Una de las situaciones que debe manejar todo arrendador es que el arrendatario o inquilino no le pague el arriendo. ¿Qué debe hacer el arrendador?
Qué hacer cuando el inquilino no paga.
Una obligación natural del contrato de arrendamiento para el arrendatario es el deber de pagar la renta o el canon de arrendamiento. El Código Civil colombiano, en su artículo 2000, lo deja claro en su primer inciso:
«El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.»
Siendo una obligación pagar el arriendo, si no se cumple con ella, el inquilino está incumpliendo con el contrato, y el incumplimiento es una causa legal para que el arrendador decida terminar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, el arrendador podría empezar por requerir por escrito al inquilino sobre la mora en el pago, anotando las consecuencias de ello. Según sea su actitud o respuesta, el arrendador puede optar por terminar el contrato de arrendamiento.
Plazo para pagar el canon de arrendamiento.
El incumplimiento del contrato se materializa cuando, vencido el plazo para pagar el canon de arrendamiento, no se acredita el pago. ¿Cuál es ese plazo?
El plazo para pagar el arriendo es el que se fije en el contrato de arrendamiento, y en caso de que no se haya fijado, aplica lo señalado en el artículo 2002 del Código Civil:
«El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen:
La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.»
Por lo general, el plazo se pacta unos días después de terminado el mes; por ejemplo, los 5 primeros días del siguiente mes.
Cualquiera que sea el plazo acordado, vencido este sin haber hecho el pago, se genera incumplimiento del contrato.
Cuidado con tolerar que siempre le paguen tarde el arriendo.
En ocasiones, el arrendatario no puede pagar oportunamente el arriendo y el arrendador no ve problema en aceptar que lo pague el día 10, 15 o un mes después.
Esa «buena onda» del arrendatario eventualmente le puede pasar factura, pues tolerar el pago retardado de forma continuada puede ser interpretado como una aceptación tácita del arrendador del cambio de la fecha para el pago, dejando sin efecto la fecha de pago estipulada en el contrato de arrendamiento.
Sin duda, el arrendador puede ser condescendiente con el retraso del pago del arrendamiento, pero debe tener presente que esa comprensión y condescendencia pueden ser utilizadas en su contra en caso de una demanda de restitución de inmueble por incumplimiento del arrendatario respecto al pago oportuno del arrendamiento.
De darse esa situación, el abogado del arrendatario no dudará en alegar a su favor que el arrendador, durante mucho tiempo, aceptó que le pagaran el arriendo luego de vencido el plazo pactado en el contrato, y que esa aceptación y convivencia reiterada implican el cambio de condiciones del contrato. Son muchos los jueces que acogen ese argumento.
Es por ello que algunos arrendadores, conocedores de estas situaciones, incluyen una cláusula donde expresamente acuerdan que tal tolerancia no implica una modificación de las condiciones de pago.
Para ilustrar el tema que nos ocupa, referimos una sentencia de la Corte Suprema de Justicia en la cual se aborda el caso de un contrato de arrendamiento en el que se incluyó la siguiente cláusula:
«la mera tolerancia del arrendador en aceptar el pago del precio del arrendamiento con posterioridad a su vencimiento no se entenderá como ánimo de novación o de modificación del término establecido para el pago en este contrato.»
El arrendador, ante el incumplimiento del arrendatario, demandó la restitución del inmueble y el juez de única instancia hizo caso omiso de esa cláusula y falló a favor del arrendatario. El arrendador interpuso acción de tutela ante el tribunal, quien falló a favor del arrendador, argumentando que el juez de única instancia inobservó dicha cláusula, sentencia que a su vez fue confirmada por la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia 11001-22-03-000-2013-00125-01 del 8 de marzo de 2012 (id 265887 y número de proceso T 2013-00125-01), validando los argumentos del tribunal.
Como resulta inevitable que alguna vez el arrendatario se retrase en el pago, y que no es conveniente demandar la restitución del inmueble al primer retraso, no está de más incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula similar a la expuesta aquí.
Terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago del arrendamiento.
