Debido a la protección especial que la ley confiere a los comerciantes, la terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales está sometida a reglas especiales que en ocasiones hacen muy difícil terminar esos contratos.
- ¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de local comercial?
- Derecho del arrendatario a renovar el contrato de arrendamiento.
- Causales para la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.
- Terminación del contrato de arrendamiento por venta del local comercial.
- Terminación del contrato de arrendamiento por embargo de local.
- Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial por causas legales.
- Artículo 518 del Código de Comercio.
- Desahucio en local comercial.
- Derechos de un arrendatario por antigüedad.
¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de local comercial?
La terminación del contrato de arrendamiento de un local comercial está especialmente regulada por el Código de Comercio, y en algunos casos no es suficiente con que simplemente expire el término de duración pactado.
La forma más sencilla para terminar el contrato de arrendamiento de un local comercial es mediante un acuerdo mutuo entre arrendador y arrendatario.
Esto en razón a que el arrendatario, en ciertas circunstancias contempladas por la ley, tiene el derecho a que el contrato de arrendamiento le sea renovado, o, dicho de otro modo, el arrendador queda obligado a renovar el contrato, lo que en algunos casos hace imposible la terminación del contrato si no es con la anuencia del arrendatario.
Derecho del arrendatario a renovar el contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento por lo general se hace a término fijo, pero expirado el término de arrendamiento pactado no necesariamente implica que el contrato termina, pues la ley considera el derecho del arrendatario a que se le renueve el contrato.
Este derecho está contemplado en el artículo 518 del Código de Comercio, y señala que el arrendatario que ha ocupado un mismo establecimiento de comercio por un término no inferior a dos años tiene derecho a que se le renueve.
Si el contrato de arrendamiento ha durado menos de 2 años, el arrendatario no tiene derecho a que se le renueve el contrato, así que puede, expirado el plazo, terminar el contrato.
El derecho a la renovación del contrato desaparece cuando se presentan las siguientes condiciones:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Luego de dos años de arrendamiento, el contrato de arrendamiento no puede ser terminado (no renovado), excepto si se configura una de las causales ya señaladas, o si el arrendatario decide no continuar con el contrato.
El derecho es del arrendatario, quien puede ejercerlo o no.
Lo expuesto aquí aplica a cualquier arrendamiento comercial, como un local propiamente dicho, oficinas, bodegas, depósitos, en fin, cualquier inmueble que se utilice para un establecimiento de comercio.
Causales para la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.
El contrato de arrendamiento de local comercial se puede terminar por la expiración del plazo sin que se renueve, o en ejecución del contrato, esto es, antes de que expire el plazo si existe una causa legal o justa para hacerlo.
Las causales para terminar el contrato por no renovación están expresamente señaladas en el artículo 518 del Código de Comercio.
Las causales para la terminación del contrato de arrendamiento durante su ejecución no están reguladas por el Código de Comercio, sino por el Código Civil, y la principal de todas es por voluntad de las partes.
Causales para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento de local comercial.
El arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento del local comercial en cualquier momento por las siguientes causas.
- Por no pago de la renta o canon de arrendamiento.
- Por utilización del local para usos distintos a los autorizados en el contrato.
- Cuando el arrendatario no conserve el local en buen estado.
- En general, cualquier incumplimiento del arrendatario.
Si el arrendatario incumple el contrato de arrendamiento de cualquier modo, el arrendador queda facultado para terminarlo.
Indemnización por incumplimiento del arrendatario.
Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y en razón de ello el arrendador se ve obligado a terminar con el contrato, se aplica lo dispuesto en el artículo 2003 del Código Civil:
«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»
En otras palabras, el arrendatario tendrá que pagar los cánones de arrendamiento que falten por causarse hasta la terminación del contrato de arrendamiento, o hasta que el contrato termine surtida la notificación de terminación del contrato (desahucio).
Causales para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento de local comercial.
El arrendatario también puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por justa causa en los siguientes casos:
- Cuando el propietario no mantiene en estado funcional el local.
- Por mal estado del local.
- Por perturbación en el uso del local por terceros.
- Cualquier otro incumplimiento contractual del arrendador.
