Las personas que viven en un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal deben cumplir las normas y reglas que rigen en el conjunto, y en caso de no hacerlo, pueden ser sancionadas.
Sanciones por incumplimiento de obligaciones pecuniarias en la propiedad horizontal.
Una de las obligaciones que tiene todo copropietario de la propiedad horizontal es contribuir a la financiación de los gastos del conjunto, y en caso de incumplir con esa obligación se pueden imponer las sanciones correspondientes.
Estas obligaciones consisten, básicamente, en el deber de pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la asamblea de copropietarios.
Pago de intereses de mora en la propiedad horizontal.
Si el copropietario no paga oportunamente las expensas necesarias a las que está obligado, tendrá que pagar intereses moratorios de acuerdo a lo dispuesto por el inciso primero del artículo 30 de la ley 675 de 2001:
«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»
El interés moratorio por defecto es igual a la tasa de usura; no obstante, la asamblea de copropietarios puede fijar un interés menor, pero nunca mayor al permitido por la ley.
Publicación de la lista de morosos en la propiedad horizontal.
Si los copropietarios persisten en la mora, la propiedad horizontal podrá publicar un listado de morosos, que viene a ser una sanción social.
Al respecto, señala el inciso segundo del artículo 30 de la ley 675:
«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»
Esa publicación debe atender las reglas que fija el parágrafo único del mismo artículo:
«La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.»
La publicación de esa lista debe hacerse considerando la protección al derecho a la intimidad del copropietario moroso, por lo que las carteleras con la lista de morosos no deben quedar visibles para las personas ajenas o distintas a los residentes del conjunto, como por ejemplo en la portería o zonas de recreación que son visitadas constantemente por terceros.
Esa publicación se puede hacer, por ejemplo, en las oficinas de la administración, donde por lo regular solo acceden los residentes.
Sanciones que no se pueden imponer a los morosos.
Aparte del cobro de intereses moratorios y la ejecución de la deuda, que puede derivar en un embargo y secuestro de las propiedades del deudor, algunos conjuntos imponen sanciones o restricciones que no se deben, como las siguientes:
- Suspender el servicio de citófonos.
- Prohibir al portero que atienda al moroso.
- Impedir el acceso de visitantes del moroso.
- Suspender el uso de casilleros.
- Impedir el ingreso o salida de inmuebles o pertenencias del moroso.
- Etc.
Este tipo de restricciones raya en el hostigamiento y constreñimiento ilegal, y no es la forma correcta de abordar el cobro de la cartera morosa.
La administración cuenta con una excelente herramienta, como es la de iniciar un proceso ejecutivo de cobro, para lo cual es suficiente la certificación expedida por el administrador, certificación que presta mérito ejecutivo suficiente para promover un embargo al deudor.
Negar el paz y salvo para enajenar la propiedad.
Esta no es una sanción propiamente dicha, pero cumple una función sancionatoria para el copropietario moroso que quiere vender su propiedad.
Al respecto, señala el inciso 4 del artículo 29 de la ley 675 de 2001:
«En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.»
Realmente, el administrador no niega el paz y salvo al moroso, sino que no lo puede expedir por obvias razones, de manera que el moroso tendrá que pagar lo que debe si es que quiere cumplir con ese requisito para poder vender su casa o apartamento sin problemas.
Sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
Los moradores de una propiedad horizontal tienen el deber de cumplir con el reglamento de propiedad horizontal, lo que incluye las normas de comportamiento y convivencia, que son las principales causas de conflictos en cualquier propiedad horizontal en cualquier parte donde convivan dos o más personas.
Para procurar que las personas cumplan con las reglas y así tener una sana convivencia, es preciso fijar las multas y sanciones a quienes incumplan con los deberes instituidos en la propiedad horizontal.
El artículo 59 de la ley 675 señala las sanciones que se pueden imponer.
Multas económicas.
La propiedad horizontal puede contemplar la imposición de multas en las siguientes condiciones:
«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»
Es decir, que la multa máxima no puede superar dos veces el valor de la cuota ordinaria mensual que debe pagar y que sumadas no pueden superar las 10 cuotas ordinarias.
Restricción del uso y goce de zonas comunes.
Otra de las sanciones que puede imponer la propiedad horizontal es restringir el uso y goce de las zonas comunes no esenciales para el infractor, como el caso de la piscina, el salón comunal, las áreas de juegos, el gimnasio, etc.
No se puede restringir el uso de zonas comunes esenciales para el goce o utilización del bien privado, como portería, vías de acceso, medios de comunicación, etc.
