Si el arrendador incumple el contrato el arrendatario puede terminarlo sin pagar indemnización

Cuando el arrendador incumple con el contrato de arrendamiento, es decir, cuando incumple cualquier obligación asumida en el contrato de arrendamiento o derivada de la ley, el arrendatario puede dar por terminado el contrato sin que tenga la obligación de indemnizar al arrendador.

Del incumplimiento del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento establece una serie de obligaciones al arrendador que naturalmente deben ser cumplidas, como las señaladas en el artículo 8 de la ley 820 de 2003, y las que se incluyan en el propio contrato de arrendamiento.

El incumplimiento de cualquiera de esas obligaciones da lugar a que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 24 de la ley 820 de 2003, que en su numeral 3 señala la siguiente causal:

«El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.»

Los derechos del arrendatario son sin obligaciones para el arrendador, y el Código Civil en su artículo 1546 dispone que en los contratos existe implícitamente una condición resolutoria en caso de que una de las partes no cumpla con lo pactado, de manera que ante el incumplimiento, el contrato se resuelve, es decir, se disuelve o termina.

El que cumple no tiene obligación de indemnizar.

La parte del contrato que incumple no tiene obligación de indemnizar a quien ha cumplido; al contrario, quien incumple es quien tiene el deber de indemnizar a la parte cumplidora en los casos y en las condiciones que la ley o el contrato establezcan.

Es un absurdo pretender que la parte que ha honrado el contrato deba indemnizar a quien no lo ha hecho.

Esta aclaración se hace porque son múltiples los comentarios y consultas que recibimos planteando casos en que el arrendador incumple el contrato y cuando el arrendatario quiere terminar el contrato, aquel le dice que puede hacerlo, pero debe indemnizarlos. Una exigencia absurda, indudablemente.