Si el contrato de arrendamiento es terminado por culpa del arrendador, naturalmente el arrendatario no debe pagar ninguna indemnización ni cánones pendientes de causarse, y, por el contrario, en algunos casos puede solicitar al arrendador el pago de una indemnización.
Terminación del contrato de arrendamiento por venta del local comercial.
La venta del local comercial por parte del dueño o arrendador no afecta el contrato de arrendamiento, de modo que el nuevo dueño no puede terminarlo, al menos por una justa causa.
El artículo 2020 del Código Civil señala lo siguiente:
«Estarán obligados a respetar el arriendo:
1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Recordemos que, si al momento de la venta del local no se han cumplido los 2 años de permanencia en el local, el arrendatario no tiene derecho a la renovación y el contrato puede no ser renovado por el nuevo dueño.
En consecuencia, para renovar o terminar el contrato, el comprador del local debe sujetarse a las reglas que hubieran aplicado al vendedor si no hubiera vendido el local, pues el contrato de arrendamiento se mantiene al margen de lo que comprador y vendedor hagan.
Terminación del contrato de arrendamiento por embargo de local.
¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento del local comercial si es embargado por un acreedor del arrendador?
En tal caso, el contrato tampoco se ve afectado, como claramente lo señala el artículo 2023 del Código Civil:
«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derecho y obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.»
El contrato de arrendamiento sigue vigente y simplemente hay una sustitución del arrendador tanto en sus derechos como en sus obligaciones.
Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial por causas legales.
El contrato de arrendamiento se puede terminar por una causa expresamente considerada por la ley que no depende de la voluntad del arrendatario, y es cuando el local arrendado es expropiado por utilidad pública. Esta causal está contenida en el artículo 2018 del Código Civil.
Artículo 518 del Código de Comercio.
El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario, y
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Es de esta norma que surge la posibilidad de no renovar el contrato de arrendamiento del local comercial una vez que se ha hecho obligatorio hacerlo.
Desahucio en local comercial.
El desahucio en un local comercial hace referencia a la necesidad de notificar al arrendatario de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, y tal obligación aplica específicamente para los numerales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio, es decir, cuando se niega la renovación del contrato en razón de que el arrendador requiere el local comercial para su utilización en los términos de la ley, o porque el local requiere ser reparado o reconstruido.
En resumen, el desahucio es el preaviso que el arrendador debe dar al arrendatario para la terminación o no renovación del contrato de arrendamiento.
Derechos de un arrendatario por antigüedad.
En el arrendamiento de locales comerciales, el arrendatario, por antigüedad, tiene derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento, derecho que se adquiere luego de 2 años.
Además, la antigüedad otorga al arrendatario el derecho a ser preferido a la hora de arrendar locales reconstruidos en los términos del artículo 521 del Código de Comercio.
Recordemos que una de las razones por las que se puede terminar el contrato de arrendamiento del local comercial es que el edificio o local deba ser reconstruido, de modo que, una vez reconstruido, el arrendatario anterior tiene derecho a que se le prefiera al momento de arrendar nuevamente los locales.
Qué es un agente oficioso
Acreedor puede perseguir bienes del deudor que se insolventaForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, octubre 3). Terminación de contrato de arrendamiento de local comercial [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-de-local-comercial.html
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Buen día, quisiera saber si un local arrendado por una inmobiliaria se desocupa antes de terminar el contrato. La inmobiliaria cobra la cláusula pactada de tres cánones mensuales. ¿Quién recibe el valor de la sanción y en qué parte de la ley dice esto? Gracias.
Se aplicará lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento, puesto que tratándose de locales comerciales, las partes tienen libertad para pactar las condiciones.
En general, se deben pagar todos los cánones que corresponda a la duración del contrato, y en ocasiones, se puede pactar que se pague una indemnización equivalente a 3 cánones de arrendamiento independientemente del número de meses que faltaban para terminar el contrato.
Saludos
Mi pregunta es la siguiente:
1. Tengo un local (restaurante-hotel) en el Parque del Neusa, ampliamente conocido, que me arrienda la Corporación Autónoma Regional CAR desde hace 27 años. Este arriendo se basa en un contrato suscrito con la Ley 80 de 1993 y está regido por el derecho privado, habiendo acreditado al máximo, por mi excelencia y esfuerzo, durante todos estos años.