Publicación de los infractores.
El artículo 59 de la ley 675 de 2001 contempla la posibilidad de publicar un listado de los infractores en el que se incluyan los hechos que dieron origen a la sanción.
Si bien la norma permite que ese listado se coloque en un lugar de amplia circulación dentro de la propiedad horizontal, la Corte Constitucional, en la sentencia antes referida, afirma que no se debe violar el derecho a la intimidad y al buen nombre del infractor; por tanto, ese listado no puede estar a la vista de personas externas o ajenas al conjunto.
Procedimiento para imponer sanciones.
En primer lugar, el presunto infractor debe ser requerido por escrito respecto a la presunta infracción o incumplimiento, y se le puede dar un tiempo perentorio para corregir la conducta, si fuere procedente.
La imposición de las sanciones debe hacerse respetando el derecho al debido proceso y a la defensa del sancionado, de modo que este pueda ejercer el derecho a la contradicción y pueda presentar descargos, pruebas o justificaciones.
Las sanciones y las conductas sancionables deben estar tipificadas en el reglamento de propiedad horizontal o en el manual de convivencia, en caso de que lo haya, para darles un sustento legal a las sanciones impuestas.
El reglamento debe considerar el proceso sancionatorio a seguir para ajustarse a él y así no viciar la imposición de la sanción.
¿Quién impone las sanciones?
El artículo 60 de la ley 675 de 2001 señala que las sanciones deben ser impuestas por la asamblea de copropietarios o por el consejo de administración, en el caso de que tal facultad o atribución figure en el reglamento de propiedad horizontal.
Es decir, que si dentro de las funciones del consejo de administración incluidas en el reglamento de propiedad horizontal no está la imposición de sanciones, le estará vedado hacerlo.
Las sanciones no pueden ser impuestas por el administrador ni por el comité de convivencia, cuando lo haya.
De la facultad para imponer sanciones en la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal tiene la facultad de fijar las conductas sancionables y las sanciones correspondientes, siempre que estas estén incluidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Si en el reglamento de propiedad horizontal no figura una conducta determinada, no se puede sancionar por incurrir en ella, y si se quiere incluir, es preciso que la asamblea de copropietarios lo apruebe y haga la respectiva modificación del reglamento de propiedad horizontal para incluir las nuevas conductas y sanciones aprobadas por el máximo órgano decisorio.
Recordemos que la propiedad horizontal es un contrato entre los copropietarios, que acuerdan unas obligaciones y unas consecuencias; por lo tanto, quedan sujetos a ese acuerdo de voluntades. Así, luego no puede alegarse que no se les puede aplicar lo que ellos mismos pactaron y aceptaron en ese contrato.
En consecuencia, mientras las sanciones consideradas no atenten contra derechos constitucionales ni contraríen una ley, estas son procedentes y se pueden imponer.
Por ejemplo, sanciones comunes y necesarias, como imponer una multa al morador que no recoja los desechos que su mascota ha depositado en las zonas comunes o en la propiedad del vecino, son de sentido común y no tienen nada de ilegal ni violatorio de ningún derecho.
Impugnación de las sanciones.
El copropietario o morador no propietario que sea sancionado puede impugnar las sanciones que le sean impuestas.
Esta impugnación no se hace ante quien la impuso, sino ante un juez civil municipal, mediante un proceso verbal sumario.
El artículo 62 de la ley 675 afirma que la impugnación de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias se debe hacer dentro del mes siguiente a la notificación o comunicación de la sanción.
En el caso de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, el término para impugnar es de 2 meses.
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Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2019, marzo 15). Sanciones y multas en la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/sanciones-y-multas-en-la-propiedad-horizontal.html
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**Pregunta:**
Tengo un hijo que es enfermero jefe en un hospital. Hace dos años, salió después del trabajo y se fue con unos amigos a tomarse unas cervezas. En ese negocio, le aplicaron a la bebida, según el médico, fentanilo. Cuando llegó al apartamento, como a las 4 de la mañana, no sabía cuál era el apartamento y se puso a alumbrar con el celular buscando el apartamento porque venía muy mal. La administradora al otro día pasó una multa de $400,000, porque dijo que estaba cometiendo una falta muy grave por alumbrar con el celular por las ventanas de los apartamentos y que quién sabe con qué intención. Nunca le había pasado eso a mi hijo. De los propietarios, nadie dijo nada. Dice que esa multa la impuso el consejo de administración, pero no está estipulada en el reglamento de propiedad horizontal. La administradora la puso en las cuentas por cobrar por cuotas de administración mensual. ¿Qué debo hacer? Muchas gracias.
