Los copropietarios tienen derecho a tener mascotas en sus bienes privados en una propiedad horizontal, sometiéndose a las reglas de la sana convivencia.
No se puede prohibir la tenencia de mascotas.
Una propiedad horizontal no puede prohibir a sus residentes o moradores la tenencia de mascotas.
Si bien la Ley 675 de 2001 no se refiere expresamente a este tema, sí lo toca tangencialmente en el artículo 74:
«Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de mascotas (animales domésticos).»
De lo anterior se concluye que la ley no prohíbe la tenencia de mascotas y se limita a señalar que la propiedad horizontal tiene facultad para regularla, y la regulación no implica su prohibición.
Sin embargo, el tema de la tenencia de mascotas actualmente no está regulado por la ley de propiedad horizontal, sino por el Código de Policía o Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, considerando que no existe una ley de mascotas como tal.
Prohibición de la tenencia de mascotas peligrosas.
Respecto a la prohibición de la tenencia de mascotas en la propiedad horizontal, el artículo 117 de la Ley 1801 modificada por el artículo 10 de la Ley 2054 de 2020, señala en su primer inciso:
«Solo podrán tenerse como mascotas los animales así autorizados por la normatividad vigente. Para estos animales el ingreso o permanencia en cualquier lugar, se sujetará a la reglamentación de los lugares públicos, abiertos al público o edificaciones públicas.»
Este inciso es de aplicación general, incluyendo conjuntos cerrados.
Respecto a la propiedad horizontal, señala el inciso segundo del mismo artículo:
«No podrán prohibirse el tránsito y permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales. Los ejemplares caninos deberán ir sujetos por medio de traílla y, en el caso de los caninos de manejo especial, además irán provistos de bozal y el correspondiente permiso, de conformidad con la ley.»
Y para el caso en que, por vía de reglamento, se haya prohibido el tránsito de mascotas en las zonas comunes, señala el inciso tercero del mismo artículo:
«Los administradores de los conjuntos residenciales y de propiedades horizontal, quedan autorizados para no aplicar las normas de los Manuales de Convivencia que contraríen las disposiciones aquí descritas; por tanto, deberán solicitar de manera inmediata a las Asambleas de Copropietarios, la actualización de los Manuales de Convivencia de propiedades horizontal o conjuntos residenciales, a la normatividad que contempla el capítulo II del presente código.»
Es decir, que el administrador de un conjunto puede inaplicar las normas de convivencia que prohíban lo que la ley de forma expresa permite.
Llama la atención que la Ley 2054 de 2020 olvidó modificar o derogar el artículo 129 de la Ley 1801 de 2016, que dispone:
«En los conjuntos cerrados, urbanizaciones y edificios con régimen de propiedad horizontal, podrá prohibirse la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos, a solicitud de cualquiera de los copropietarios o residentes y por decisión calificada de tres cuartas partes de las asambleas o de las juntas directivas de la copropiedad.»
Claramente, el legislador dispone que no se puede prohibir el tránsito de mascotas, aunque sean peligrosas o de manejo especial, así que resulta contradictorio que se contemple prohibir su tenencia.
Reglas de convivencia en la tenencia de mascotas.
La propiedad horizontal no puede prohibir la tenencia de mascotas, pero la ley exige implementar medidas que garanticen la sana convivencia, aspectos que los manuales de convivencia suelen adoptar.
Es el caso de exigir que las mascotas lleven lazo, bozal, prohibir que transiten libremente y sin acompañamiento de sus dueños o cuidadores, etc.
Igualmente, la obligación de los dueños o tenedores de la mascota de recoger los excrementos dejados por esta.
En fin, el manejo de mascotas en una propiedad horizontal es básicamente el mismo que se ha de dar en la vía pública, de acuerdo al Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.
Multas o sanciones económicas relacionadas con la tenencia de mascotas.