La CAR me quiere desalojar porque va a arrendar el parque a un operador privado que hará lo mismo.
Pregunto: ¿tengo derecho a recibir indemnizaciones y cuáles serían?
Además, ¿tengo derecho a que, si se arrienda el parque y se opera el hotel que yo ocupaba, se respete mi derecho de renovación por haber estado más de 2 años en el lugar? Y si el nuevo operador hace lo mismo, ¿se debe respetar mi derecho de renovación con la CAR que opera el parque y el hotel?
En principio si tendría derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, y a que se le indemnice en caso que no se renueve y un nuevo arrendador desarrolle la misma actividad suya. Sin embargo, por la complejidad del tema le sugerimos contactar a un abogado especialista en ese tema que no es de poca monta.
Saludos
Deseo dar por terminado el contrato de administración o corretaje con una inmobiliaria y parece una lucha ingente e imposible de lograr. Ponen trabas y difieren de manera indeterminada la devolución de la disposición del inmueble de mi propiedad, por mediar un contrato de arrendamiento de un consultorio.
Tenemos una casa arrendada desde hace 8 años. Hace 3 años, debido a la pandemia, nos impusieron un contrato y pasó de ser residencial a comercial. Le hemos hecho todas las adecuaciones desde hace 8 años y, hasta la fecha, hemos invertido casi 50 millones en estas. Ahora que ven la casa bonita, la piden argumentando unos arreglos en el segundo piso, los cuales no nos afectan directamente. Incluso propusimos retirarnos 2 meses para que hicieran las adecuaciones y no quisieron. Lo que quieren es aprovechar que ya todo está bien y sacarnos. ¿Qué abogado sería el ideal para brindarnos apoyo en este caso que tenemos?
No conocemos un abogado experto en estos temas que podamos recomendar. Lo ideal es contactar a un abogado experto en bienes raíces o temas inmobiliarios.
Saludos
Buenas tardes:
En calidad de arrendataria, hice entrega del local que tuve por 6 años consecutivos. Ahora la inmobiliaria me está pidiendo la suma de diez millones de pesos para dejarles el local nuevo. ¿Es esto posible? ¿Pueden cobrarme después de 6 años por reparaciones?
Buena tarde. Es muy importante revisar los acuerdos iniciales que se fijaron en el contrato de arrendamiento, ya que es difícil precisar si está bien o mal por parte de la inmobiliaria cobrar estos valores. Por ejemplo, no sabemos si este valor de 10″ corresponde al equivalente a uno o diez cánones de arrendamiento.
Es fundamental que usted tenga presente que, a lo largo de estos años, ha adquirido derechos que debe hacer valer, por lo que es muy importante que le asesoren antes de tomar una decisión.
Tenemos una casa arrendada desde hace 8 años. Hace 3 años, debido a la pandemia, nos impusieron un contrato y pasó de ser residencial a comercial. Le hemos hecho todas las adecuaciones desde hace 8 años y, hasta la fecha, hemos invertido casi 50 millones en estas. Ahora que ven la casa bonita, la piden argumentando unos arreglos en el segundo piso que no nos afectan directamente. Incluso propusimos retirarnos 2 meses para que hicieran las adecuaciones y no quisieron. Lo que quieren es aprovechar que ya todo está bien y sacarnos. ¿Qué abogado sería el ideal para brindarnos apoyo en este caso que tenemos?
Buenas tardes:
En calidad de arrendataria, hice entrega del local que tenía por seis años consecutivos. Ahora la inmobiliaria me está pidiendo la suma de diez millones de pesos para dejarles el local nuevo. ¿Es esto posible?
Atentamente.
Buenas tardes, señor Hernando.
Eso depende de lo que esté estipulado en el contrato de arrendamiento, pero en general, es obligación del arrendatario entregar el local en las mismas condiciones en que lo recibió, lo que implica pintarlo por lo menos, y usted puede pintarlo por su propia cuenta, o darle la plata a la inmobiliaria para que lo haga.
Aquí estamos suponiendo que sólo sea cuestión de pintarlo, pero es posible que haya desperfectos adicionales que se deban arreglar, como huegos en paredes o pisos, puertas rotas, etc.
