La propiedad horizontal es un sistema o figura jurídica que permite gestionar un conjunto de unidades o construcciones privadas en un entorno comunitario o común, donde parte de la infraestructura debe ser compartida por quienes conforman la propiedad horizontal.
- ¿Qué es la propiedad horizontal?
- Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación o uso.
- Constitución de la propiedad horizontal.
- Reglamento de la propiedad horizontal.
- Órganos de administración de la propiedad horizontal.
- Del control y la vigilancia de la propiedad horizontal.
- Solución de conflictos en la propiedad horizontal.
- Recursos del dinero y los recursos de la propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿El cónyuge de un copropietario tiene voz y voto en la asamblea de la propiedad horizontal?
- ¿Un copropietario puede ser el contador público de una propiedad horizontal?
- ¿En cuánto tiempo prescriben las cuotas de administración?
- ¿En un conjunto mixto las cuotas de administración pueden ser mayores para locales comerciales?
¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es una figura jurídica en la que se organizan inmuebles que comparten zonas comunes para todos, al tiempo que cada uno tiene sus áreas privadas.
La propiedad horizontal se denomina también copropiedad, porque los inmuebles, además de compartir espacios físicos comunes, comparten la gestión, administración y mantenimiento de esos espacios comunes.
El concepto de propiedad horizontal surge de la unión de dos nociones contenidas en ella, íntimamente ligadas entre sí. Es decir, colaterales o paralelas, de la mano o de lado u horizontal, pero ninguna puede coexistir sin la participación de la otra. Son dos derechos distinguibles uno del otro, pero inseparables en su funcionamiento.
Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación o uso.
La propiedad horizontal se clasifica según la destinación o uso que se haga de los bienes privados que la conforman, y de esas definiciones se encarga el artículo 3 de la ley 675 de 2001.
Edificio o conjunto de uso residencial.
La norma define el conjunto de uso residencial de la siguiente forma:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.»
Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos, donde su destinación es exclusivamente para vivienda o residencia, naturaleza que no se pierde porque el constructor haya dejado un espacio para una cafetería o restaurante para el uso de los residentes de la copropiedad.
Edificio o conjunto de uso comercial.
Respecto a la propiedad horizontal de uso comercial, dice la ley:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»
Se trata de aquellas unidades que han sido diseñadas para que una parte o bloque opere como residencial y otro bloque como comercial, con locales, oficinas, etc.
Edificio o conjunto de uso mixto.
El edificio o conjunto mixto es una mezcla de los dos anteriores:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»
Es el clásico centro comercial compuesto por locales y oficinas.
¿Colocar una tienda o una miscelánea convierte un conjunto residencial en mixto?
Un conjunto residencial, desde sus inicios, se concibe como un conjunto de uso residencial, o mejor, se destina para uso residencial; por lo tanto, si en el futuro uno o varios bienes privados se utilizan para asuntos comerciales, no implica perder la naturaleza residencial del mismo.
Esto se debe a la redacción del artículo 3 de la ley 675 de 2001, que se ocupó de definir lo que es un conjunto residencial, comercial o mixto, y utiliza repetidamente el término destinación, que es diferente a uso.
De allí que un edificio que fue concebido desde su inicio para destinarlo exclusivamente a vivienda no alterará su naturaleza porque a uno o varios bienes se les pueda dar un uso comercial, ya que la destinación del conjunto como unidad es residencial.
La naturaleza del conjunto depende más de la destinación que del uso real que luego se pueda hacer.
Distinto es si desde que se inicia el proyecto, este se diseña para ser utilizado para vivienda y para uso comercial, y así tendrá que constar en los planos, proyectos y reglamento. En este caso, desde sus orígenes, la intención ha sido utilizarlo como un conjunto mixto.
Constitución de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública en los términos del artículo 4 de la ley 675 de 2001;
«Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.»
Una vez constituida, la propiedad horizontal se debe registrar o inscribir en la alcaldía del municipio donde esté ubicada, en los términos del artículo 8 de la ley 675 del 2001.
La persona jurídica nacida de una propiedad horizontal es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, que está conformada por todos los copropietarios que hacen parte de ella.
Reglamento de la propiedad horizontal.
Toda propiedad horizontal debe tener un reglamento que regirá a la propiedad horizontal y que obliga a todos los copropietarios, el cual debe quedar en la escritura pública de constitución, es decir, hacer parte integral de la escritura pública.
El reglamento de propiedad horizontal debe hacerse conforme a lo estipulado en el artículo 5 de la ley 675 de 2001, y es diferente al manual de convivencia, que es un documento interno de la propiedad horizontal que no hace parte de la escritura pública.
