El proceso de pertenencia permite a una persona que ha ocupado una propiedad en calidad de poseedor, por el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva, convertirse en dueño de ella.
Declaración de pertenencia.
La declaración de pertenencia es un proceso declarativo mediante el cual el demandante solicita al juez que emita sentencia declarando a su favor la pertenencia del bien.
La declaración de pertenencia procede cuando el demandante cree haber adquirido la propiedad del dominio por prescripción.
Es decir, que para intentar un proceso de pertenencia es requisito que se hayan cumplido las condiciones para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.
Prescripción de dominio y proceso de pertenencia.
Recordemos que la prescripción es un modo de adquirir el dominio de bienes inmuebles, lo que sucede por el simple paso del tiempo, siempre que quien lo reclame lo haya ocupado en calidad de poseedor, es decir, que ejerza como señor y dueño, desconociendo propiedad ajena.
Además de ocupar el bien en calidad de posesión y no de tenencia, como en el caso del contrato de arrendamiento, se debe poseer por el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva, que es de 5 años en el caso de la prescripción ordinaria y de 10 años en el caso de la prescripción extraordinaria, tema expuesto ampliamente en el siguiente artículo.
Cumplidos los requisitos exigidos por la prescripción adquisitiva, el poseedor puede iniciar el proceso de pertenencia.
Declaración de pertenencia en el código general del proceso.
La declaración de pertenencia es un proceso declarativo especial, es decir, que sigue un trámite específico señalado en el artículo 375 del código general del proceso.
Respecto a los titulares de la acción de pertenencia, el artículo 375 del CGP señala a los siguientes:
- La declaración de pertenencia podrá ser pedida por todo aquel que pretenda haber adquirido el bien por prescripción.
- Los acreedores podrán hacer valer la prescripción adquisitiva a favor de su deudor, a pesar de la renuencia o de la renuncia de este.
- La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.
- La declaración de pertenencia no procede respecto de bienes imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho público.
La acción de pertenencia no procede contra bienes del estado, como en el caso de los baldíos, y por ello se debe aportar el certificado de libertad y tradición del inmueble del que se pretende la declaración de pertenencia, a fin de verificar la procedencia de la acción.
Una vez admitida la demanda, debe inscribirse en la oficina de registros públicos y debe emplazarse a las personas que crean tener derechos sobre el bien en cuestión.
Además, para hacer pública la reclamación de pertenencia, el demandado debe instalar una valla junto al inmueble o terreno objeto de la declaración de pertenencia, en los términos del numeral 7 del artículo 375 del código general del proceso, que debe contener la siguiente información:
- La denominación del juzgado que adelanta el proceso.
- El nombre del demandante.
- El nombre del demandado.
- El número de radicación del proceso.
- La indicación de que se trata de un proceso de pertenencia.
- El emplazamiento de todas las personas que crean tener derechos sobre el inmueble, para que concurran al proceso.
- La identificación del predio.
La valla no puede ser inferior a 1 metro cuadrado (1 de alto x 1 de ancho), y el tamaño de la letra debe ser como mínimo de 7 centímetros de alto por 5 centímetros de ancho, a fin de garantizar su legibilidad.
El numeral 9 del mismo artículo señala que:
- El juez deberá practicar personalmente una inspección judicial sobre el inmueble para verificar los hechos relacionados en la demanda y constitutivos de la posesión alegada y la instalación adecuada de la valla o del aviso. En la diligencia, el juez podrá practicar las pruebas que considere pertinentes. Al acta de la inspección judicial se anexarán fotografías actuales del inmueble en las que se observe el contenido de la valla instalada o del aviso fijado.
- Si el juez lo considera pertinente, adelantará en una sola audiencia en el inmueble, además de la inspección judicial, las actuaciones previstas en los artículos 372 y 373, y dictará sentencia inmediatamente, si le fuere posible.
Por su parte, el numeral 10 del mismo artículo dispone que la sentencia que declara la pertenencia debe ser inscrita en el registro correspondiente, lo que legaliza la propiedad a nombre de quien ha demandado.
La sentencia hace las veces de la escritura pública que en una operación de compraventa transfiere el dominio de la propiedad, pero aquí es trasladado por la sentencia una vez ejecutoriada.
La sentencia que declare la pertenencia transita a cosa juzgada de manera que no puede demandarse la propiedad o posesión por causas anteriores a la sentencia.
Contra quién se dirige la demanda en el proceso de pertenencia.
La demanda debe ir dirigida contra el propietario o dueño del dominio del inmueble reclamado en pertenencia.