Algunos autores consideran que es ilegal que la propiedad imponga multas relacionadas con la tenencia de mascotas; sin embargo, no es estrictamente necesario que la propiedad horizontal sea quien imponga las multas, pues el Código de Policía o de Convivencia Ciudadana ya las considera.
Las conductas y las multas relacionadas con la tenencia de mascotas consideradas por el Código de Policía son las siguientes:
| Conducta. | Multa. |
| Dejar deambular semovientes, animales feroces o dañinos en espacio público, lugar abierto al público o medio de transporte público, sin las debidas medidas de seguridad. | Ocho (8) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Impedir el ingreso o permanencia de perros lazarillos que, como guías, acompañen a su propietario o tenedor, en lugares públicos, abiertos al público, sistemas de transporte masivo, colectivo o individual o en edificaciones públicas o privadas. | Ocho (8) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Omitir la recogida de los excrementos de los animales, por parte de sus tenedores o propietarios, o dejarlos abandonados después de recogidos, cuando ello ocurra en el espacio público o en áreas comunes. | Cuatro (4) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Trasladar un canino de raza potencialmente peligrosa en el espacio público, zonas comunes o en los lugares abiertos al público o en el transporte público en que sea permitida su estancia, sin bozal, trailla o demás implementos establecidos por las normas vigentes. | Ocho (8) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Incumplir las disposiciones para el albergue de animales. | Ocho (8) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Tolerar, permitir o inducir por acción u omisión que un animal ataque a una persona, a otro animal o a bienes de terceros. | Treinta y dos (32) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Permitir que animales o mascotas esparzan, parcial o totalmente, en el espacio público o zonas comunes, el contenido de las bolsas y recipientes para la basura, una vez puestas para su recolección. | Cuatro (4) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Permitir a niños, niñas o adolescentes la posesión, tenencia o transporte de ejemplares caninos potencialmente peligrosos. | Ocho (8) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| Tener o transportar caninos potencialmente peligrosos estando en estado de embriaguez o bajo el influjo de sustancias psicoactivas. | Ocho (8) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
| No contar con póliza de responsabilidad civil extracontractual por la propiedad o tenencia de ejemplares caninos de manejo especial, una vez el Gobierno nacional expida la reglamentación sobre la materia. | Treinta y dos (32) salarios mínimos diarios legales vigentes (smdlv). |
Frente a estos casos, la administración de la propiedad horizontal puede recurrir a una acción policiva adjuntando las pruebas que demuestren la ocurrencia del comportamiento, como los videos de las cámaras de seguridad ubicadas en las zonas comunes.
No hay que olvidar que la propiedad horizontal puede tener un comité de convivencia que puede actuar como primera instancia para intentar corregir el comportamiento del infractor, y en caso que este haga caso omiso, se debe recurrir a la acción policiva, colocando la respectiva denuncia o poniendo en conocimiento el comportamiento a las autoridades competentes.
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Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2021, marzo 1). Tenencia de mascotas en la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/tenencia-de-mascotas-en-la-propiedad-horizontal.html
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Buenas tardes, tengo una consulta. Tengo dos mascotas Shih Tzus pequeñas, muy dulces y educadas. Generalmente las saco del conjunto a pasear, porque aquí prohíben que caminen en áreas verdes, así se les recoja el excremento. Tuve que sacarlas en el conjunto porque una de mis perritas está baja de defensas, y necesito que camine por su salud mental; sin embargo, me notificaron una infracción por eso.
¿Esto es legal?
Quedo atenta.
Si en el reglamento está prohibido pasear mascotas por las zonas comunes verdes la infracción es procedente, y es algo lógico, puesto que si se establecen excepciones se generarán problemas de convivencia, y la razón por la que se prohíbe el paseo de mascotas en zonas comunes, es que muchas personas no recogen los excrementos, por lo que se establecen reglas que todos deben cumplir, tanto los que son responsables y solidarios como aquellos que no.