Órganos de administración de la propiedad horizontal.
La ley 675 de 2001 contempla una serie de órganos que se han de encargar de la administración general de la propiedad horizontal.
Los órganos de administración en una propiedad horizontal son los siguientes:
Cada órgano tiene sus funciones y competencias que puede consultar visitando el enlace a cada uno.
Del control y la vigilancia de la propiedad horizontal.
El control y la vigilancia de la propiedad horizontal recae sobre los copropietarios, el consejo de administración, la revisoría fiscal y algunas entidades estatales.
Revisoría fiscal en la propiedad horizontal.
La revisoría fiscal es una figura que permite hacer control y vigilancia del cumplimiento de las obligaciones de la propiedad horizontal, en el cumplimiento de funciones y de las normas que regulan la propiedad horizontal.
La obligación de tener revisor fiscal en la propiedad horizontal.
El artículo 56 de la ley 675 señala las propiedades horizontales que deben tener revisor fiscal, que se resume así:
| Tipo de propiedad horizontal. | Obligación de tener revisor fiscal. |
| De uso comercial o mixto. | Sí. |
| De uso residencial. | No. |
Los conjuntos residenciales no están obligados a tener revisor fiscal, sin importar si son grandes o pequeños; no obstante, pueden tenerlo si así lo dispone la asamblea general.
Requisitos para ejercer la revisoría fiscal de una propiedad horizontal.
El revisor fiscal tiene que ser contador público con tarjeta profesional vigente, y para el caso de los conjuntos mixtos y comerciales, no puede ser revisor fiscal quien sea propietario de un bien privado.
En el caso de los conjuntos residenciales, donde la revisoría fiscal es potestativa de la asamblea general de propietarios, sí se puede nombrar como revisor fiscal a un contador público que sea propietario de un bien privado en la propiedad horizontal.
¿Quién nombra el revisor fiscal en la propiedad horizontal?
El revisor fiscal debe ser elegido por la asamblea general de propietarios, pues así, esa es una de sus funciones, según lo dispone el numeral 12 del artículo 38 de la ley 675 de 2001.
Es la asamblea quien hace el nombramiento y quien tiene la facultad de removerlo.
Entidades estatales que participan en el control de la propiedad horizontal.
La ley 675 de 2001 no define qué entidad estatal debe ejercer el control y vigilancia de la propiedad horizontal, y tampoco lo hace ninguna otra ley; en consecuencia, no existe una especie de secretaría o superintendencia que ejerza un control y vigilancia sobre la propiedad horizontal.
En consecuencia, el control lo ejerce la entidad que corresponda a la irregularidad que cometa la propiedad horizontal.
Así, en caso de una irregularidad, el afectado debe denunciar a la entidad competente, como puede ser una denuncia ante un juzgado civil o penal, según corresponda, una denuncia policiva, una denuncia a planeación, la UGPP, la Dian, etc.
Solución de conflictos en la propiedad horizontal.
Los conflictos en los conjuntos son frecuentes, tanto entre los que viven en él, como entre residentes y las autoridades del conjunto (administrador, consejo de administración, etc.), y la ley 675 de 2001 ha considerado estas situaciones.
En efecto, dice el artículo 58 de la citada ley:
«SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.»
En primer lugar, las personas involucradas en algún conflicto dentro de la propiedad horizontal cuentan con el comité de convivencia para abordar el conflicto, y como la misma norma lo dice, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a las autoridades judiciales competentes.
Es decir, que el afectado puede recurrir a un juez para que sea este el que dirima el conflicto, si es que no fue posible por intermedio de los mecanismos de solución de conflictos con que cuenta la propiedad horizontal.
Esta competencia está dada por el numeral 4 del artículo 17 del Código General del Proceso a los jueces civiles municipales en única instancia:
«De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.»
Es decir, que la demanda se debe presentar ante el juez civil municipal.
Por su parte, el artículo 390 del Código General del Proceso señala que:
«Se tramitarán por el procedimiento verbal sumario los asuntos contenciosos de mínima cuantía, y los siguientes asuntos en consideración a su naturaleza:
- Controversias sobre propiedad horizontal de que tratan el artículo 18 y 58 de la ley 675 de 2001.
(…)»
Los asuntos a los que se refieren los artículos 18 y 58 de la ley 675 se deben tramitar mediante un proceso verbal sumario ante el juez civil municipal, y se trata de un proceso de única instancia.
