Renovación del contrato de arrendamiento de vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, como cualquier otro contrato, puede ser renovado, ya sea automáticamente o por acuerdo entre las partes.

Prórroga y renovación en el contrato de arrendamiento de vivienda.

En la presente nota nos ocupamos de la renovación del contrato de vivienda urbana respecto a cualquier inmueble que tenga esa destinación, como casas o apartamentos.

Aunque los conceptos prorrogar y renovar son técnicamente distintos, la ley 820 de 2003 parece utilizarlos indistintamente, por lo que resulta difícil saber cuándo se refiere a renovación y cuándo a prórroga.

El contrato de arrendamiento puede ser renovado por las partes o de forma automática por ministerio de la ley, por lo que se debe tener claro ese aspecto para evitar una renovación no deseada.

Renovación automática del contrato de arrendamiento.

El artículo 22 de la ley 820 de 2003, que trata sobre la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador, considera que, en algunos de los casos allí previstos, la terminación requiere que previamente se informe o avise al arrendatario de la terminación del contrato, con una anticipación de 3 meses, como en los numerales 7 y 8.

Y el último inciso del mismo artículo señala:

«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

Ese preaviso se debe notificar con una antelación no inferior a 3 meses.

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Por su parte, el artículo 24 de la ley 820, que trata sobre la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, prevé que este, de forma unilateral, puede terminar el contrato ya sea durante la ejecución del término inicial o durante las prórrogas (en este caso con indemnización de 3 meses de arriendo), o al finalizar el término inicial o sus prórrogas, previa notificación al arrendatario con una antelación no inferior a 3 meses.

Luego, el último inciso señala que:

«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

El punto es que en los casos en que la ley exige el preaviso para terminar el contrato de arrendamiento, ese preaviso debe existir, y debe notificarse dentro de los 3 meses previos a la finalización del contrato, y si no se hace, el contrato se entiende renovado automáticamente por ministerio de la ley.

Se supone que renovar es cambiar algo anterior o viejo por algo nuevo, pero en este caso, lo que la ley quiere decir es que el contrato sigue con las mismas condiciones que traía, es decir que no hay nada nuevo, ni siquiera el término de duración.

Lo que el legislador debió considerar fue la prórroga automática y no la renovación automática, pero en todo caso lo que importa es que, si el preaviso no se hace conforme a la ley, el contrato queda renovado automáticamente, aunque ello no impide que las partes luego decidan terminarlo por mutuo acuerdo, superando así la consecuencia jurídica de la ausencia del preaviso.

Carta de no renovación de contrato de arrendamiento.Cuando el arrendador no quiere renovar el contrato de arrendamiento, debe notificarla la carta de no renovación con la antelación exigida por la ley.

Prórroga del contrato de arrendamiento.

La prórroga del contrato de arrendamiento está considerada en el artículo 6 de la ley 820 de 2003 en los siguientes términos:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

En este caso, el término prórroga parece usarse correctamente, pues el contrato sigue igual como venía, excepto que cambia el precio de la renta o canon de arrendamiento, en los términos que considera la ley.

Incremento del arriendo de vivienda 2024.El arrendamiento de vivienda se puede incrementar cada 12 meses y el porcentaje máximo de incremento es el IPC del año anterior, como se explica a continuación.

Si el contrato no es terminado expresamente por una de las partes o por ambas, se prorroga, se renueva o se extiende tácitamente, o por ministerio de la ley como consecuencia de no haberse observado los procedimientos que exige la ley para su terminación.

Pero también puede prorrogarse por acuerdo expreso entre las partes.

Lo importante a tener presente es que, como la prórroga o renovación pueden ser tácitas o automáticas, la clave está en la terminación del contrato, de manera que si una de las partes no desea prorrogar o renovar el contrato, debe terminarlo conforme a lo que exige la norma.

Si las partes desean continuar con el contrato de arrendamiento, no hace falta hacer nada, excepto si quieren cambiar condiciones al contrato precedente, caso en el cual sí debe renovarse el contrato para que en ese contrato renovado se puedan incluir las nuevas condiciones.

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Si no hay nuevas condiciones, entonces se puede dejar que ocurra la prórroga tácita, es decir, por el silencio de las partes representado en la ausencia de la notificación de la terminación del contrato.

Lo que se puede cambiar en la renovación y prórroga del contrato.

Cuando hablamos de renovación automática en los términos de los artículos 22 y 24 de la ley 820, se entiende que el contrato se renueva con las mismas condiciones y con la misma duración.

Sin embargo, ello no significa que no se pueda incrementar el canon de arrendamiento, pues es una facultad que otorga la ley al arrendador.

Es decir que si se permite que ocurra la renovación automática del contrato, lo único que se puede cambiar es el precio de la renta.

Si se necesita hacer otro cambio, se requiere acuerdo entre las partes, es decir, que el contrato debe ser renovado en toda regla, ya sea firmando un nuevo contrato o un otrosí.