Saludos
Buenas tardes:
El artículo menciona “Causales para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento de local comercial”:
– Por no pago de la renta o canon de arrendamiento.
– Por utilización del local para usos distintos a los autorizados en el contrato.
– Cuando el arrendatario no conserve el local en buen estado.
– En general, cualquier incumplimiento del arrendatario.
¿Cuál es el soporte legal? ¿Qué artículo del Código Civil o Comercial regula este contenido?
Tengo arrendada una bodega y me faltan 3 meses y 8 días para que se acabe el contrato de arriendo. Sin embargo, en este momento me quitaron el contrato de trabajo y no tendremos ingresos. Debo desocupar porque ya no funcionaremos más, pero mi duda es si debo pagar indemnización por incumplimiento de contrato.
Si un contrato comercial se va a dar por terminado unilateralmente por el arrendatario, debido al cierre prolongado de la vía para desarrollar su actividad comercial, ¿con cuánto tiempo se debe notificar al arrendador para no asumir más el canon de arrendamiento?
Cordial saludo.
En septiembre del 2022, alquilé una fuente de soda. El arrendador me dijo que todos los impuestos se encontraban al día, pero nunca me entregó el paz y salvo del impuesto de Sayco y Acinpro. Después de 2 meses, me enteré de que este impuesto no se había pagado y tuve que cancelarlo yo, hasta el 31 de diciembre.
¿Puedo cancelar el contrato por incumplimiento del arrendador? ¿Estoy obligado a pagar desahucio?
Gracias.
Buenos días, señor Gerente:
Desde 2013, en que fallecieron mis padres, tenemos una casa con dos locales comerciales alquilados. Desde entonces, mi hermano mayor, por estar más cerca, se ha encargado del cobro de los arriendos y del pago de los impuestos, pero no ha hecho más, ya que ni siquiera le ha puesto pintura a la casa, la cual se encuentra en un deterioro muy notorio. Tampoco nos ha informado sobre lo que se ha recaudado por los arriendos a ninguno de mis hermanos; somos cuatro y ya llevamos casi diez años en esta situación.
¿De qué forma podemos solicitarle a mi hermano mayor el estado de cuentas relacionado con el recibo de los arriendos? La casa se encuentra en muy malas condiciones en cuanto a deterioro y presentación. Estamos muy preocupados, ya que los techos son de guadua y ya están podridos. Queremos repararlos, pero como están arrendados, estas reparaciones no se pueden ejecutar con los locales ocupados por el riesgo que esto representa. ¿Cómo podemos pedirle que los desocupe sin vernos perjudicados o sancionados?
Agradezco su atención.
Buenos días, tomé en arriendo una bodega desde hace más de 10 años. Allí funciona un parqueadero. Ya se vence el contrato y lo voy a entregar. ¿Existe alguna norma o ley que prohíba al dueño del predio ejercer el mismo uso de parqueo en ese lugar, por lo menos por un tiempo?
Buenas tardes. Tengo una pregunta: en un año, el 14 de octubre, me mandan una solicitud de restitución de un inmueble comercial, anticipando 47 días la finalización de mi contrato, por un motivo que desconozco. Desean que desaloje. Mi pregunta es: me deben una suma de 1.550.000 pesos, no me hacen valer mi dinero, pero quieren que desaloje. ¿Puedo hacer algo en este caso? ¿Qué pasaría si no desalojo por falta de mi dinero y, además, no encuentro a dónde ir? Me gustaría recibir asesoría, por favor. Gracias. Mi celular es 3112083117.
Buenas tardes:
Tenemos arrendado un local comercial a un señor que lleva 4 años. Queremos solicitarle que nos desocupe porque queremos montar un negocio propio. El contrato se renovó automáticamente hace 2 meses y faltan aún 4 meses para que se cumpla. Es vital para nosotros montar nuestro emprendimiento. ¿Cuál es la mejor manera de solicitar el local comercial?
El señor también nos dejó de pagar un mes de arriendo en la época de pandemia. Le expresamos durante mucho tiempo que se pusiera al día con el mes y, hasta ahora, no lo ha hecho. ¿Podría ser esto una causal justa para proceder con su desalojo?
Gracias.