Recursos del dinero y los recursos de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal se financia con los aportes ordinarios y extraordinarios que deben realizar obligatoriamente los copropietarios, y las multas y sanciones económicas que se impongan.
La ley 675 de 2001 no fija quién es el encargado de manejar los dineros de la propiedad horizontal, pero considerando que el administrador es el representante legal y el responsable de la administración como tal, es quien, en primer lugar, debe manejar o administrar los recursos de la propiedad horizontal.
No debe perderse de vista que los recursos de la propiedad horizontal deben ser ejecutados de acuerdo al presupuesto, el cual es aprobado por la asamblea general de propietarios, pero es elaborado y presentado por el administrador y el consejo de administración.
Quienes ejecutan el presupuesto son el administrador y el consejo de administración, que en todo caso deben ceñirse al presupuesto aprobado.
El administrador de la propiedad horizontal, al ser el representante legal, será quien firme los contratos, las órdenes de trabajo o de servicio, etc., considerando que el administrador puede estar sujeto a las instrucciones del consejo de administración.
En todo caso, es el administrador quien es responsable del manejo de los recursos, del presupuesto y de la contabilidad, y es quien, en general, debe administrar los bienes de la copropiedad y recaudar las cuotas y multas que se impongan.
El contador público, si lo hay, no tiene ninguna función administrativa ni de ejecución, y su labor se limita a registrar los hechos económicos de la propiedad horizontal, a elaborar y presentar informes, y, en consecuencia, no tiene que manejar recursos, pues el contador no hace parte de la administración, ni la contabilidad cumple funciones administrativas, sino de registro y revelación.
Demanda ejecutiva para el cobro de cuotas de administración.
Es responsabilidad del administrador cobrar las cuotas de administración, sean ordinarias o extraordinarias, y las multas o sanciones económicas; si el deudor se niega a pagar, el administrador tiene la facultad de iniciar un proceso ejecutivo para cobrar esa deuda.
Al respecto, señala el artículo 48 de la ley 675 de 2001:
«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.»
Como título ejecutivo servirá la simple certificación expedida por el administrador de la propiedad horizontal, que por ministerio de la ley presta mérito ejecutivo.
No hacen falta letras de cambio ni pagarés, ni confesiones de parte. Es suficiente con el certificado expedido por la administración.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
En nuestra opinión, mientras no haya separación de bienes y se asigne a cada cónyuge una parte de la copropiedad producto de la liquidación de los bienes de la sociedad conyugal, el cónyuge del copropietario no tiene ningún derecho frente a la propiedad horizontal, ya que estos derechos los ejerce el propietario como poseedor único del dominio jurídico del bien respectivo.
Quien ostente la propiedad jurídica del bien privado, es decir, quien figure en la escritura pública, es en quien recaen los derechos y obligaciones propios de la propiedad horizontal, independientemente de los derechos que el cónyuge pueda tener sobre los bienes de su pareja; en consecuencia, mientras en la escritura pública no se figure, no se pueden alegar derecho alguno, al menos en las mismas condiciones que el propietario.
El cónyuge del copropietario eventualmente podrá ejercer algunos derechos en caso de que sea morador exclusivo del bien (que su pareja resida en otro lugar, por ejemplo), puesto que en este caso, tendrá derecho a ser escuchado en las asambleas respecto a decisiones que lo afecten directamente.
Por lo general, los cónyuges deliberan en las asambleas o reuniones, pero su derecho se limita a la voz, más no al voto.
En nuestro criterio, sí, debido a que la ley solo impone esa limitación al revisor fiscal, y solo en los conjuntos de uso comercial o de uso mixto.
Recordemos que el contador público es distinto al revisor fiscal y cumple funciones diferentes, puesto que el contador público no ejerce actividades de inspección, vigilancia y control como lo hace un revisor fiscal, sino que su trabajo se limita a registrar información, elaborar informes y colaborar con el cumplimiento de obligaciones legales como impuestos y demás; por lo tanto, al no tener ninguna injerencia en la parte administrativa, no existe tal impedimento.
Las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, y en general todas las deudas con la propiedad horizontal, prescriben a los 5 años según el artículo 2536 del Código Civil, y de acuerdo con el artículo 2535 del Código Civil, el término de prescripción se cuenta desde que la obligación se haya hecho exigible, es decir, desde la fecha en que venció el plazo para pagarse.
Esta aclaración es oportuna para aquellos administradores de propiedad horizontal que no se preocupan por gestionar el recaudo de la cartera por concepto de cuotas de administración, bajo el razonamiento de que en algún momento el deudor moroso necesitará solicitar un paz y salvo, y que en ese momento tendrá que pagar los valores adeudados.
