La posesión de un bien o cosa en el derecho civil cobra gran relevancia porque, a través de ella, se puede acceder a la propiedad o dominio de este, o perderla por medio de la figura de la prescripción adquisitiva.
¿Qué es la posesión?
La posesión es una figura jurídica a través de la cual una persona detenta la tenencia de una cosa con ánimo de señor y dueño, como si en realidad fuera dueño de ella, aunque en realidad no lo sea.
Mediante la posesión, quien no es dueño de la propiedad actúa como si lo fuera, cuando, en realidad, la propiedad del dominio pertenece a otra persona que, por el contrario, no ejerce la posesión en cuanto la ha perdido.
La posesión no es otra cosa que creerse dueño de una cosa de la que no se tiene la propiedad o dominio, y actuar como si en realidad fuera el dueño, lo que implica desconocer la propiedad ajena reconociendo y proyectando la suya propia.
Definición legal de posesión.
La posesión está definida en el artículo 762 del Código Civil colombiano en los siguientes términos.
«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.
El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo»
Entonces, la persona que posea la cosa debe ejercer ánimo de señor dueño, es decir, realizar todos los actos propios de una persona que es propietaria, tales como el mantenimiento y conservación de la cosa, explotarla económicamente para su beneficio, asumir las cargas propias como pago de impuestos y tasas; en fin, actuar como si él fuera el dueño, lo que necesariamente implica que el verdadero dueño se ha desentendido de la propiedad de esta o la ha abandonado.
Clases de posesión.
Existen dos clases de posesión, dependiendo de la forma en que se haya accedido a ella: la regular y la irregular.
Posesión regular.
La posesión regular es la que se obtiene gracias a la existencia de un justo título que ostenta el poseedor.
La posesión regular puede ser de buena o mala fe, pero siempre acompañada de un justo título de los que señala el artículo 765 del Código Civil, que son la venta, la permuta, la donación, en juicios divisorios y los actos legales de partición.
En otras palabras, la posesión regular es la que se adquiere formalmente, como quien compra una casa.
Posesión irregular.
La posesión irregular es definida por el artículo 770 del Código Civil como aquella en la que se carece de los requisitos señalados en el artículo 764 del mismo código, es decir, cuando no se cumplen los requisitos para que se constituya en una posesión regular.
Es el caso de la persona que ocupa una propiedad sin que exista un justo título, o en ausencia de otro tipo de documentos o actos que representen mera tenencia, como un contrato de arrendamiento, comodato o cualquier otro.
La posesión irregular es, por ejemplo, cuando una persona invade un terreno, ocupa una casa vacía o se apodera de una cosa abandonada; lo puede hacer sin conocimiento del verdadero dueño, o con la anuencia de este, ya sea por activa o por pasiva.
Por último, existe también la posesión violenta y la clandestina; la primera es la que se adquiere por medio de la fuerza y la segunda la que se hace de manera oculta a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno.
Quien es dueño tiene la posesión.
Por regla general, quien es dueño o propietario de un bien o inmueble tiene la posesión, a no ser que haya permitido que un tercero la tome.
Se entiende como propietario a la persona que tiene el dominio jurídico del bien, que, en el caso de bienes inmuebles sujetos a registro, es quien aparezca en el registro, y de allí la importancia de registrar la propiedad.
Recordemos que el artículo 764 del Código Civil, al hablar de la posesión regular, que se adquiere mediante justo título, señala que:
«Si el título es traslaticio de dominio, es también necesaria la tradición.»
Un justo título traslaticio es, por ejemplo, una escritura de compraventa, y en tal caso es necesaria la tradición, que se materializa con la inscripción de la escritura de venta en la oficina de registro de instrumentos públicos.
La sola escritura de venta, aunque haya entrega material del inmueble, no completa la tradición; por tanto, no se es legítimo dueño hasta tanto no se inscriba en la oficina de registro.
Es por lo anterior que, en los negocios que involucran bienes inmuebles, siempre se solicita como requisito un certificado de libertad y tradición, pues es en él donde se identifica el propietario actual.
Importancia de la posesión.
La figura de la posesión en el derecho civil es importante en la medida en que, por medio de ella, se puede obtener el dominio o propiedad de una cosa o se puede perder.
El que es dueño de una casa puede perder la propiedad si permite que otra persona la posea, y, en caso contrario, el que tenga posesión de una casa ajena puede hacerla suya en perjuicio de su verdadero dueño.
El que tiene la posesión regular de una cosa solo debe preocuparse de no perder la posesión.