Saludos
Vivo en un conjunto cerrado. El tema es que hay perritos que quedan solos casi todo el día y, en la noche, encerrados. Ellos lloran todo el tiempo y se ha convertido en un problema de convivencia. ¿Qué debo hacer si la propiedad horizontal no está jurídicamente autorizada para tomar decisiones frente a esto? La pregunta es: ¿a quién debo acudir en estos casos? ¿A la estación de policía, al CAI, a Protección Animal o a la alcaldía local?
Nosotros tenemos el mismo problema con los ladridos de dos perros del apartamento de arriba, y ha sido difícil que la señora que no permanece todo el día ahí decida pagar a una entidad que eduque a los perritos y la oriente para que ellos no se estresen por no salir y estar encerrados. Supe que puedo presentar mi queja a la sección de la policía encargada de la protección de los animales para informar sobre este maltrato que sufren estos perritos. Estoy grabando la secuencia de los ladridos de los perros, que han sido de cuatro horas consecutivas. Espero que haya justicia para estos perritos que están al cuidado de personas que no saben cómo deben tener una mascota y que no quieren tomar conciencia de que necesitan educación para aprender a vivir en soledad.
Buenas tardes. Dentro de una propiedad horizontal, ¿es permitido que se prohíba el tránsito de animales dentro del conjunto para que hagan sus necesidades?
Buen día.
Tengo un pitbull y me sancionaron. El perro llevaba bozal, pero no correa. La sanción que me impusieron fue no poder participar del sorteo de parqueadero; ahora me toca sacar el carro del conjunto. Mi pregunta es: ¿no deberían aplicarme la multa, como indica el Código de Policía (8 salarios mínimos diarios)?
Impuesta la multa, en caso de no pago, ¿ahí sí procederían a inhabilitarme para el sorteo y uso del parqueadero?
Gracias por su colaboración.
Vivo en un conjunto cerrado. He recibido llamados de la administración, por primera vez, porque mis mascotas, según dicen ellos, ladran incesantemente, cosa que no es verdad, y que aparentemente los perros están solos, lo cual tampoco es cierto.
El dueño de los perros está toda la noche viviendo en casa y sale a las 9 a.m. A las 8:30 a 9 a.m. llega la empleada del servicio, que sale a las 5:30 p.m. A las 6 p.m. llega la otra empleada enfermera para cuidar de dos personas incapacitados y se va a las 9:30 p.m. A las 10 p.m. regresa el dueño de los perros.
Tenemos un frente con balcón, una terraza en la parte posterior, ventanales grandes y un patio que da a la zona del sendero de la unidad. Los perros deambulan por toda la casa libremente. Dos son de raza Chow Chow, otro es recogido, y el fin de semana llega otro recogido sin raza.
Con el bullicio de carros, motos, perros y gente que pasa por el andén, ellos ladran como todo perro. Tenemos toda la seguridad de ventanas cerradas y malla en el balcón.
Nos están diciendo que los vecinos ponen constantes quejas y que debemos ocuparnos de los perros para que no causen molestias a los vecinos. Esto comenzó hace dos meses, después de vivir con los perros desde hace año y medio, ahora resulta que ladran.
Quiero saber en qué me pueden perjudicar, pues no hay maltrato animal y son nuestros consentidos.
Por favor, una luz.
Buenas tardes,
Tengo un gato de 6 meses de edad. Vivo en un conjunto residencial y el gato está acostumbrado a salir a correr, cazar y jugar después de utilizar el arenero que tenemos en casa. No deja sus excrementos en las zonas comunes.
El día de hoy, desde el celular de la portería, me enviaron una foto que tomó un vecino de mi gato en el prado, solicitando que lo controlara y señalando que no debía dejarlo salir, ya que los gatos no deben estar afuera, aunque sea por 10 o 15 minutos, según el administrador, quien insiste en que no puede salir.