En efecto, hay casos en que es indispensable que el copropietario deba solicitar a la administración la expedición de un paz y salvo como cuando se va a vender el inmueble, oportunidad precisa para exigir el pago de todo lo adeudado; pero no se debe perder de vista que judicialmente solo es posible exigir el pago de las deudas no prescritas, y si el deudor es conocedor de ello, seguramente aprovechará la ley a su favor.
Algunas personas han llegado a considerar que es justo cobrar una cuota de administración más elevada a un local comercial que a una vivienda, por cuanto el local comercial, se supone, es una unidad de negocio que genera rentabilidad y que por ello debería asumir un mayor costo o gasto de mantenimiento de la propiedad horizontal.
Aunque este razonamiento pudiera ser adecuado desde algún punto de vista, la ley no lo ha considerado así exactamente.
La ley 675 de 2001, para evitar complicaciones, definió que la contribución a las expensas necesarias se haría en función de los coeficientes de copropiedad, de modo que aquella unidad privada que tenga un mayor coeficiente, tendrá que hacer una mayor contribución.
No se ocupó la ley de hacer una diferenciación respecto a los conjuntos de uso mixto, de modo que, en todos los casos, las expensas necesarias serán asumidas según el coeficiente de copropiedad de cada bien, sin importar que se trate de un bien dedicado a vivienda familiar o a la explotación comercial.
Lo que la ley 675 de 2011 en su artículo 3 sí consideró, fue la posibilidad de crear módulos de contribución, definiéndolos de la siguiente forma:
«Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.»
Mediante esta figura es posible sectorizar dentro de un conjunto algunas unidades privadas, con el fin de que estas asuman el mantenimiento de lo que solo ellos utilizan, y allí podrá crearse un módulo de contribución para los locales comerciales, por ejemplo; pero lo máximo que se puede exigir es que estos locales asuman la totalidad de ciertos gastos, más no que de forma general y global deban pagar una cuota de administración superior a los otros bienes privados, solo por el hecho de ser comerciales.
Twitter
Facebook
WhatsApp
LinkedIn
¡Última oportunidad para pensionarse con 1150 semanas! 
Liquidador de intereses moratorios Dian 
Calendario tributario 2025 
Pruebas de alcoholemia en el lugar de trabajo 
Obligaciones de los responsables del Iva 
Incumplimiento de contratos 
Únete a nuestro canal de WhatsApp para recibir las últimas actualizaciones
Su texto “La propiedad horizontal se denomina también copropiedad, porque los inmuebles, además de compartir espacios físicos comunes, comparten la gestión, administración y mantenimiento de esos espacios comunes.” No es jurídica ni económicamente correcto; puede haber copropiedad sin que exista propiedad horizontal, y se llaman comunidades de bienes en indivisión.
Es correcta su apreciación, pero dentro del contexto de la propiedad horizontal sigue siendo válida esta definición para efectos ilustrativos.
¿Cuáles son las características de una propiedad horizontal?
La propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de dos tipos de propiedades: privada y común, donde cada propietario tiene derechos sobre su unidad privada y obligaciones respecto a las áreas comunes.
Aquí algunos aspectos relevantes:
División de Propiedad: La propiedad horizontal está dividida en unidades individuales (apartamentos, oficinas, locales comerciales, etc.) y áreas comunes (pasillos, ascensores, zonas verdes, estacionamientos, etc.). Cada propietario tiene el dominio exclusivo de su unidad y un derecho de copropiedad sobre las áreas comunes.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Este reglamento regula el uso y administración de las áreas comunes y establece las normas de convivencia y obligaciones de los propietarios. Es obligatorio para todos los residentes y propietarios.
Coeficiente de Copropiedad: Cada unidad tiene asignado un coeficiente de copropiedad, que representa su proporción en las áreas comunes. Este coeficiente se usa para calcular la participación en los gastos comunes y los derechos de voto en las asambleas de copropietarios.
Asamblea de Copropietarios: Es el órgano de decisión más importante en una propiedad horizontal. Se reúne periódicamente para tomar decisiones sobre la administración, mantenimiento, y mejoras del edificio o conjunto, así como para aprobar presupuestos y cuotas de mantenimiento.
Administrador: La administración de la propiedad horizontal generalmente está a cargo de un administrador, que puede ser una persona natural o jurídica. El administrador se encarga de la gestión diaria de las áreas comunes, la ejecución de las decisiones de la asamblea y la cobranza de las cuotas de mantenimiento.
