Prorrogar y renovar un contrato no es lo mismo

En los contratos se suele utilizar indistintamente los términos prorrogar y renovar, sin considerar que son términos distintos con implicaciones distintas.

Renovar un contrato.

Para comprender lo que significa renovar un contrato, en primer lugar, veamos qué significa el término renovar según la RAE, de la que podemos extraer los siguientes significados pertinentes:

1. Hacer como de nuevo algo, o volverlo a su primer estado.
2. Remudar, poner de nuevo o reemplazar algo.
3. Sustituir una cosa vieja, o que ya ha servido, por otra nueva de la misma clase.
4. Novar

En términos generales, renovar un contrato significa hacer un nuevo contrato, de la misma clase, pero con condiciones nuevas.

Las condiciones nuevas en un contrato pueden ser su valor o precio, su duración, condiciones, nuevas obligaciones, etc.

Prorrogar un contrato.

El término prorrogar, según la Real Academia de la Lengua Española, significa continuar, dilatar, extender algo por un tiempo determinado.

En el contexto de un contrato, esto significa extenderlo en el tiempo. Es decir, que el mismo contrato se extiende por un periodo adicional.

La prórroga hace referencia únicamente a la extensión de su duración en las mismas condiciones, sin cambiar otras condiciones o elementos del contrato.

Si se cambia algo en el contrato distinto a su duración, ya no estamos hablando de una prórroga, sino de una renovación, lo que no impide el incremento del valor del contrato, en caso de que el incremento esté contemplado en el contrato inicial.

Diferencia entre prórroga y renovación.

De lo anterior se entiende que la renovación implica un nuevo contrato con nuevas condiciones, mientras que la prórroga solo implica la extensión del mismo contrato con las mismas condiciones. Precisando, tenemos que:

1. Prorrogar un contrato: Prorrogar un contrato significa extender su duración por un período adicional después de su vencimiento, utilizando los términos y condiciones establecidos en el contrato original. En otras palabras, la prórroga implica que el contrato aún sigue siendo válido y efectivo, pero se extiende por un período de tiempo adicional, generalmente de acuerdo con los términos previamente acordados. En muchas jurisdicciones, puede ser necesario obtener el consentimiento de ambas partes para prorrogar un contrato.
2. Renovar un contrato: Renovar un contrato implica crear un nuevo contrato después de que el contrato original haya vencido. En este caso, el nuevo contrato puede incluir términos y condiciones actualizados o revisados en comparación con el contrato original. La renovación es esencialmente como comenzar desde cero, pero con la ventaja de que las partes involucradas ya tienen una relación o historial previo. Dependiendo de la situación, es posible que se deba negociar nuevamente los términos del contrato antes de renovarlo.

En resumen, prorrogar un contrato significa extender su validez en función de los términos existentes, mientras que renovar un contrato implica crear uno nuevo después de que el contrato original haya expirado, lo que podría dar lugar a cambios en los términos y condiciones.

Sin embargo, tanto si el contrato se renueva como si se prorroga, las partes pueden cambiar las condiciones del contrato, siempre que esa prórroga o renovación no haya sido automática por ministerio de la ley, aunque en todo caso, las partes, en común acuerdo, pueden hacer las modificaciones pertinentes bajo el principio de la libertad contractual.

La prórroga y la renovación en el contrato de arrendamiento.

La principal dificultad que causan estos términos los encontramos en el contrato de arrendamiento, pues este en algunos casos se entiende renovado automáticamente por la ley, y en otras prorrogado automáticamente en el mismo contrato.

El Código Civil nada dice de renovación ni prórroga del contrato, dejando el asunto en manos de las partes.

Contrato de arrendamiento de locales comerciales.El contrato de arrendamiento de locales comerciales está regulado de forma muy especial en favor del arrendatario en algunos aspectos.

El Código de Comercio, tratándose de arrendamiento de locales comerciales, en su artículo 518 habla del derecho a renovar el contrato y no menciona la prórroga automática. Por lo tanto, la prórroga queda en manos de las partes.

La Ley 820 de 2003, que trata del arrendamiento de vivienda urbana, parece utilizar indistintamente los términos renovar y prorrogar, lo que genera confusión y conflictos cuando una de las partes pretende darle el sentido que le corresponde a cada término.

Contrato de arrendamiento de vivienda.Contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia. Aspectos que debe considerar tanto el arrendador como el arrendatario.

Así, el artículo 6 de la Ley 820 de 2003 señala sobre la prórroga:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

La norma habla de prorrogar, pero al mismo tiempo contempla el incremento de los cánones de arrendamiento, por lo tanto, técnicamente no será una prórroga sino una renovación.

Por su parte, los artículos 22 y 24 de la misma ley, que regulan la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador y el arrendatario respectivamente, señalan:

«De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.»

Es decir que, si la otra parte no es notificada con la anticipación considerada por la ley, el contrato se entenderá renovado automáticamente.

De acuerdo a lo anterior, lo que el legislador pretendió en todos los casos fue la renovación del contrato y no la prórroga, pues esta supone que el canon de arrendamiento no se pueda modificar, lo que no es cierto, ya que la ley permite su incremento, aunque limitado en el caso de la vivienda urbana.

Incremento del arriendo de vivienda 2024.El arrendamiento de vivienda se puede incrementar cada 12 meses y el porcentaje máximo de incremento es el IPC del año anterior, como se explica a continuación.

Lo que diga el contrato.

En los casos en que la ley no es precisa respecto a si existe renovación o prórroga, lo ideal es que en el contrato de arrendamiento se hagan las precisiones del caso.

La idea es evitar que una parte pretenda darle aplicación exegética a los términos legales en perjuicio de la otra.

Por ejemplo, si en un contrato se habla de prorrogarlo, se puede alegar que no hay derecho a cambiar el precio o valor del contrato en caso de que ocurra la prórroga por las causas señaladas.

Así que para evitar ese tipo de conflictos, lo mejor es ser claros y precisos en la utilización de los términos que correspondan.

Ahora, si en el contrato existe una cláusula que fija un incremento del arrendamiento, al prorrogarse y no renovarse, la condición de incremento permanece, pues hace parte del contrato renovado.

Lo que no puede suceder en la prórroga es el cambio del valor, que es diferente al incremento del valor pactado en el anterior contrato.

Por ejemplo, una cosa es un canon de $1.000.000 incrementado anualmente en el porcentaje de la inflación, y otra es pasar a un canon de $2.000.000. En el segundo caso hay cambio de condiciones y debe haber un nuevo contrato, o renovación del primero. En el primer caso, la prórroga es suficiente.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.