Señalamos al inicio que el contrato de arrendamiento se puede terminar cuando el arrendatario no paga oportunamente el canon de arrendamiento.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, el numeral 1 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 de forma expresa señala que el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento por:
«La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.»
Un día de retardo es necesario para que se configure el incumplimiento, puesto que la ley no contempló rangos de fechas, ni proporcionalidad de la responsabilidad en función del tiempo de retraso en el pago.
Una vez incumplido el contrato de arrendamiento, si es la voluntad del arrendador, se puede dar por terminado el contrato inmediatamente, sin previo aviso y sin que se tenga que otorgar plazos al arrendatario para desocupar el inmueble.
Los 3 meses de plazo derivados de la obligación de notificar la terminación del contrato con una antelación de 3 meses no aplican cuando el arrendatario ha incumplido el contrato de arrendamiento.
Es apenas obvio que, si el arrendatario no ha pagado un mes, la ley no puede obligar al arrendador a que debe esperar tres meses para que, en lugar de perder 1 mes de arriendo, pierda 4 meses.
En razón a ello, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento una vez se materialice el incumplimiento, y si el arrendatario no lo entrega, inmediatamente puede iniciar un proceso de restitución de inmueble.
El pago del arriendo es la principal obligación para el arrendatario que se deriva del contrato de arrendamiento; por tanto, su incumplimiento es suficiente para la terminación fulminante del mismo, incumplimiento que no es subsanable, es decir, que la decisión del arrendador de terminar el contrato no pierde validez por el hecho de que el arrendatario pague lo adeudado con posterioridad a la notificación de la terminación del contrato.
El arrendatario no puede alegar que ya pagó lo que debía para impedir la terminación del contrato. Una vez se demuestre el incumplimiento, queda en manos del arrendador terminarlo o no, así medie el pago posterior, pues el incumplimiento ya es un hecho cierto y consumado.
Y el incumplimiento se materializa con tan solo un día de retraso, por lo que la consecuencia es la misma si la mora es de un día a que si es de 30 días o más, lo que no impide que el arrendador actúe con un criterio de razonabilidad frente a las circunstancias particulares en que se desarrolla el contrato.
Un acuerdo de pago.
El arrendador puede conciliar con el arrendatario o llegar a un acuerdo privado con él para el pago del arrendamiento, en caso de que el arrendador no tenga interés en terminar el contrato.
Este acuerdo es posible en la medida en que el inquilino tenga voluntad de pagar, pues si no la tiene, cualquier intento de acuerdo no hará más que perjudicar al arrendador, que perderá más meses de arrendamiento.
Recordemos que, en el caso del arrendamiento de vivienda urbana, está prohibido exigir garantías para el pago del arrendamiento como la firma de letras de cambio, quedando como única garantía inmediata el derecho de retención.
Esto se debe tener en cuenta, pues existe cierta dificultad para que el arrendador pueda cobrarse el arriendo, de manera que entre más plazo se otorgue para pagar, más es el dinero que se puede perder.
Si bien el contrato de arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo, ejecutar a un arrendatario que no quiere pagar y que no tiene con qué responder no es un asunto sencillo, de allí que el acuerdo de pago sea conveniente cuando se trata de un arrendatario que ha demostrado ser responsable y tener la intención de pagar.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
Cuando el inquilino o arrendatario no paga el arriendo, el arrendador o dueño del inmueble debe notificarle por escrito la terminación del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, en la práctica, el arrendatario que no quiere pagar tampoco se quiere ir, así que el arrendador deberá iniciar un proceso de restitución de inmueble a fin de que el juez ordene el lanzamiento, incluso con acompañamiento de la policía nacional.
Si no tiene para pagar el arriendo, debe negociar con el arrendador para que le otorgue un plazo, pues si no hace el pago cuando corresponde, estará incumpliendo con el contrato de arrendamiento y el arrendador podría darlo por terminado e iniciar un proceso de restitución de inmueble.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana presta mérito ejecutivo, y por lo general, cualquier otro contrato, así que se puede iniciar un proceso ejecutivo para cobrar los arriendos atrasados.