Cuotas de Administración: Los propietarios deben pagar periódicamente cuotas para cubrir los gastos de mantenimiento y administración de las áreas comunes. Estas cuotas se calculan en función del coeficiente de copropiedad de cada unidad.
Fondo de Reserva: Muchas propiedades horizontales tienen un fondo de reserva destinado a cubrir gastos imprevistos o emergencias que afecten las áreas comunes.
Limitaciones al Derecho de Propiedad: Los propietarios están sujetos a ciertas limitaciones en el uso de su propiedad individual, especialmente en lo que respecta a aspectos que puedan afectar a las áreas comunes o a otros copropietarios (ruidos, reformas, usos comerciales, etc.).
Zonas Comunes y Privativas: Las áreas comunes son de uso compartido por todos los propietarios y suelen incluir elementos como jardines, piscinas, áreas de recreo, entre otros. Las zonas privativas son de uso exclusivo de un propietario.
Régimen Jurídico: La propiedad horizontal está regulada por una legislación específica (ley 675 de 2001) que establece los derechos y obligaciones de los copropietarios, así como el funcionamiento de la administración y la resolución de conflictos.
Buenas tardes. Para los temas de contratación, se exigen los datos del empleador. ¿Sería el administrador o cómo se realizarían las respectivas afiliaciones?
Debe realizarla el administrador, que es el representante legal de la propiedad horizontal.
En un edificio de propiedad horizontal, que consta de 3 pisos, el dueño del segundo piso decidió convertir su apartamento en apartaestudios. Nunca se registró oficio de comunicación, permiso o acta alguna ante los demás copropietarios para poder cambiar la casa del segundo piso a apartaestudios de un ambiente, porque en esa época el edificio solo estaba habitado por una familia del primer piso que era arrendataria.
Resulta que ahora los inquilinos de los apartaestudios, que van y vienen, presentan reiteradas molestias en temas de ruidos y seguridad a los demás habitantes de las casas, donde viven familias que ahora son propietarios. ¿Qué se puede hacer en este caso? ¿El dueño del segundo piso podía cambiar su casa y convertirla en apartaestudios?
Cuando se hace el reclamo sobre las molestias generadas, los arrendatarios de los apartaestudios argumentan que tienen un contrato con la inmobiliaria (administradora de los apartaestudios) y que esta es la encargada de darle solución, sabiendo de antemano que los demás habitantes del primer y tercer piso son los dueños, quienes reclaman el debido cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.
¿No está el reglamento de propiedad horizontal por encima de un contrato de arrendamiento de un apartaestudio? ¿Cómo se debe proceder?
Gracias, quedo atento.
Dos cosas. Al tratarse de una propiedad horizontal lo que se prohíbe es la modificación de las fachadas y y partes externas, no de la estructura interna, por lo que ese cambio no debería requerir autorización de la asamblea de copropietarios ni cambios en el reglamento de propiedad horizontal.
En cuanto a los contratos de arrendamiento, según la ley 675 en su artículo 59 prevé la facultad de imponer multas por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias contra cualquier tenedor que incumpla con las obligaciones y deberes contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, y el arrendatario es un tenedor más del bien privado sujeto a las obligaciones y prohibiciones que establecen tanto la ley como el reglamento de propiedad horizontal.
Si existe un reglamento de propiedad horizontal y están determinados los linderos de cada una de las unidades de vivienda, no pueden dividirla; por eso son bienes pro indiviso. Para hacerlo, necesitan permisos de la Asamblea y de la alcaldía; de lo contrario, están obligados a restablecer el inmueble a su estado original. Los reglamentos prohíben la división de inmuebles para sacar otros. Existe fachada exterior y fachada interna que también hay que respetar.
La fachada interna involucra muros que sostienen la estructura del edificio, los cuales no pueden modificarse jamás, así como tampoco pueden elevarse o construirse otras estructuras que requieran sobrecargas adicionales, porque ponen en riesgo la estabilidad y solidez del edificio.
Su criterio es válido, y en nuestro entender aplica cuando se pretende dividir el bien jurídicamente; pero cuando se establecen divisiones físicas internas sin que se divida la propiedad del dominio, difícilmente la propiedad horizontal puede prohibirlo.
Es como en los casos en que un apartamento tiene dos habitaciones y los dueños deciden derribar la pared que los separa para tener una sola habitación, pero más grande. Lo mismo se puede hacer, pero al contrario: dividir una habitación para crear dos en lugar de una.