El que tiene la posesión irregular debe preocuparse por adquirirla regularmente, lo que puede hacer mediante la traslación del dominio (venta, permuta, donación), o mediante la prescripción adquisitiva del dominio.
En el caso de la posesión irregular, la prescripción adquisitiva del dominio requiere 10 años para que se materialice; es decir, que si una persona ha ocupado y poseído una propiedad de forma irregular por 10 años con ánimo de señor y dueño, es decir, no reconociendo dominio ajeno, puede reclamar el dominio de dicha propiedad.
¿Cuándo se pierde la posesión de un bien?
Para efectos de esta nota, nos referimos a la pérdida de la posesión respecto a la persona que tiene la propiedad del bien, del inmueble, como puede ser una casa.
En tal caso, la posesión se pierde cuando se permite que otra persona la ocupe en calidad de posesión y no de mera tenencia por 10 años o más.
Por ejemplo, si usted tiene un apartamento y permite que un amigo o familiar viva allí sin que medie ningún contrato de arrendamiento o de otro tipo, puede perder la posesión del apartamento luego de transcurridos 10 años, término en el cual el poseedor puede reclamar la propiedad del bien mediante la acción prescriptiva de dominio.
La propiedad de un bien se pierde cuando se permite que un tercero lo ocupe en calidad de poseedor por 10 años o más.
Es por ello que, cuando se permite a un tercero ocupar un inmueble, siempre debe existir un contrato de por medio, que, por lo general, es de arrendamiento.
Si usted no le quiere cobrar ningún valor a su amigo o familiar, en todo caso puede firmarse un contrato de arrendamiento con un canon irrisorio, o, en su defecto, firmar un contrato de comodato o de usufructo, y, en tal caso, el tercero ocupará el inmueble en calidad de tenedor, lo que implica reconocer la propiedad ajena, lo que hace imposible que su amigo o familiar pueda alegar la posesión.
En esas condiciones, la persona puede ocupar el inmueble por tanto tiempo como fuera necesario sin que la tenencia derive en posesión, como expresamente lo señala el artículo 777 del Código Civil colombiano:
«El simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión.»
Es por ello que una casa se puede arrendar por 50 años al mismo arrendatario y este jamás tendrá la posesión de la casa.
Pero si no hay ningún contrato o documento que demuestre la tenencia, es probable que el ocupante pueda alegar la posesión y conseguir con ello despojar al dueño de la propiedad.
La posesión no se pierde por transferir la tenencia del inmueble.
La persona que tiene la posesión de un inmueble, sea de forma regular o irregular, no la pierde en caso de transferir la tenencia.
Así lo señala el artículo 786 del Código Civil:
«El poseedor conserva la posesión, aunque transfiera la tenencia de la cosa, dándola en arriendo, comodato, prenda, depósito, usufructo, o cualquiera otro título no traslaticio de dominio.»
Es decir, que el dueño o poseedor de un inmueble puede transferir la tenencia a otra persona sin que por ello se vea afectada su posesión, siempre que la calidad de tenencia no se vea comprometida; es decir, siempre que se pueda demostrar que lo que se transfirió fue la tenencia y no la posesión, y por ello es que recomendamos que se elabore un contrato como los que el mismo artículo 786 enumera.
Recordemos que la posesión se puede ejercer directamente o por intermedio de un tercero, como puede ser el arrendatario.
Diferencia entre posesión y tenencia.
La diferencia entre la posesión y la tenencia radica en que, en la posesión, se actúa como verdadero dueño, en tanto que en la tenencia no, en la medida en que se reconoce el dominio ajeno.
El poseedor se cree el dueño y actúa como tal; en la tenencia, al reconocer la propiedad del dominio en cabeza de un tercero (dueño real), se actúa como si no fuera el dueño.
Por ejemplo, un arrendatario en su sano juicio no se le ocurriría construir una segunda planta a su casa porque sabe que no es suya, en tanto que el poseedor sí puede hacerlo sin consultar con nadie, pues, a pesar de no tener reconocida la propiedad, actúa como si ya fuera suya, en vista de que el verdadero dueño se ha despreocupado o abandonado la propiedad y ha dejado que el poseedor permanezca en ella y haga cuanto le plazca.
Preguntas frecuentes.
A continuación, respondemos las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
La posesión de un inmueble se demuestra mediante la declaratoria de posesión regular que se hace ante notario público, previa acreditación de la posesión.
La posesión se pierde cuando se permite que una persona lo ocupe sin contrato alguno por un tiempo igual o superior a un año, requisito que exige la notaría para extender la declaratoria de posesión regular.