¿Cómo puedo abordar este tema, teniendo en cuenta que el gato sale una o dos veces al día y no se demora afuera más de 1 hora, si acaso se demora?
Gracias.
La Corte sentenció que los ladridos de los perros no son un atenuante de sanción, ya que es un acto natural que debe respetarse. Así como los seres humanos hablamos, la Corte dictaminó que los ladridos no son un atenuante de sanción. Si se induce al animal a ladrar, es decir, si se trata de un maltrato animal, se puede proceder a una visita de verificación por parte de la Policía.
En ese caso, le recomendaría acudir a una autoridad policial para que revisen el caso y evalúen si se trata de maltrato. De lo contrario, y como bien lo dice la Corte, el ladrido es un acto natural que debe ser respetado y tolerado, siempre y cuando estos no sean excesivos o se presenten constantemente a altas horas de la noche.
Hola, Liss. Según la modificación a la Ley 1801 de 2016 a través de la Ley 2054 del 3 de septiembre de 2020:
5. No podrá prohibirse el tránsito o la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales. En cuanto a los ejemplares caninos, deberán ir sujetos por medio de una traílla y, para aquellos de manejo especial, irán provistos de bozal y el correspondiente permiso. Así, los administradores quedan autorizados para no aplicar normas de los Manuales de Convivencia que contraríen las disposiciones descritas en esta ley.
Buen día,
Mi caso es el de 3 o 4 gatos en la copropiedad que están viviendo en el garaje de los carros. Algunos residentes dicen que son adoptados, les han puesto comida y cama, pero en realidad son gatos de la calle. En este caso, los gatos están dañando la pintura de los carros y haciendo sus necesidades donde quieren. ¿Qué ley dice que se pueden tener estos gatos en esa copropiedad?
Señora, hay que concientizar que todos merecen tener tranquilidad y que no deben molestar, así como a nosotros no nos gusta que nos molesten. La lógica es que no todos somos dueños de sus mascotas, independientemente de si nos gustan o no. Hay que ponerse en los zapatos del otro y no solo ver su propia conveniencia, con todo respeto.
¿Qué hay respecto a los tenedores de mascotas en un conjunto residencial donde el apartamento tiene un jardín o patio de aproximadamente 1.50 x 2.50, y dejan a un perrito durante tardes enteras bajo la lluvia o el sol? Este animalito aúlla para que lo entren, y esta situación se repite con mucha frecuencia. Lo han tenido incluso hasta altas horas de la noche, y a pesar de hablar con la administradora de ese conjunto, ella no hace nada porque el tenedor del animal es de carácter violento.
Quiero preguntar si es posible que las propiedades horizontales estipulen en sus manuales de convivencia la imposibilidad de que una mascota haga sus necesidades en zonas comunes como parques y demás. Cabe aclarar que la propiedad horizontal no cuenta con un espacio adecuado para que las mascotas hagan sus necesidades, lo que imposibilitaría, en situaciones como lluvia o altas horas de la noche, la posibilidad de que la mascota pueda realizarlas. De alguna manera, nos obligan a salir de la misma para que lo hagan, y el problema es que está ubicada en una zona no tan segura.
Buenas tardes, solicito su ayuda. Vivo en un conjunto residencial y mi perro se orinó e hizo sus necesidades. Yo levanté y limpié con agua y jabón el lugar donde se orinó. Sin embargo, el administrador nos colocó una multa. No sé si esta multa es válida, ya que realizamos el respectivo aseo.
Este es un tema de nunca acabar. Pero hay que iniciar por las razones que causan este descontento.
1. Si bien los animales domésticos son muy bonitos y nos acompañan. La tenencia de los mismos significa tener un alto grado de “RESPONSABILIDAD”. Desafortunadamente aquí empiezan los problemas. Pues nuestra idiosincrasia nos hace pensar que tenemos derechos pero no OBLIGACIONES.
