Inscripción de la demanda en el registro público

Cuando se interpone una demanda contra una persona en relación con un inmueble sujeto a registro público, se solicita la inscripción de la demanda en el registro de dicho inmueble, a fin de que los terceros interesados conozcan la situación jurídica del inmueble.

Medida cautelar de inscripción de la demanda.

Cuando se inician determinados procesos declarativos que afectan inmuebles, como medida cautelar, la parte interesada solicita la inscripción de la demanda.

El objetivo de la inscripción de la demanda es dificultar la enajenación de propiedades para que cualquier interesado en adquirir las propiedades del demandado tenga conocimiento de que existe una medida cautelar sobre esa propiedad (casa, apartamento, carro, etc.), pues en el caso de los bienes inmuebles, el certificado de libertad y tradición refleja dicha situación.

De esa forma, en el certificado de libertad y tradición aparece inscrita la demanda que pesa sobre ese inmueble, a fin de que un eventual comprador tenga conocimiento del proceso judicial que afecta al inmueble.

Importancia de la inscripción de la demanda.

La inscripción de la demanda en el registro tiene gran importancia por dos razones:

• Disuade al comprador de buena fe.
• Deja en evidencia al comprador de mala fe.

En el primer caso, que se trata de una compraventa común y corriente donde el comprador es de buena fe y, por lo general, desconoce la situación judicial del vendedor, la presencia de la inscripción de la demanda puede ser suficiente para que ese potencial comprador desista de la transacción, pues no muchas personas querrán comprar una propiedad que tiene ese tipo de líos.

En el segundo caso, donde el demandado traspasa sus propiedades a terceros de su confianza, como cónyuge, familiares o amigos, estamos ante una simulación, por lo que es relativamente sencillo interponer una acción de simulación para que el juez «eche para atrás» el negocio jurídico simulado, y esa simulación resulta más fácil de probar si, en el registro del bien objeto del negocio simulado, aparece inscrita la demanda.

Acción de simulación.La acción de simulación es una acción civil que permite demandar los contratos que se han simulado para defraudar a terceros.

Cuando la demanda es inscrita en el registro, existe una mayor posibilidad de que el demandado pague si es condenado, pero, sobre todo, incrementa la posibilidad de que el demandado quiera conciliar, lo que de por sí ya es una ganancia.

Inscripción de la demanda en el código general del proceso.

La inscripción de la demanda aplica a diferentes procesos, como el de pertenencia, deslinde y amojonamiento, servidumbres, expropiaciones y división de bienes comunes, pero como medida cautelar en los procesos declarativos, está contemplada en el artículo 591 del CGP, que señala en su primer inciso:

«Para la inscripción de la demanda remitirá comunicación a la autoridad competente de llevar el registro haciéndole saber quiénes son las partes en el proceso, el objeto de este, el nombre, nomenclatura, situación de dichos bienes y el folio de matrícula o datos del registro si aquella no existiere. El registrador se abstendrá de inscribir la demanda si el bien no pertenece al demandad.»

La oficina de registros públicos tendrá la obligación de hacer la inscripción respectiva, que se reflejará en el certificado de libertad y tradición.

Efectos de la inscripción de la demanda.

La inscripción de la demanda es una medida cautelar que no limita la comercialización del inmueble, como claramente lo señala el inciso segundo del artículo 591 del CGP:

«El registro de la demanda no pone los bienes fuera del comercio pero quien los adquiera con posterioridad estará sujeto a los efectos de la sentencia de acuerdo con lo previsto en el artículo 303. Si sobre aquellos se constituyen posteriormente gravámenes reales o se limita el dominio, tales efectos se extenderán a los titulares de los derechos correspondientes.»

Si bien es posible comprar y vender un inmueble que tiene registrada una demanda, nadie en su sano juicio lo compraría por las consecuencias futuras que pueda tener.

Por último, tratándose de procesos ejecutivos, la medida cautelar por excelencia es el embargo y secuestro del inmueble, que también se debe inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos.

Inscripción de la demanda saca el bien del comercio.

Técnicamente, la inscripción de la demanda no saca el bien del comercio, puesto que no es una limitación del dominio, pero en la práctica dificulta el comercio del bien, puesto que, como ya lo señalamos, los eventuales compradores, al enterarse del proceso judicial sobre el inmueble, lo más seguro es que desistan en su intención de adquirirlo por cualquier medio.

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