Se puede afirmar que, en el momento en que se permite a un tercero ocupar un bien, se ha perdido la posesión, ya que está ocupado y es preciso expulsar al ocupante, ya sea mediante una acción policial o mediante un lanzamiento luego de un proceso judicial.
El título de propiedad se adquiere mediante sentencia judicial ejecutoriada, producto de una acción de prescripción adquisitiva de dominio.
Un arrendatario no puede tomar posesión de un inmueble porque, al firmar el contrato de arrendamiento, está reconociendo la existencia de dominio ajeno, lo que hace imposible que se configure uno de los requisitos esenciales de la posesión.
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Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, mayo 22). Posesión en el derecho civil [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/que-es-la-posesion-y-sus-clases.html
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Tenemos una casa familiar que se compró a nombre de mi mamá hace 28 años. Yo me casé y me fui de la casa. Mi mamá y mi hermano pagaron la casa durante 2 años, hasta que no pudieron más, y el banco casi se la quita. En ese momento, mi mamá me dijo que yo la siguiera pagando y que al final me quedaría con los papeles. Es decir, desde hace 26 años, yo terminé de pagar la casa y me he encargado de los servicios públicos e impuestos hasta hace 2 años. Igualmente, he seguido pagando otros gastos de la casa.
Hace 12 años, hice una ampliación de la casa, subí un piso más y le hice una terraza. Mi familia jamás me dio un peso por todos estos gastos de los cuales yo me he encargado. Hay servicios públicos que están a mi nombre y testigos diferentes a mi familia que pueden constatar que he estado pendiente de la casa durante estos 26 años.
La idea es saber, por medio de quién o cómo solicito la posesión ante un juez, o si es a través de un abogado.
Atentamente,
César Vargas
Señor César:
En vista de que al parecer no existe un contrato que refleje tales acuerdos, es difícil reclamar un derecho.
Para que usted pueda reclamar la prescripción adquisitiva del dominio (proceso de pertenencia), que sería la figura a recurrir, tendría que haber ejercido la posesión de forma regular al menos durante cinco años, y ese no parece ser el caso, puesto que su mamá u otros familiares han vivido en ella, mientras que usted no.
La solución probable es que su familia, en común acuerdo y honrando los compromisos verbales, decida transferir la casa a su nombre.
Todo pacto debe hacerse por medio de un contrato, pues de otro modo es complicado reclamar algo, por más que haya testigos, si no se configuran los presupuestos que la ley señala para que el derecho nazca por sí mismo o por ministerio de la ley.
Cordial saludo.
La respuesta que le dieron es incorrecta. Si lo que usted narra es cierto, puede reclamar la propiedad mediante un juicio de pertenencia, para lo cual necesita un abogado.
Mi tía murió hace 2 años y encontramos unas escrituras de cuatro propiedades: una de su propiedad y tres de mi abuelo paterno. Al reconocer las escrituras, empiezo a indagar y los predios fueron ocupados con mejoras. Las escrituras están registradas a nombre de mi abuelo. Yo tomo la iniciativa de saber el estado de cuenta de los pagos de impuestos y solicito información, y estos se hallan cancelados. Mi tía tuvo que salir por salud de este lugar y fue visitada por dos hombres que hoy poseen los lotes de mi abuelo; fue obligada a firmar unos documentos que ella no firmó, a pesar de ser atemorizada. No se llevó a cabo ninguna diligencia a la policía sobre este hecho. Quien estaba allí era un expolicía y en esos días era escolta del alcalde de esa municipalidad.
Se pidió consulta al notario único del pueblo del estado sobre esos lotes en su propiedad y sobre cómo llegar a ser propietarios, a sabiendas de que estos lotes fueron heredados por diez hijos e hijas de mi abuelo paterno. Tomé la vocería y estoy indagando, pues yo vivo retirado de este sitio y, desde luego, quisiéramos saber cómo se adquirió el bien, a sabiendas de que los individuos que vinieron a levantar la firma de mi tía son los que hoy poseen las propiedades.
¿Se puede hacer algo al día de hoy, a sabiendas de que son los mismos individuos que sabían de la propiedad y que hoy son sus tenedores? Aún no se sabe si poseen escritura pública.
Dependiendo del tiempo que haya estado ocupado el inmueble, se podrá intentar una acción reivindicatoria de dominio, o, si se escrituraron ilegalmente, buscar una nulidad de esas escrituras. Pero dependerá de cuánto tiempo hace que ocurrieron tales irregularidades.
Las personas que se hicieron a un lote ejidal y construyeron allí su vivienda y han permanecido ocupando por más de diez años la vivienda que ellos construyeron en un lote del municipio destinado a vivienda asignado a ellos, ¿son tenedores o son poseedores del lote (teniendo escritura de mejoras construidas sobre el lote ejidal)?