Sí, el decreto 579 de 2020 busca que el arrendador y el arrendatario lleguen a acuerdos especiales para el pago de los cánones de arrendamiento que se generen únicamente durante la vigencia de las medidas, es decir, para las rentas que se causen desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020.
Sí, el Decreto 579 de 2020 busca que el arrendador y el arrendatario logren acuerdos especiales para facilitar el pago de los cánones de arrendamiento que se generen únicamente durante la vigencia de las medidas, es decir, para las rentas que se causen desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020.
Sí, el Decreto 579 de 2020 busca que el arrendador y el arrendatario logren acuerdos especiales para facilitar el pago de los cánones de arrendamiento que se generen únicamente durante la vigencia de las medidas, es decir, para las rentas que se devenguen desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020.
Estimada Sra. Zulay:
En primer lugar, valdría la pena revisar si el contrato inicial permite la cesión o no, de tal suerte que se puedan establecer las acciones legales que le resulten más favorables. Por eso, se recomienda siempre incluir la prohibición de la cesión del contrato.
En segundo lugar, se aconseja firmar un contrato nuevo que incluya la cláusula de no cesión.
Saludos.
Muy buenas tardes:
Tengo una consulta. Llevo dieciocho años en un local comercial donde funciona un jardín infantil. Los gastos que han generado la adecuación del mismo son casi $400.000.000, además de los contratos que se tienen con los docentes y padres de familia.
El día de hoy me llegó un correo solicitándome el local, con fecha del 17 de diciembre de 2022. ¿Podría solicitar alguna indemnización? Mil gracias.
Buenas tardes. ¿La destinación de un local para actos que indiquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva, es causal para la terminación del contrato de arrendamiento? Muchísimas gracias.
Buenos días, cordial saludo:
Mi papá tiene en arriendo un local desde hace 15 años y le solicitan que desocupe lo más pronto posible. Sin embargo, él no tiene otra opción de un local cerca, lo que implicaría cerrar del todo. Además, él es una persona de 64 años y este local es el único sustento que tiene para su alimentación, gastos y obligaciones.
Agradezco su colaboración.
Cordial saludo,
Resulta que arrendé un local comercial (soy propietario). El inquilino tiene una antigüedad de más de 5 años. Es necesario realizar la reparación del techo porque se encuentra inestable, pero requiero el local desocupado para llevar a cabo el cambio del techo. El inquilino no quiere permitir el arreglo y pone condiciones: que debo realizar la reparación con el establecimiento en funcionamiento y que debo garantizar la seguridad de sus productos y de los clientes. Sin embargo, esto no es viable, ya que se trata del techo de todo el local y no es un simple ajuste; debo hacer el cambio, pues el techo en guadua ha cumplido su vida útil. Faltan menos de 3 meses para cumplir el plazo del contrato, que especifica un preaviso de 1 mes. ¿Debo esperar otro año para notificarle? ¿Qué pasaría si el techo se cae y genera daños?
Buenas tardes. Resulta que llevo 6 años en un local comercial. Tengo una ferretería y el señor me notificó que tengo que entregarle el local el 15 de abril de 2022, cuando se me vence el contrato para hacer unos arreglos. Recibí la notificación el 5 de febrero de 2022.
Mi pregunta es: ¿qué puedo hacer si en 2 meses no sé a dónde ir? Ese día cumplo 6 años aquí. ¿Podría pedirle más tiempo mientras consigo algo cerca? Este punto lo acredité, y nunca le he quedado mal al señor con el arriendo ni con los servicios. Gracias.
Buenas tardes,
Mi consulta es la siguiente: soy arrendataria de un local comercial con un contrato por un año, pero quiero finalizar dicho contrato porque el local no cubre sus mismos gastos. En el contrato no hay una cláusula que indique que seré amonestada o que tendré efectos legales por dicha cancelación. Aunque no lo mencione en el contrato, ¿me cobrarán el tiempo restante?
Buen día. Arrendé un local comercial hace seis años. El dueño me está pidiendo que desocupe; es propietario de cinco locales más, los cuales están ubicados en el mismo lugar. Uno de esos cinco locales lo arrendó para la misma actividad comercial. ¿Hay alguna ley que defienda mi derecho de antigüedad y acreditación? ¿Qué derechos tengo ante el tiempo que llevo aquí? ¿Debería desocupar?