Deberá impugnar la multa como se explica en esta nota.
Por favor, infórmenme sobre el soporte legal que permite prohibir el uso de piscinas a un moroso. Gracias.
El soporte legal está en el reglamento que fije el conjunto o propiedad horizontal donde debe constar tal prohibición, ya sea el reglamento de la propiedad como tal, o el reglamento de uso de piscina.
Saludos
Hoy es 8 de agosto. Ayer fue día patrio, por lo que coloqué la bandera de Colombia en el balcón. Esta mañana decidí, por sentido patriótico, dejarla un día más. Sin embargo, recibimos un llamado de la administración en el que nos amenazaban con multarnos si no la retirábamos. ¿Es esto posible, sabiendo que es un símbolo patrio? El administrador me envió un aparte del manual de convivencia sobre la prohibición de objetos y elementos en el balcón, y me resaltó la palabra “ropa”. ¿Cómo es posible que compare una bandera de Colombia con ropa normal? ¿A qué leyes me puedo amparar?
Es exagerado exigir el retiro de una bandera y, para ello, debería prohibirse expresamente. La palabra “ropa” no es asimilable a una bandera debido a sus propósitos diferentes, de modo que, en caso de que se imponga una multa por ello, es impugnable.
Buenas tardes,
Un propietario se niega a reconocer o pagar los daños del vehículo de un tercero.
Las preguntas son:
1) ¿Puede el consejo de administración autorizar a la administración a cobrar la suma de reparación con la cuenta de cobro de administración?
2) Si solo reconoce la suma de administración y paga, ¿puede asignarse ese pago a abonos de la reparación o no?
3) ¿Cómo puedo cobrar una suma por “daños a terceros”?
Tengo una deuda de años atrás en cuotas de administración (8 años), pero actualmente pago mes a mes la cuota de administración, y me prohíben hacer uso y goce de la piscina.
No pueden. Recuerde que las únicas sanciones por el incumplimiento de pago de expensas comunes, sean ordinarias o extraordinarias, son: 1. Cobro de intereses moratorios; 2. Publicación en un listado en un lugar no concurrido por personas ajenas a la copropiedad; y 3. El cobro judicial, que no sería una sanción, sino el procedimiento legal para recaudar.
Totalmente de acuerdo con usted, los administradores de varios conjuntos residenciales se dedican, junto con los miembros del consejo de administración, a atropellar los derechos fundamentales de los demás copropietarios. Tengo el caso de unos inquilinos que llegaron hace un año al conjunto y consumen drogas, hacen parrandas, causan escándalos, ponen música a alto volumen, etc. La administración es permisiva con esa situación, y cuando los adultos mayores intentan exigir que cesen esos actos, no hace más que burlarse de ellos. Para mí, esto constituye maltrato psicológico. En este país ya no hay moral ni principios; es totalmente indignante que vulneren los derechos de un niño y de un abuelo, que son población vulnerable. No sé qué hacer ni dónde poner la denuncia en contra de este administrador abusivo.
Desde hace 25 años resido en una propiedad cuyo propietario es mi hermano. Soy la única residente. He venido asistiendo a las asambleas de propietarios y fui elegida para el consejo de administración. ¿Puedo hacer parte del consejo? ¿Qué poder me debe entregar mi hermano para que lo represente en la asamblea?
Buenas tardes. ¿Es legal que la multa impuesta se refleje en la administración del mes? Yo puedo estar en desacuerdo con esta y creo que debería estar en una factura aparte de las obligaciones de la unidad. Sé que pagar las multas también es una obligación, pero puede ser injusta.
¿Cómo se aplica un abono en el caso de un moroso de cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, así como de intereses de mora, y que aún debe más dinero?
Gracias.
¿Es válido que el administrador no cumpla con el manual de convivencia y cobre la multa de una vez, violando el debido proceso? Él no se está apoyando en el consejo. Se presentó un derecho de petición y lo respondió de manera incorrecta e incompleta, ratificando la multa. Esto es improcedente. ¿Dónde se escaló la mala gestión del administrador?
¿Puede una persona, como administrador de una torre de apartamentos abierta, ejercer todas las funciones de la administración, manejo de dinero, sanciones y demás?
Buenas tardes,
En el apartamento se instaló aire acondicionado en el balcón; esto dañó una parte de la fachada por humedad. Vendí el apartamento y la administradora no me da el paz y salvo hasta que se arregle la fachada.
¿Es esto procedente?
