Modificaciones a una vivienda que requieren licencia de construcción

Algunas modificaciones de un inmueble, como casa o apartamento, requieren licencia de construcción expedida por la curaduría respectiva, incluso si son modificaciones internas.

Modificar y adecuar la vivienda o apartamento requiere licencia de construcción.

De acuerdo con el artículo 2.2.6.1.1.7 del decreto 1077 de 2015, para hacer modificaciones o adecuaciones internas se requiere licencia de construcción. De esa norma se requiere licencia en los siguientes casos relacionados con las modificaciones internas del inmueble:

• Modificación: Cuando se realicen cambios en el diseño arquitectónico o estructural de la edificación existente, sin aumentar el área construida. Ejemplo: cambiar la distribución de muros, puertas o ventanas sin ampliar la construcción.
• Adecuación: Si se cambia el uso de la edificación o parte de ella, garantizando que se conserve total o parcialmente el inmueble original. Ejemplo: transformar una vivienda en un local comercial.
• Reforzamiento estructural: Si se requiere intervenir la estructura del inmueble para cumplir con normas de seguridad sismorresistente. Ejemplo: reforzar columnas o vigas sin modificar la distribución.

Cualquier cambio que implique modificación en la distribución requiere licencia de construcción.

Reparaciones locativas no requieren licencia de construcción.

Las reparaciones locativas que se realicen en un inmueble no requieren licencia de construcción. Así lo señala expresamente el artículo 2.2.6.1.1.10 del decreto 1077 de 2015.

Entre las reparaciones locativas, dicho artículo relaciona las siguientes:

• Mantenimiento general del inmueble.
• Sustitución, restitución o mejoramiento de:
  • Materiales de pisos.
  • Cielo rasos.
  • Enchapes.
  • Pintura en general.
• Sustitución, mejoramiento o ampliación de redes e instalaciones:
  • Hidráulicas (tuberías de agua).
  • Sanitarias (desagües, sifones, inodoros).
  • Eléctricas (cableado, tomas, interruptores).
  • Telefónicas.
  • De gas.

Las anteriores modificaciones no deben afectar:

• La estructura portante (cimientos, columnas, vigas).
• La distribución interior del inmueble (muros, divisiones).
• Las características funcionales (uso del espacio).
• Las características formales y volumétricas (forma y tamaño del edificio).

Responsabilidades al realizar reparaciones que no requieren licencia de construcción.

El artículo 2.2.6.1.1.10 del decreto 1077 de 2015 señala expresamente que, al hacer reparaciones locativas, el propietario del inmueble debe hacerse responsable de:

• Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.
• Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y, en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.

Aunque no se requiera licencia, en caso de causar daño o perjuicio a un vecino, deberá responder civilmente (responsabilidad civil extracontractual), como es apenas lógica, y si el inmueble está sometido al régimen de propiedad horizontal, deberá cumplir con el reglamento de este, y cualquier incumplimiento puede ser demandado ante la jurisdicción civil.

Modificaciones que no se pueden hacer sin licencia de construcción.

Existen ciertas modificaciones internas que no se pueden hacer sin contar con la licencia de construcción correspondiente (modificación o adecuación), como las siguientes:

• Derribar paredes.
• Construir paredes.
• Agregar puertas.
• Modificar la estructura de las puertas.
• Agregar ventanas.
• Construir altillos.
• Construir balcones.

Esta prohibición se debe a que son modificaciones que pueden comprometer la estructura de la vivienda, lo que podría hacerla vulnerable a un sismo o terremoto, por ejemplo, o a que sufra un sobresfuerzo que lleve a su colapso.

Una modificación que se hace con regularidad y sin solicitar la licencia de construcción es la construcción de baños y duchas en habitaciones que no la tenían. Agregar la tubería y desagües no requiere licencia, pero sí el hecho de levantar una pared y crear una división. Es un cambio de la distribución interna que exige licencia.

En cuanto a la conversión de un cuarto en garaje o viceversa, si la construcción inicial no contemplaba el garaje, para convertir la habitación en garaje se requiere licencia debido a que al hacer la puerta de acceso se implica una modificación estructural.

Si es lo contrario, convertir un garaje en habitación no requiere licencia porque no hay cambios de estructura ni de distribución. Lo único que se hace es sacar el carro y meter la cama, como quien coloca una cama en la sala cuando llega visita.

En cambio, cuando se pretende convertir el garaje en un local comercial, sí se requiere licencia porque hay cambio de uso, lo mismo que cuando se adapta un local comercial a una vivienda.