Si el lote les fue asignado por la alcaldía, lo más probable es que les haya sido entregado en calidad de posesión.
Adquirí una compra y venta de posesión este año 2022, de hace 17 años. ¿Puedo adquirir el derecho de posesión regular para poder obtener las escrituras? Me ayudarían bastante o, si es posible, un número donde me pueda comunicar. Gracias.
Es posible iniciar un proceso de pertenencia si se cumplen los requisitos para que opere la suma de posesiones, caso en el cual acumularía más de los 10 años de posesión exigidos por la ley para adquirir el dominio por prescripción.
Hola, buen día:
Mi abuelo tenía un lote rural que nunca escrituró, sino que lo conservó solo con la promesa de compraventa. Mi abuelo murió y, dentro del juicio de sucesión, a mí me dejaron ese lote (mi papá murió antes que mi abuelo, por lo que soy heredero). El tema es que no tengo escritura de ese lote, solo el contrato de compraventa de mi abuelo. ¿Qué puedo hacer para poder escriturar ese terreno? Cabe aclarar que sigo pagando el impuesto y haciendo limpieza y conservación del lote.
Puede iniciar un proceso de pertenencia con base en la promesa de compraventa y con las demás pruebas que pueda allegar que le sirvan para acreditar la posesión regular del lote, tanto por parte de su abuelo como de quienes continuaron con la posesión.
Hola, buenos días.
Hace 18 años compré un terreno. Con el pasar de los años, fui haciendo mi casita de palitos y así, con mucho esfuerzo, hoy en día mi casa es de material. En estos días me llegó una demanda de un señor que dice ser el dueño del terreno donde yo construí. El señor vive amenazándonos con que nos va a quitar la casa. La verdad, nos da miedo que eso pase.
Por favor, si alguien conoce del tema, me puede dar su opinión. Gracias.
El predio es suyo, pero debe declararlo un juez.
Hola, buenas tardes:
He vivido en esta casa durante 44 años, pero con el permiso verbal de mi tío, que es el dueño, hice un apartamento en el cual habito desde hace 16 años. Sin embargo, no tengo papeles que me acrediten como dueño y él ya quiere sacarme. ¿Qué debo hacer en este caso? Muchas gracias.
No se deje sacar ese inmueble; es suyo. Ya pasaron los 10 años, lo que significa que ya prescribió a su favor. Ahora consiga un buen abogado y siga haciendo actos de dueña.
En efecto, si ya pasaron 10 años ejerciendo posesión, se cumplen los presupuestos para alegar que adquirió la propiedad por prescripción, para lo cual debe iniciar un proceso de pertenencia.
Compré un lote hace 14 años y, desde que me lo adjudicaron, lo he cuidado, limpiado y mantenido siempre en buen estado. Hace 8 meses coloqué un aviso de venta y apareció alguien diciendo que es el dueño. Sin embargo, mis vecinos saben que yo he sido la poseedora y tenedora del bien. Ahora me dicen que ese lote no es mío, sino el que está enseguida del que poseo. ¿Qué debo hacer para recuperarlo y no perder mi lote si lo está negociando una inmobiliaria?
La situación que describes involucra varios aspectos legales, principalmente relacionados con la propiedad, la posesión y el posible despojo. Aquí hay algunas recomendaciones sobre cómo proceder:
1. Verificación de Documentos: Asegúrate de tener todos los documentos que demuestren tu compra y posesión del lote, como escrituras, recibos de pago, y cualquier otro documento relevante.
2. Reunir Pruebas de Posesión: Recopila evidencia que respalde tu posesión continua y pacífica del lote durante 14 años. Esto puede incluir fotografías, testimonios de vecinos, recibos de servicios públicos a tu nombre en ese lote, etc.
3. Consultar a un Abogado: Busca asesoría legal inmediata para evaluar tu situación específica y determinar las mejores acciones a seguir. Un abogado especializado en derecho civil o inmobiliario podrá ofrecerte una guía más precisa.
4. Interponer una Acción de Posesión: Si consideras que has sido despojado del lote (o que intentan despojarte), podrías interponer una acción de protección a la posesión ante un juez civil para evitar cualquier intento de desalojo o venta forzada.
5. Negociar con el Presunto Dueño: Si es posible, intenta dialogar con la persona que afirma ser el dueño para entender su posición y posiblemente llegar a un acuerdo amistoso.