El numeral 5 del artículo 375 del código general del proceso señala:
«Siempre que en el certificado figure determinada persona como titular de un derecho real sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella.»
Además, si el inmueble está gravado con garantías reales como la hipoteca o la prenda, se debe citar al acreedor hipotecario o prendario, según corresponda.
Recordemos que cuando se pretende la declaración de pertenencia, es porque el predio o inmueble no pertenece al demandante, sino a otra persona. Por lo tanto, esa otra persona es la contraparte procesal, por tener la propiedad del dominio que se reclama prescrito.
Anticiparse al proceso de pertenencia.
El verdadero propietario de un predio ocupado por un tercero, para evitar que el ocupante le inicie un proceso de pertenencia, debe iniciar un proceso de reivindicación de dominio antes de que transcurra el tiempo necesario para que se configure la prescripción adquisitiva del dominio.
Esta acción debe ser presentada antes de los 10 años en el caso de la posesión irregular o antes de los 5 años en el caso de la posesión regular, porque si se presenta luego de esos plazos, el ocupante podrá recurrir a la acción de pertenencia y quedarse definitivamente con la propiedad.
Quien pretenda la declaración de pertenencia debe probar dos cosas:
- Que ha ocupado el bien con ánimo de señor y dueño.
- Que lo ha ocupado de forma ininterrumpida por un término de 10 o 5 años, según corresponda.
Si el ocupante o poseedor prueba esos hechos, tiene ganado el proceso, así que el verdadero dueño tiene que probar lo contrario, a fin de desvirtuar la prescripción adquisitiva del dominio.
Por lo anterior, es necesario actuar oportunamente y, sobre todo, siempre que se permita a un tercero ocupar un inmueble, terreno o finca, debe firmarse un contrato escrito, ya sea de arrendamiento o de comodato, último ideal para cuando se trata de un familiar o un amigo al que no se le quiere cobrar nada por dejarlo vivir en la propiedad, sin correr el riesgo de que luego se quede con ella.
Recuerde que la característica esencial de la posesión es ejercer la ocupación del inmueble con ánimo de señor y dueño, lo que implica desconocer la propiedad ajena, y cuando se firma un contrato de arrendamiento, préstamo o comodato, se está reconociendo expresamente el dominio ajeno, lo que hace imposible que se configure la posesión, de modo que la ocupación se hace a título de mera tenencia, y la tenencia hace imposible la declaración de pertenencia.
Actuar como señor y dueño de un inmueble es proceder como si se fuera el dueño, lo que conlleva prácticas como disponer libremente de la propiedad, presentarse y actuar ante vecinos y conocidos como el dueño de la propiedad, hacer reparaciones, mejoras, pagar impuestos y, en fin, desplegar cualquier acción que regularmente hace un verdadero propietario.
Cuando hay un contrato de por medio, o cuando se paga un arrendamiento o un derecho de uso, etc., estamos reconociendo que no somos dueños y no estamos actuando como tal, lo que desvirtúa la posesión, que es requisito indispensable en los procesos declarativos.
Proceso de pertenencia por notaría.
El proceso de pertenencia no se puede hacer por notaría, siendo necesario un proceso civil para que, mediante sentencia judicial, el juez decrete la propiedad o pertenencia del inmueble a quien promovió el proceso.
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Responsabilidad civilForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2022, junio 10). Proceso de pertenencia [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/proceso-de-pertenencia.html
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¿Cómo afecta mi patrimonio por un bien recibido por posesión? ¿Es una ganancia ocasional?
Si adquiere la propiedad por posesión, entraría a formar parte de su patrimonio.
Buenas, veo que hablan de predios, pero, cuando se trata de un automotor, ¿cuál sería el procedimiento? ¡Mil gracias!
Cordial saludo: De verdad, excelente guía en sus apreciaciones.
Consulta o pregunta: Hace unos 40 años, un parque en la ciudad de Aguachica, Cesar, fue invadido. Hasta hoy, ninguna administración ha realizado gestión alguna para la recuperación de ese espacio. Actualmente, prácticamente todo está invadido y construido con material sólido: casas, ventas de comida, comercio en general, etc.
El municipio aún puede adelantar las gestiones pertinentes, o los habitantes pueden hacer uso de la declatoria de pertenencia. ¿Cuál sería el procedimiento a seguir?
Muchas gracias.
Buenos días, Mao
Sin conocer a profundidad el caso no es posible dar una opinión precisa, sin embargo se debe tener en cuenta que los bienes públicos no están sujetos a prescripción, de modo que se pueden reclamar en cualquier tiempo.