2. Quién tiene un animal domestico no puede asumir que los espacios PUBLICOS, JARDINES Y ZONAS COMUNES están destinadas para que su ejemplar haga sus micciones y deposiciones. Pues así limpien eso no exonera que los niños no se contaminen de las bacterias y parásitos que sus heces tienen y mucho menos que los malos olores no se filtren a las zonas habitadas de los conjuntos residenciales. De igual forma no hay razón para pensar que porque al tenedor le gustan los animales los demás sean los que se tengan que aguantar sus malos olores.
3. Los animales NO SON HUMANOS como buscan muchos al intentar humanizar sus derechos. Los animales son como un hijo que nunca crece. Pues por mas que algunos ejemplares demuestren algún grado de entendimiento son animales que dependen exclusivamente de su tenedor. Por tanto una MALA tenencia solo responde a la responsabilidad de su dueño.
4. Soy partidario que cuando uno toma la decisión de vivir en un conjunto residencial debe acatar las normas y entender que mis derechos llegan hasta donde empiezan los de mi vecino. Caso contrario porque estos tenedores irresponsables porque no dejan que sus mascotas defequen en sus salas si al limpiar como dicen queda limpiecito? O no les parece una conducta dolosa cuando dejan un animalito solo en un balcón al sol y al agua?. Lo ideal es que se legislara que por lo menos en las unidades residenciales se prohibiera la tenencia de mascotas o por lo menos que los proyectos se vendieran con tenencia o no de las mismas … así antes de comprar un apartamento uno tendría claro si puede o no tenerlas y si se tiene que aguantar la irresponsabilidad de los que las tienen.
Buen día,
Mi perro es un labrador. En el conjunto donde resido, me exigieron cumplir con la normatividad 2054 del 3 de septiembre de 2020. Yo la cumplo, pero la administradora del conjunto hace excepciones a esta normatividad con otros perros. ¿Puede hacerlo sin notificación alguna o puede modificar la ley a su conveniencia? Gracias.
Buenas tardes:
Llevo casi 3 años en una unidad residencial y algunos dueños de mascotas los traen a mi antejardín para que hagan sus necesidades. Me he quejado de manera verbal y por escrito ante la administración, adjuntando fotos de los excrementos, pero la administradora no ha hecho nada al respecto. Dice que la cámara no llega hasta ese sector y que no puede hacer nada sin identificar a los responsables.
Le he propuesto que reúna a quienes tienen mascotas y les hable seriamente, de manera que pueda identificar a los responsables y sancionarlos, pero a la fecha no ha pasado nada.
¿Puedo demandar a la copropiedad por este hecho que está vulnerando mis derechos y me está afectando incluso en mi salud mental por todos los disgustos que esto me genera?
Señores Gerencie, por favor orientenme con la siguiente situación. Llevo más de un año escuchando los ladridos fuertes del perro del vecino, que solo ocurren cuando lo dejan solo. No habría problema si ladra y luego se calla, pero el inconveniente es que ladra por horas sin detenerse. Ya medí los decibeles y se supera los 70. En este caso, ¿qué más puedo hacer? Es una situación complicada. He recurrido a varias partes y no se soluciona nada.
Señores de Gerencie.com:
Quisiera saber por qué no hay respuestas a estas preguntas con respecto a los ladridos constantes de los perros que dejan solos los propietarios. Estos se creen que, por tener perros, los demás vecinos, que no molestamos, debemos soportar el ruido que interfiere en nuestro descanso y que sobrepasa la línea del respeto hacia la tranquilidad de los demás.
Deberían establecer multas por esta situación, ya que se debe educar a los dueños de mascotas y no hacer que los animalitos sufran por ello. Apoyen a las personas mayores que desean descansar y que, por su edad, no pueden ni deben tener mascotas. Según las estadísticas sobre muertes relacionadas, estas son causadas, en parte, por caídas provocadas por sus propias mascotas.