Para evitar lo anterior, el reglamento deberá considerar la prohibición de dividir las propiedades internamente, para impedir que en un mismo inmueble haya más de un arrendatario, o no prohibir la división interna, pero sí prohibir más de un arrendatario por inmueble, a fin de que en la práctica un inmueble individual no se convierta en uno múltiple.
Tienen que denunciar ante la alcaldía porque esas obras requieren autorización, además de la asamblea. En el reglamento están los linderos de cada inmueble y ductos de ventilación. Además, los inmuebles en propiedad horizontal no pueden dividirse para sacar otros inmuebles.
Buenas tardes, mi suegro tiene una casa que, cuando falleció su esposa, solo contaba con un piso. Con el pasar del tiempo, él construyó la plancha para el segundo piso y permitió que su hijo mayor hiciera un apartamento y una habitación para él. Luego, realizó la plancha del tercer piso para que también pudiera construir su otro hijo. A la hija le dejó el primer piso y el otro hijo se quedaría con el garaje y la habitación de él cuando él falte. Ahora, mi suegro quiere dejar escriturado cada espacio que cada uno de sus hijos construyó. ¿A dónde tiene que acudir o qué procedimiento debe seguir?
Agradezco por su respuesta.
Tendría que constituirse en propiedad horizontal para poder dividir cada piso en una unidad independiente, siempre y cuando el POT o las normas urbanísticas de su municipio lo permitan.
Buenas noches. Un propietario de una casa sometida a un régimen de propiedad horizontal legalmente constituido puede presentar un retiro de la administración debido a que se ha producido un hurto y la compañía de vigilancia no responde por dinero y joyas.
La pertenencia a la administración no es optativa, puesto que todos los bienes privados están sometidos al régimen de propiedad horizontal, así que no puede retirarse.
Se puede retirar de la administración como tal, como por ejemplo del consejo de administración, pero no como copropietaria.
Saludos
Buenos días, tengo un par de preguntas con respecto a un conjunto de propiedad horizontal con 116 parcelas, dedicadas a viviendas y casas campestres. También existe la figura mixta, mediante la cual el POT del municipio permite convertir en uso comercial parcelas que se encuentran a borde de carretera principal y que anteriormente tenían un destino residencial.
Recientemente, debido al crecimiento económico y poblacional de la zona, algunos parcelarios han comenzado a prestar servicios y a proveer productos desde sus respectivas casas, como: gallinero con venta de huevos, gimnasio con acceso a clientes del mismo, venta de comida horneada en casa y bajo pedido, arrendamiento tipo Airbnb, sala de estudio de fotografía profesional, entre otros.
Pregunta: ¿es posible regular estas actividades y destinos de parcelas? En caso de que sí sea posible, ¿existe alguna definición al respecto?
Otra pregunta relacionada con las parcelas: ¿cuál es el concepto de bi-familiar o multi-familiar, en donde se construyen más de una casa en la misma parcela y habitan en dos de ellas tres familias? ¿Quién puede regular estas situaciones? ¿El municipio o la asamblea de copropietarios?
Agradezco de antemano las respuestas a lo anterior.
Buenos días,
Este tipo de situaciones que son y muy particulares pueden ser reguladas por la misma propiedad horizontal, en especial aquellas en que los clientes de un copropietario terminan haciendo uso de los bienes comunales, lo que sin duda afecta a los demás copropietarios.
Otros aspectos como lo que se puede construir en cada parcela, es preciso consultar con el POT del municipio, quien es el que en últimas concede las licencias de construcción.
Saludos
Denuncien ante la SIC, porque aunque sea un conjunto mixto, deben estar autorizados para la destinación comercial.
Buenos días, quisiera saber cuál es el alcance que se le puede dar al término “vivienda familiar” en la destinación de un inmueble en los reglamentos de propiedad horizontal. ¿Por “vivienda familiar” qué se entiende? ¿Se podría arrendar por 2 meses a 4 personas que no son de la misma familia, o necesariamente deben formar una familia?
Mil gracias.
Buenos días, Camila.
Por vivienda familiar se debe entender el uso residencial que se le debe dar al inmueble, y no implica que quienes vivan allí deban familiares entre sí, es un aspecto que ni el estado ni la propiedad tiene la facultad de verificar, por lo que no pueden solicitar por ejemplo una copia del registro civil de cada persona, etc.
Por lo anterior es perfectamente legal que pueda arrendar su vivienda a personas que no son familiares entre sí, por el tiempo que consideren.