Saludos
Hace 13 años adquirí un lote, firmé una compraventa y tengo en el juzgado una demanda de pertenencia que fue admitida. La demanda fue inscrita en instrumentos públicos, pero ahora enfrento un remate, porque el señor que me vendió no nos hizo la escritura, se perdió y no hemos logrado volver a localizarlo. Se presentó una reforma a la demanda en el juzgado con el nuevo dueño del remate. ¿Cómo queda esto? ¿Debo entregar el inmueble al rematante o el juzgado me dará la sentencia?
Gracias por su ayuda.
Email: [email protected]
Por favor, ¿me podrían indicar si se pueden presentar dos demandas de pertenencia sobre un mismo inmueble, teniendo en cuenta que una se presentó en 2020 y se presentó otra en 2022? Gracias.
Felicitaciones por tan buen contenido, es algo importante para leer.
En una demanda de pertenencia por prescripción adquisitiva de dominio, ¿puede el demandante ser un nieto del propietario fallecido? ¿Puede mentir en los hechos de la demanda indicando que no conoce a los herederos determinados y sus datos de contacto?
Por favor, envíe la respuesta a [email protected].
Gracias y felicitaciones por tan buena herramienta para aprender.
Si la pertenencia se presenta como excepción, es el demandado quien debe hacer la valla y colocarla.
Excelente y nítida esta página jurídica. Me encanta.
Nidia Moreno:
“Ahí muere la posesión…”
Además, deberá aportar el Registro Civil de Defunción.
Una vez que el Juzgado emita sentencia en un proceso de demanda verbal de posesión por prescripción adquisitiva de dominio, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Esto lo han explicado muy claramente ustedes. Pregunto: ¿El dueño del lote de mayor extensión sobre el que se tramitó la demanda debe proceder a obtener una nueva escritura, ya que su predio queda sin el área de la cual yo poseí?
Por favor, ¿pueden remitir la respuesta a mi correo: [email protected]?
Recomiendo su página a muchas personas por la claridad y variedad de temas que abordan. Muchas gracias.
¿A qué entidad debo dirigirme para iniciar un proceso de pertenencia? ¿A cualquier juzgado o debo hacerlo ante una firma de abogados?
¿Qué pasa si la valla no tiene el tamaño adecuado? En concreto, el tamaño de las letras. Los 5 cm de ancho no cuadra en ninguna imprenta. Si se hacen las letras con un ancho de 5 cm, la valla resultaría en 4 metros, abarcando toda la fachada de la casa.
Conforme a lo reglado en el artículo 375, numeral 7, del Código General del Proceso, al momento de allegar las fotografías de las vallas al juzgado, este, si observa que no cumple con lo allí reglado, le ordena la instalación de unas vallas que cumplan con lo ordenado.
Excelente página. Permite aclarar muchas dudas de forma oportuna y ágil. Ojalá se mantenga en esta encomiable labor. ¡Felicitaciones!
Buenos días. ¿Me pueden apoyar con la diferencia entre un divisorio y pertenencia?
Mil gracias.
En verdad, es una fuente importante de consulta. Gracias por sus aportes.
Así, a simple vista, lo que manifiestas parece ser un desenglobe. Sin embargo, revisando el certificado de tradición es posible determinar cuál es el paso a seguir, ya que cada caso es diferente.
Por favor, si la demanda de pertenencia es negada, ¿puede el Juzgado ordenar al demandante que permita la entrada al predio a quienes nunca han estado presentes en él y que está obligado a permitir su entrada y toma de posesión de una parte del predio? ¿O el demandante puede decir: “Aquí nunca han venido y no permito que nadie entre”?
Solamente si al contestar el proceso se propuso demanda de reconvención (contrademanda) solicitando la reivindicación del bien, en caso contrario, deberá iniciarse en un proceso separado.
Muchas gracias por tan buena herramienta de información.
Cordial saludo,
Gracias por tan valiosa información que transmiten para quienes no sabemos de leyes. Mi pregunta es la siguiente: en el proceso de pertenencia, según su escrito, se indica que, además, para hacer pública la reclamación de pertenencia, el demandado debe instalar una valla junto al inmueble o terreno objeto de la declaración de pertenencia, de acuerdo con lo estipulado en el numeral 7 del artículo 375 del Código General del Proceso. Mi pregunta es: ¿el demandado, como ustedes anotan, o es el demandante?
Agradezco su atención.
El numeral 7, al tenor del Art. 375, es muy claro: ” (…) el demandante procederá al emplazamiento en los términos previstos en este código y deberá instalar una valla de dimensión no inferior a un metro cuadrado en un lugar visible del predio objeto del proceso (…)”.
Consulten la norma.