Si se atrasa en el pago del arriendo, así sea 1 día, incumple el contrato de arrendamiento, habilitando al arrendador para que dé por terminado el contrato. Dependerá de la voluntad del arrendador si tolera ese atraso o no, por lo que es importante tratar de llegar a un acuerdo.
Debe iniciar un proceso de restitución de inmueble para que el juez ordene el lanzamiento del inquilino, incluso con el apoyo de la policía si fuera necesario.
Si el inquilino no paga los servicios públicos, está incumpliendo el contrato de arrendamiento, por lo que el arrendador puede dar por terminado el contrato y pedir el inmueble al arrendatario. Si este se niega, puede iniciar un proceso de restitución de inmueble.
Acción restitutoria
Que son las hijuelas de partición o herenciaForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, agosto 15). Qué hacer si el arrendatario no paga el arriendo [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/que-hacer-si-el-arrendatario-no-paga-el-arriendo.html
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Terminación del contrato de arrendamiento
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Hola, Gerencie.com. ¿Podrían hacerme el favor de enviarme el enlace o la sentencia que ustedes mencionaron? La sentencia 11001-22-03-000-2013-00125-01 del 8 de marzo de 2012. Es que no la puedo encontrar para descargar. Se los agradecería mucho.
Por favor, la necesito. Quedo atento.
Cordial saludo.
La puede encontrar en el buscador de sentencias de la Corte suprema de justicia en este enlace con el Id 265887 previamente seleccionado Sala civil, Familia y agraria.
Muchísimas gracias, señores de Gerencie.com. Éxitos y bendiciones.
Buen día,
Soy arrendatario y en este momento el contrato de arrendamiento es verbal. Quiero terminar dicho contrato, ya que el arrendador no ha cumplido con una serie de arreglos en el bien inmueble, lo cual ha ocasionado deterioro en muebles y demás enseres. Le comenté al arrendador sobre mi decisión de entregar el bien inmueble y que me diera un tiempo de 5 días para ello, pero él me dice que no, y que si me quedo esos 5 días debo cancelárselos.
¿Me podrían guiar sobre este caso?
Muchas gracias.
Atentamente,
Jaime Orlando Molina Giraldo
El contrato de arrendamiento es oneroso, es decir, el arrendatario debe pagar por el derecho a gozar del inmueble arrendado, de modo que por ley, deberá pagar el arriendo hasta el último día que utilice el inmueble. Distinto es cuando hay lugar al pago de indemnizaciones, que son diferentes al canon de arrendamiento.
Pregunta: si yo cancelo un monto de canon de arrendamiento y el arrendador fallece, ¿sigo cancelando el mismo monto a una cuenta que me asigne el tribunal?
Buenas noches. Tengo una casa en arriendo debido a que mi esposo se quedó sin trabajo. Decidí pedirles que desocuparan la vivienda para que nosotros pudiéramos habitarla, ya que también pagamos arriendo para que a mis hijos les quede más cerca el colegio. Ellos llevan un año en el predio y estuvieron de acuerdo.
Sin embargo, ya han pasado 20 días y no se han ido, ni tampoco me han pagado el arriendo. El problema es que yo estoy pagando la casa y no he podido pagar la cuota al banco. ¿Me pueden colaborar? Gracias.
En esos casos, lo más aconsejable es no darle tanta espera al inquilino e iniciar la demanda de restitución de inmueble arrendado. Para más información, llame al 3158247190, abogado.
Buenas noches,
Tengo una casa en arriendo, debido a que mi esposo se quedó sin trabajo. Decidí pedirles que desocuparan la propiedad para que nosotros pudiéramos habitarla, ya que no podemos seguir pagando el arriendo. Ellos llevan un año habitando el predio y me dicen que tengo que darles un mes gratis, pero no hay contrato de arrendamiento y, además, no me han cancelado el arriendo, llevando 17 días de mora.
¿Me pueden orientar, por favor? Estoy pagando la casa y no he podido cubrir la cuota.
Gracias.