Ley 820 de 2003. Sin embargo, esto puede ser fuente de conflicto, ya que si el arrendador no quiere arreglar las humedades, tampoco querrá que el arrendatario las arregle y luego le descontará el precio.

Mejor un acuerdo que un juicio civil.

Es probable que para el arrendatario esté justificado terminar el contrato de arrendamiento por las humedades y para el arrendador no, así que el arrendador puede optar por demandar al arrendatario para exigirle el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que faltan para finalizar el contrato y la cláusula de incumplimiento que se haya pactado. Será en ese juicio donde se debe acreditar el incumplimiento, y no hay seguridad de que el arrendador tenga la razón o que, a pesar de tenerla, pueda probar los hechos, así que, en lo posible, lo ideal es llegar a un acuerdo para terminar el contrato por mutuo acuerdo.

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