Otrosí en los contratos.El Otrosí tiene como finalidad modificar, aclarar o adicionar el contrato sin que se llega a la novación del objeto u obligación principal.

En el caso de la prórroga, la misma norma dice que esta procede siempre que el arrendador se avenga a los incrementos que por ley se pueden hacer, así que no representa mayor inconveniente.

Y, como ya lo explicamos, si las partes necesitan cambiar algo más que el precio del arrendamiento, entonces deben modificar el contrato o hacer uno nuevo, pues la prórroga solo permite extender la duración del contrato e incrementar el arrendamiento.

Si queremos un contrato de arrendamiento con nuevas condiciones, no podemos permitir su renovación automática, pues una vez concretada por ministerio de la ley, lo único que se puede cambiar es el precio del arriendo en cuanto se aplica el incremento permitido por la ley, y cualquier otro cambio requiere necesariamente la aceptación de la otra parte, que si no la da, no deja otro camino que esperar a finalizar el contrato, o terminarlo unilateralmente, pagando las indemnizaciones a que haya lugar.

Carta de renovación del contrato de arrendamiento.

En la mayoría de los casos, no es necesario que la parte interesada en la renovación del contrato de arrendamiento envíe a la otra una carta de renovación, en razón a que ya sea por ley o contractualmente, el contrato se renueva automáticamente si las partes no notifican a la otra dentro del término indicado la decisión de no continuar o no renovar el contrato.

En consecuencia, el simple silencio hace las veces de la carta de renovación.

No obstante, la carta de renovación resulta útil para indicar o expresar las nuevas condiciones en que se renovará el contrato.

Modelo de otrosí para la renovación del contrato de arrendamiento.

OTROSI PARA RENOVACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En la ciudad de [Ciudad], a [Fecha de Creación del Otrosí].

ENTRE

Por una parte, [Nombre del Arrendador], [Nacionalidad], mayor de edad, [Estado Civil], identificado con [Tipo de Documento] No. [Número de Documento], domiciliado en [Dirección del Arrendador], en adelante denominado "EL ARRENDADOR".

Y por la otra parte, [Nombre del Arrendatario], [Nacionalidad], mayor de edad, [Estado Civil], identificado con [Tipo de Documento] No. [Número de Documento], domiciliado en [Dirección del Arrendatario], en adelante denominado "EL ARRENDATARIO".

DECLARACIONES

1. EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO celebraron un contrato de arrendamiento bajo las condiciones estipuladas en el contrato suscrito el [Fecha de Inicio del Contrato Original], el cual corresponde al inmueble ubicado en [Dirección del Inmueble], y cuyo término de vigencia concluye el [Fecha de Término del Contrato Original].
2. Las partes han mantenido una relación arrendaticia satisfactoria durante el periodo de duración del contrato original y ambas partes desean extender dicho contrato bajo los términos y condiciones estipulados en este otrosí.

OTROSI

En virtud de lo anterior, las partes acuerdan suscribir el presente otrosí, a través del cual se conviene lo siguiente:

1. RENOVACIÓN DEL CONTRATO

El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el [Fecha de Inicio del Contrato Original], y cuyo término de vigencia concluye el [Fecha de Término del Contrato Original], será renovado por un periodo adicional de [Número de Meses o Años], comenzando a partir del [Fecha de Inicio de la Renovación] y concluyendo el [Fecha de Término de la Renovación].

2. TÉRMINOS Y CONDICIONES

Las condiciones y cláusulas estipuladas en el contrato original, que no sean modificadas por el presente otrosí, seguirán siendo válidas y aplicables durante el periodo de renovación. Ambas partes acuerdan ratificar y respetar dichas condiciones.

3. RENTA Y PAGOS

La renta mensual durante el periodo de renovación será de [Cantidad de Dinero] ([Monto en Letras]), que deberá ser pagada por EL ARRENDATARIO en la cuenta bancaria designada por EL ARRENDADOR, a más tardar el [Día de Pago] de cada mes.

4. OTRAS ESTIPULACIONES

Cualquier otra estipulación no mencionada en este otrosí permanecerá sin cambios y seguirá siendo parte integral del contrato original.

5. FIRMA DEL OTROSI

Ambas partes manifiestan su conformidad con los términos y condiciones aquí establecidos, firmando el presente otrosí en [Número de Copias] copias, en el lugar y fecha antes mencionados.

EL ARRENDADOR:

[Nombre del Arrendador]

[Tipo de Documento]

No. [Número de Documento]

[Dirección del Arrendador]

[Teléfono del Arrendador]

[Firma del Arrendador]

EL ARRENDATARIO:

[Nombre del Arrendatario]

[Tipo de Documento]

No. [Número de Documento]

[Dirección del Arrendatario]

[Teléfono del Arrendatario]

[Firma del Arrendatario]

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

¿El inquilino puede quedarse con el inmueble que arrienda?

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