6. Estar Preparado para un Proceso Judicial: Si se confirma que alguien más tiene derechos sobre el lote (por ejemplo, si hay una doble venta), prepárate para un proceso judicial donde tendrás que demostrar tus derechos como poseedor frente al propietario registrado.
7. Considerar la Usucapión: Dependiendo del caso específico y las circunstancias legales, podrías explorar la posibilidad de reclamar la propiedad del lote por usucapión (prescripción adquisitiva) si cumples con los requisitos legales establecidos.
8. No Desocupar el Lote Sin Asesoría Legal: No tomes decisiones apresuradas como desalojarte o vender el lote sin consultar primero con un abogado sobre las implicaciones legales.
9. Mantenerse Informado Sobre el Proceso Judicial: Si decides iniciar acciones legales o defenderte en caso de ser demandado, mantente informado sobre los plazos procesales y asegúrate de cumplir con todos los requisitos necesarios.
10. Documentar Todo Intento de Desalojo o Venta Forzada: En caso de que alguien intente desalojarte ilegalmente o vender el lote sin tu consentimiento, documenta cada incidente para tener pruebas en caso necesario.
Es fundamental actuar rápidamente dado que los tiempos procesales pueden ser limitados y cualquier demora podría perjudicar tus derechos sobre el bien.
Buen día. Un lote rural tiene varios herederos; uno de ellos ha vivido en el mismo durante más de 10 años, con el conocimiento y la paciencia de los otros siete. De buena fe, cuida el lote, realiza mejoras y reforestación, y paga impuestos. No se ha llevado a cabo la sucesión. ¿Puede solicitar un proceso de pertenencia? Gracias.
El proceso de pertenencia está diseñado para que una persona que ha poseído un bien de manera continua, pacífica y pública durante un tiempo determinado pueda adquirir la propiedad de ese bien, incluso si no es el propietario legal. Sin embargo, en este caso, el lote tiene varios propietarios (los herederos), lo que complica la situación.
La ley establece que la posesión debe ser excluyente para poder solicitar la pertenencia. En este caso, al haber varios propietarios, el poseedor no puede ejercer una posesión excluyente sobre el lote. Además, la buena fe del poseedor no es suficiente para superar las limitaciones impuestas por la copropiedad.
Sin embargo, el heredero sí puede iniciar un proceso de pertenencia si se cumplen los requisitos para adquirir el bien por prescripción.
Gracias, siempre son confiables sus conceptos.
Gracias por su comentario. Nos alegra saber que la información es útil y confiable.
En la querella municipal, en su opinión, ¿cuál debería declararse como dueño de la posesión?
Un primer poseedor con documento notarial relacionado en el que se menciona la tradición referida, por más de 20 años, sin interrupción. Este poseedor ha realizado mejoras y conservación del bosque, está inscrito en el catastro municipal y ha pagado el impuesto predial.
Un segundo presunto poseedor que alega una tradición heredada de sus abuelos. Este individuo es un invasor de hecho, sancionado por perturbación ecológica del “mismo bien”, con un documento sin firma notarial y con fecha posterior. No está radicado en el catastro municipal y no ha pagado el impuesto predial. Además, cuenta con presuntos testigos que han sido denunciados en otro momento por agresión ecológica.
La situación planteada sugiere un conflicto de posesión y derechos sobre un bien que involucra a dos partes con circunstancias muy diferentes. En este contexto, el primer poseedor parece tener una posición más sólida en términos legales y éticos, dado que ha demostrado una serie de acciones que respaldan su derecho a la posesión.
1. Primer Poseedor:
– Tiene un documento notarial relacionado con la tradición.
– Ha poseído el bien por más de 20 años sin interrupción.
– Ha realizado mejoras y conservación del bosque.
– Está inscrito en el catastro municipal y ha pagado el impuesto predial.
2. Segundo Presunto Poseedor:
– Alega una tradición heredada de sus abuelos, pero carece de documentación adecuada (documento sin firma notarial y posterior).
– Es un invasor de hecho, sancionado por perturbación ecológica.
– No está radicado en el catastro municipal ni ha pagado impuestos.
– Presenta testigos denunciados por agresiones ecológicas.
Con base en estos elementos, se puede concluir que:
– El primer poseedor tiene mayores fundamentos para ser declarado dueño de la posesión debido a su conducta proactiva y cumplimiento legal.
– El segundo presunto poseedor no solo carece de pruebas sólidas para respaldar su reclamo, sino que también tiene antecedentes negativos que lo descalifican como legítimo poseedor.
Por lo tanto, se recomienda declarar al primer poseedor como dueño de la posesión, dado que cumple con los requisitos legales y éticos necesarios para tal declaración.