Impuesto al consumo en la venta de bienes inmuebles

Cuando se vendan bienes inmuebles como casas o apartamentos, se debe (debía) pagar el impuesto al consumo de bienes inmuebles, que fue declarado inexequible por la Corte Constitucional en sentencia C-593 de 2019, y que no fue considerado por la Ley 2010 de 2019, por lo que actualmente no existe.

Hecho generador del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

El artículo 512-22 del Estatuto Tributario señala que el hecho generador del impuesto al consumo es la enajenación de bienes inmuebles cuyo valor supere los 26.800 Uvt.

Uvt – Qué es y su valor histórico.Qué es el Uvt y su valores histórico desde el 2006 hasta el presente.

El impuesto al consumo de bienes inmuebles solo se causa cuando el inmueble vendido tiene un valor que supere los 26.800 Uvt, que para 2019 equivale a $918.436.000. Si el valor de la venta es inferior a ese monto, no se paga el impuesto.

El impuesto se genera no solo por la venta del inmueble, sino por la enajenación a cualquier título como permuta, dación en pago, donación, es decir, por cualquier medio que implique la transferencia de dominio.

Base grabable del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

La base gravable del impuesto al consumo de bienes inmuebles es el valor de la venta que figure en la escritura pública.

Al respecto, señala el artículo 1.3.3.15 del decreto 1625 de 2016:

«Precio venta la determinación de la gravable impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. El impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles se aplicará sobre la totalidad del valor de cada inmueble, que supere las 26.800 UVT, incluido en la escritura pública de enajenación, a cualquier título, o en el documento mediante el cual se haga la transferencia del bien inmueble, en los casos en los cuales no medie escritura pública o se pacten valores fuera de ella. En la cesión, a cualquier título, de derechos fiduciarios o participaciones en los fondos que no cotizan en bolsa, el impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles se aplicará sobre la totalidad del valor incluido en el contrato cesión o documento equivalente según lo establecido en el artículo 512-22 del Estatuto Tributario.»

Por regla general, se toma el valor que figure en la escritura pública, pero dice la norma que si se ha pactado un precio fuera de ella, se tomará ese valor, entendiendo que en el caso de que sea mayor, lo cual va en consonancia con lo dispuesto por el artículo 90 del Estatuto Tributario, según el cual el valor de la escritura debe corresponder con el valor real de la venta.

Valor por el que se debe escriturar la venta de inmuebles.Valor mínimo por el que se debe escriturar la compra de bienes inmuebles como casas, apartamentos, locales, fincas, etc.

En ese sentido, la norma (Artículo 1.3.3.16 del decreto 1625) hace responsable del impuesto al vendedor que se preste como instrumento para evadir el pago del impuesto al consumo en la venta de inmuebles, es decir, que si artificialmente se evita pagar el impuesto o se paga un menor valor al real, el vendedor debe responder por el impuesto dejado de pagar.

Tarifa o porcentaje del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

La tarifa o porcentaje que se debe pagar por el impuesto al consumo de bienes inmuebles es del 2% sobre la base gravable, que es el valor de la venta.

Así lo señala el inciso tercero del artículo 512-22 del Estatuto Tributario, y se trata de una tarifa única o fija, que no depende del monto o valor de la venta, es decir, que no es progresiva como otros impuestos.

Retención en la fuente en el impuesto al consumo de bienes inmuebles.

El artículo 512-22 del Estatuto Tributario señala que el impuesto al consumo de bienes inmuebles se recaudará en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente.

La retención en la fuente debe ser previa a la enajenación del inmueble, de modo que la escritura no se podrá legalizar hasta tanto no se acredite el recaudo del impuesto.

El porcentaje de retención en la fuente es del 100% del valor del impuesto.

Agentes de retención en el impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Los agentes de retención en el impuesto al consumo de bienes inmuebles están señalados por el artículo 1.3.3.19 del decreto 1625 de 2016, y son:

1. Notarios.
2. Administradores de las fiducias.
3. Administradores de los fondos de capital privado o de los fondos de inversión colectiva.

Declaración de la retención en la fuente del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Los agentes de retención deben declarar las retenciones del impuesto al consumo de bienes inmuebles mensualmente.

Así lo señala el numeral 4 del artículo 1.3.3.22 del decreto 1625 de 2016:

«Presentar la declaración mensual de retención en la fuente del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles donde se incluya el valor de las retenciones practicadas, de conformidad con lo establecido en los artículos 604 al 606 del Estatuto Tributario.»

Según el artículo 1.3.3.21 del decreto 1625, la Dian indicará el formulario en el que se declarará el impuesto, por lo que se supone que debe diseñar uno especial para el efecto.

¿Quién debe pagar el impuesto al consumo de bienes inmuebles?

El impuesto al consumo de bienes inmuebles debe ser pagado por el comprador o adquiriente del bien inmueble.

Al respecto, señala el artículo 1.3.3.17 del decreto 1625:

«Responsabilidad económica del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles. El adquirente de los bienes sujetos al impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles será quien asuma económicamente el impuesto.

En este sentido, el o los adquirientes serán quienes pueden reconocer el valor del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles como mayor valor del costo del activo correspondiente.»

Este impuesto es diferente de la retención en la fuente que se debe pagar por la venta de bienes inmuebles de que trata el artículo 398 del Estatuto Tributario.

Retención en la fuente en la venta de inmuebles.La venta de bienes inmuebles está sujeta a retención en la fuente cuya tarifa depende según se trate de una persona natural o jurídica.

Se trata más exactamente de la retención en la fuente en la venta de activos fijos de personas naturales, y esa retención sí la paga el vendedor, pues recae sobre los ingresos que este percibe por la venta de sus activos fijos.

Reglamentación del impuesto al consumo de bienes inmuebles.

Lo anterior corresponde a lo dispuesto por el decreto 961 del 5 de junio de 2019, que reglamentó el impuesto al consumo de bienes inmuebles, mediante modificación al decreto único reglamentario 1625 de 2016.