Lo que algunas copropiedades han restringido es que las vivienda se utilicen para arrendamiento turístico tipo Airbnb que es otro asunto.
En un edificio de apartamentos se cambió la tubería de gas que va desde el contador general hasta los contadores de cada apartamento. La pregunta es quién asume este gasto: ¿la administración o se distribuye entre cada uno de los apartamentos?, a pesar de que algunos copropietarios se niegan a pagar. ¿Qué dice la Ley 675 sobre este tema? Gracias.
Buenos días, Jairo.
En nuestro criterio es un gasto propio de las expensas comunes y debe ser pagado por la administración del fondo de imprevistos.
Saludos
Hola, buenas tardes:
En un conjunto nuevo donde se está ejerciendo la administración provisional, el presupuesto para determinar el valor de la administración se fija unilateralmente. Es decir, ¿se puede cobrar lo que les parezca sin tener en cuenta a los otros propietarios? Gracias. ¿Dónde se regula eso?
Buenos días, Sonia.
Si la administración está a cargo de la constructora esta puede fijar el valor de al administración a su arbitrio. Si la administración ha sido entrega a la propiedad horizontal el presupuesto debe ser aprobado por la asamblea de copropietarios.
Saludos
En un conjunto de 12 casas constituido como propiedad horizontal por la constructora, pero en la actualidad no tiene junta, administrador ni se cancelan cuotas, ¿se puede seguir considerando como una propiedad horizontal? ¿A quién se puede recurrir en segunda instancia en un conflicto si no hay administración? Ningún propietario asume liderazgo, ya que hay conflictos personales entre ellos.
Si está constituido como propiedad horizontal mediante escritura pública, así no cumplan con ninguna formalidad, sigue siendo propiedad horizontal. Si no hay órganos, cualquier conflicto deberá ser abordado ante la justicia civil o mediante acciones policiales, como cualquier ciudadano. En ese punto, se debería considerar la extinción de la propiedad horizontal.
¿Puede un conjunto residencial abierto, siendo propiedad horizontal, volverse un conjunto cerrado o disolver la propiedad horizontal y convertirse en un barrio? ¿Cuál opción es la más viable?
Plaza Mayor
Hace 3 años
Mi doctor, cuando en una propiedad privada construida en el año 1980, dejaron un área pública en el medio de su construcción con tres entradas públicas y tienen escritura, ¿se pueden reclamar estas tierras como propiedad del conjunto? Este conjunto es propiedad horizontal y es abierto. Conjunto residencial Plaza Mayor en Bucaramanga.
Sí puede disolverse, pero para convertirse en una unidad cerrada tendrá dificultades con las vías públicas, pues sobre ellas no puede disponer.
Le solicito respetuosamente una respuesta sobre si, en caso de no poder elegir un Concejo de Administración, el anterior debe continuar hasta que se realice una nueva elección.
Sí, es viable siempre y cuando no se haya definido una fecha o período específico.
Hola a todos:
Quisiera información sobre una tienda que funciona en una propiedad horizontal mixta. Pregunto: ¿Qué obligaciones legales tiene con respecto a poseer la Cámara de Comercio, el pago de la seguridad social de los empleados, aun siendo domiciliarios, la ARL para sus empleados, la facturación de sus ventas, aunque sea por ticket autorizado por la DIAN? Y lo más importante: siendo propietario de un apartamento del conjunto residencial, en caso de una reclamación de sus empleados, ¿soy solidario ante esas reclamaciones laborales o de impuestos de la DIAN? Muchas gracias, y si me pueden responder lo más pronto posible.
En general, la propiedad horizontal no tiene ninguna responsabilidad con las obligaciones que asume cada copropietario de forma individual.
Pregunto, con todo respeto a los profesionales y demás personas del equipo asesor.
Caso: El señor X, propietario de un lote de terreno de 8 metros de frente por 19.50 metros de longitud, para un total de 156 metros cuadrados de superficie. El señor solicitó una licencia de construcción, con planos y demás, para una casa de dos plantas tipo unifamiliar; la placa del segundo piso es de 13.70 metros por 8.00 metros, con escalera externa. Ahora que la construcción está concluyendo, hay personas interesadas en el segundo piso y quieren comprarlo con su respectiva escritura independiente, al estilo de propiedad horizontal. El señor propietario hizo la consulta en la respectiva curaduría y le respondieron, literalmente, que no se puede, toda vez que para ello se requiere un área mínima de 200 metros cuadrados de la superficie del lote para que opere la propiedad horizontal. Se han estado buscando las normas y no se ha tenido suerte. ¿Es eso cierto? ¿Cuáles serían las normas de urbanismo que lo consagran?