Buen día. Se me notificó una sanción por inasistencia a la asamblea ordinaria, de la cual no recibí citación a mi correo ni a mi teléfono. Físicamente, recibimos la citación dos semanas después de la fecha de la reunión; estaba publicada en cartelera, pero, en medio del afán del día a día, no la vi. Según me informa la administración, fue enviada a un correo de mi cónyuge, el cual poco revisa, y al teléfono de él le enviaron un WhatsApp relacionado que hablaba sobre un documento requerido para dicha reunión. Sin embargo, él confundió la fecha y olvidó informarme; por lo cual no estaba enterada de la asamblea. Los dos somos propietarios, pero, según entiendo, la citación debe hacerse a todos los propietarios. ¿Aplica esta sanción? ¿Se podría impugnar la sanción?
No asistí a la asamblea anual, dado que me encuentro en licencia de maternidad, lo cual es equivalente a incapacidad médica. Por ese mismo motivo, no pude ir a reclamar documentos para hacer el poder, y ahora me están sancionando con una cuota de administración. Envié el certificado de incapacidad (licencia de maternidad) y allá el consejo decidió igual multarme. ¿Tengo forma de refutar?
Buenas tardes.
Este año, después de la pandemia, realizaron la asamblea de manera presencial, pero yo, por motivos de trabajo, no podía asistir ni tenía una persona de confianza que conociera el apartamento y pudiera representarme, ya que está arrendado por una inmobiliaria. Antes de la asamblea, presenté mi carta de excusa, adhiriéndome a lo que la mayoría de la asamblea decidiera, pero aun así el administrador me impuso una multa, aduciendo que debía avisar con tiempo y que tenía que ir o apoderar a alguien.
Reiteré mi derecho a réplica, ya que en el reglamento indica que puedo presentar mis razones dentro de los 5 días posteriores, y aun así me multó.
¿Existe algo que pueda hacer o simplemente debo pagar?
Gracias.
Tengo la misma pregunta… ¿podrías indicarme si tengo que pagar? Yo pensaba que, al no ser propietaria en el momento de la demanda, no me veía afectada. Sin embargo, lo que he entendido ahora es que, al ser propietaria, me vuelvo solidaria de todas las obligaciones pasadas, presentes y futuras de la propiedad horizontal.
Depende del tipo de obligación. Si se trata de expensas comunes (cuotas ordinarias y extraordinarias), el nuevo propietario es responsable solidariamente por las obligaciones pendientes de pago de la propiedad, y por eso mismo es que se puede obtener un paz y salvo para poder protocolizar la escritura.
Buenas tardes,
En mi conjunto no funcionaba bien una puerta, lo que dañó mi carro. Tuve que mandarlo a arreglar porque la administración no me dio respuesta de manera oportuna. Ahora me envían un comunicado diciendo que la aseguradora no me pagará el daño porque utilicé incorrectamente el sistema de apertura. Sin embargo, en el vídeo se evidencia que lo utilicé correctamente. He enviado comunicados para que el consejo de administración me ayude a recuperar ese dinero y aún no he recibido respuesta. Llevo más de un año con este problema. ¿A quién puedo recurrir?
Gracias.
En este caso, el camino a seguir es iniciar una acción civil para intentar cobrar la reparación del perjuicio, ya sea contra la aseguradora o contra la propiedad horizontal. Para ello, deberá probar la responsabilidad de los demandados.
En el conjunto en el que vivo, hay dos sanciones que creo que no son procedentes según la norma y me gustaría aclarar. Primero, cuando hay conflictos por convivencia, ellos imponen una sanción pecuniaria, cuando, por su carácter conciliador, no debería proceder este tipo de sanción. Segundo, dentro de las sanciones, determinan que ante un conflicto por convivencia, la persona pierde el derecho al uso del parqueadero. Agradezco su aclaración.
En primer lugar, el comité de convivencia no es el llamado a imponer multas o sanciones pecuniarias. Es una facultad de la asamblea de copropietarios o del consejo de administración.
En segundo lugar, la sanción es procedente siempre que la conducta sancionada esté contemplada en el reglamento, y naturalmente debe estar debidamente probada.
En cuanto a la pérdida del uso del parqueadero, si está contemplada como sanción, es viable aplicarla siempre que no se trate de un parqueadero privado; y en todo caso, es una sanción que podría ser demandada, pero mientras tanto puede ser aplicada.
No hay ninguna respuesta que sirva, al menos, de orientación para casos parecidos… Uno se queda en las mismas.
¿Qué duda específica tiene?