Cuando se vende un activo fijo, como un inmueble, se debe practicar la retención en la fuente a la que hace referencia el artículo 398 del estatuto tributario, pero si ese activo es la casa de habitación del vendedor, el tratamiento que se le da a la retención es un poco diferente.
Retención en venta de activos fijos en personas naturales.
La casa o apartamento de habitación solo puede pertenecer a una persona natural y, por tanto, cuando la persona natural vende su casa de habitación, se le debe aplicar la retención en la fuente por activos fijos a personas naturales.
Es un concepto de retención que contempla de forma expresa el artículo 398 del estatuto tributario, no aplicable a la venta de inmuebles pertenecientes a personas jurídicas o empresas.
La casa o el apartamento de habitación de una persona natural es un activo fijo para ella y por eso se le aplica la retención contemplada en el artículo 398 del estatuto tributario.
Tarifa o porcentaje de retención.
La retención en la fuente es del 1% del valor de la venta que figure en la escritura, y quien debe pagar esa retención es el propietario del inmueble que se vende, pago que se hace ante la notaría en la que se suscribe la escritura pública de venta respectiva.
Retención en la fuente disminuida.
Cuando el inmueble o activo fijo vendido corresponde a la casa o apartamento que el vendedor utiliza como vivienda, es preciso dar aplicación a lo dispuesto por el parágrafo 1 del artículo 1.2.4.5.1 del decreto 1625 de 2016:
«Cuando la venta, o enajenación a título de dación en pago del bien raíz, corresponda a la casa o apartamento de habitación del enajenante, el Notario disminuirá el porcentaje de retención previsto en este artículo en un diez por ciento (10%) por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. Para tal efecto, el enajenante deberá exhibir ante el Notario copia auténtica de la Escritura Pública en la cual conste la adquisición del bien y adjuntar una manifestación sobre el carácter de casa o apartamento de habitación del mismo.»
Es una forma que el vendedor tiene para disminuir la retención en la fuente, posibilidad muy recomendada para las personas que no están obligadas a declarar renta.
Según esta norma, la disminución de la retención puede llegar al 100%, pues considera un 10% por cada año de tenencia de la casa sin limitar el número de años por los cuales se puede optar por este beneficio.
Exención de la retención en la fuente.
Ahora, si la casa o apartamento cumple los requisitos para que parte de la ganancia ocasional sea exenta (artículo 311-1 del estatuto tributario y 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016), entonces no se practica retención en la fuente, lo que podríamos llamar como una exención, aunque ese no sea el término más adecuado, pero sí el más comprendido.
Al respecto, el artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016 establece las siguientes condiciones:
- Adjuntar el certificado de Tradición y Libertad donde se evidencie que el vendedor ha poseído el bien inmueble por dos (2) años o más.
- Adjuntar declaración o factura del impuesto predial donde se evidencia que el inmueble tiene un avalúo catastral igual o inferior a 15.000 Uvt.
- Soporte de que el valor de la venta se consignó en una cuenta AFC, lo que se hace con el recibo de consignación, o si aún no se ha realizado la consignación, con una carta de instrucción irrevocable para que el vendedor deposite dicho valor en la cuenta AFC.
- Comprobantes o soportes que demuestren que con el valor de la venta se pagaron los créditos hipotecarios relacionados con el inmueble objeto de venta.
Como se puede observar, son los mismos requisitos que exige la norma para que parte de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación sea exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.
Aplicación de la retención en la fuente en la venta de la casa de habitación.
La retención en la fuente la aplica el notario, y debe ser pagada antes de la enajenación del inmueble, y se paga junto con los gastos de escrituración, correspondiendo al vendedor asumir el pago completo de la retención, que luego puede descontarse de su declaración de renta.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
La retención en la fuente por la venta de un inmueble la debe pagar el vendedor del inmueble, que es el sujeto pasivo del impuesto que se genera por la venta del mismo.
Se paga el 1% del valor de la venta que se incluya en la escritura pública.
No. Existe retención en la venta de inmuebles, retención que es practicada por el notario. En consecuencia, el comprador del inmueble, así sea agente de retención, no debe efectuar retención cuando compre un inmueble.
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¿Cómo se liquida la sanción por extemporaneidad?Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, octubre 1). Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/retencion-en-la-fuente-en-la-venta-de-la-casa-de-habitacion.html
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Buenas noches. Según el: ARTÍCULO 1.2.4.8.1. Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación. De acuerdo con el numeral 2 del artículo 369 del Estatuto Tributario, en la venta de la casa o apartamento de habitación del contribuyente que cumpla con todos los requisitos señalados en el artículo 1.2.3.1 de este decreto, el Notario no efectuará la retención en la fuente a título de ganancia ocasional de que trata el artículo 398 del Estatuto Tributario.
De esto se infiere que si habría que pagar Retefuente sobre el valor del inmueble con el ajuste fiscal (Art. 70 o 73 E.T.).
La pregunta seria si se podria aplicar simultaneamente el ARTÍCULO 1.2.4.8.1. del Decreto 1625 de 2016, sobre el valor del inmueble con el ajuste fiscal, es decir sobre lo que se pagaria despues de aplicar el art. 1.2.4.8.1??
Gracias por la respuesta
No comprendemos su pregunta. Sin embargo, la retención en la fuente se aplica sobre el valor de la venta del bien, que puede ser diferente al valor fiscal que resulte de aplicar los ajustes, e incluso diferente al avalúo catastral; este último se toma como referencia para determinar si hay lugar o no a la retención.
Para hacer aplicar las retenciones (artículo 311-1 del Estatuto Tributario y 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016), ¿se hacen en la notaría al momento de la escrituración o se hacen al momento de hacer la declaración de renta?
Las normas que se mencionan tratan sobre la retención en la fuente contingente, cuando se pierde el beneficio, y debe ser practicada por la entidad financiera al momento en que se retiran los recursos de la cuenta AFC.
Buenos días.
Tengo una duda: ¿cuando se vende un inmueble por debajo del avalúo catastral, sobre qué valor se debe cobrar la retención? Por ejemplo, si el avalúo catastral es de 100 millones y el valor de venta comercial es de 80 millones, ¿cómo se deberán cobrar los gastos notariales y sobre qué valor el vendedor deberá pagar la retención en la fuente?
Buenas tardes:
Tenemos una casa con mis cinco hermanos; en dicha casa viven tres de ellos. La queremos vender, ya que la casa es la herencia de nuestros padres, quienes fallecieron hace más de 20 años. En este caso, ¿aplicaría la reducción en la retención en la fuente de manera proporcional a mis tres hermanos que aún viven en la casa?
De antemano, muchas gracias.