Eso depende del POT de cada municipio; es el documento que debe investigar.
Buenas tardes. Si un propietario tiene un paz y salvo del año junio de 2021 de la administradora que se fue dejando inconsistencias con las cuotas pagadas, ¿este paz y salvo no sirve como constancia de que realmente se pagó? La nueva administradora quiere que se le demuestre con soportes de consignación que sí se cancelaron los años desde 2014 hasta la fecha. No hay soportes, ya que se botaron porque contaban con el paz y salvo. ¿Qué se debe hacer al respecto?
El paz y salvo debería tener validez en todo caso, a no ser que se demuestre una falsedad ideológica en documento privado, para lo cual la nueva administradora deberá presentar la demanda respectiva.
A todos los miembros de este foro, les pido, por favor, resolver una inquietud: ¿Es legal y/o procedente que en el presupuesto anual de un condominio residencial de 20 unidades, el administrador incluya algunos gastos ordinarios como póliza obligatoria de terremoto/incendio y gastos de fumigación periódica como una cuota extraordinaria?
El impacto de pagar una cuota extraordinaria en 3 cuotas, más la cuota ordinaria mensual, no siempre es bien recibido para el presupuesto familiar. Sería mucho mejor si esta cuota se dividiera en 12 meses y se incluyera como un gasto de cuota ordinaria, como lo es.
Gracias a todos.
¡Buen día!
Es legal siempre que la asamblea de copropietarios lo apruebe. El administrador propone el presupuesto y la asamblea decide qué acoge de la propuesta.
Buen día.
El edificio cuenta con 16 apartamentos, y el administrador lleva más de dos años sin convocar asambleas ni realizar ningún tipo de gestión. Literalmente, el edificio se está deteriorando y ningún propietario presta atención al tema, ya que, al no haber gestión, esto les beneficia: no les han aumentado la cuota de administración y no tienen que pagar nada adicional. Solo pagan la administración atrasada y un sinfín de cosas más.
Mi pregunta es: ¿qué se puede hacer en estos casos? No sé a quién acudir ni qué hacer, porque emocionalmente me siento afectada al ver que las áreas comunes están tan dañadas. Además, ahora mi apartamento está sufriendo de humedad y me siento preocupada; temo que al querer venderlo, no paguen lo que realmente vale, ya que el edificio se ve viejo y descuidado.
Por favor, ¿me pueden ayudar con una asesoría? Mil gracias.
Los copropietarios se pueden reunir por derecho propio sin que sean convocados por la administración, pero si estos no quieren, difícilmente se les puede obligar.
Podría considerar una acción de responsabilidad civil extracontractual contra la propiedad horizontal como persona jurídica y contra los copropietarios de los apartamentos contiguos al suyo que, por su deterioro, le están causando perjuicios.
Es cierto que para el pago de administración en un conjunto campestre se debe tener en cuenta no solo el coeficiente del predio o terreno, sino también los metros construidos.
¿Cuándo puede el consejo de administración despedir al administrador que fue elegido por la asamblea? ¿Bajo qué argumentos puede despedirlo?
Si el consejo de administración tiene la facultad para despedir al administrador, puede hacerlo según su criterio, pues está ejerciendo esa facultad que es autónoma. Es decir, puede hacerlo cuando quiera y por las razones que quiera.
Si yo deseo someter un lote que está subdividido en varios sublotes, con su respectiva matrícula inmobiliaria, a un régimen de propiedad horizontal, sin embargo, hay algunos lotes que ya han sido vendidos, entonces, ¿puedo someter u obligar a los propietarios de esos lotes a someterse a la propiedad horizontal que deseo constituir?
No puede obligarlos porque son propiedades distintas, con distintos dueños que no pueden ser obligados a lo que no quieren.
Ya sabemos que las decisiones contrarias a la ley y a los reglamentos se pueden demandar ante un juez civil municipal mediante un proceso de única instancia. Pero también debemos tener en cuenta que la misma Ley 675 establece que las decisiones contrarias a la ley se deben tener por no escritas. “…Art. 5…. Parágrafo 1° de la Ley 675/01: ‘En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas…’”. En cuanto a las decisiones de asambleas o consejos contrarias a la ley, deberá ser un juez civil municipal quien defina las controversias.
En otras palabras, se pueden ignorar las decisiones contrarias a las normas, lo que seguramente concluirá, en todo caso, en un proceso judicial si la administración insiste en aplicarlas.