El consejo de administración de una propiedad horizontal puede nombrar al administrador, ¿pero también puede despedirlo?
Nombramiento del administrador en la propiedad horizontal.
De acuerdo con el artículo 50 de la ley 675 de 2001, le corresponde a la asamblea general de copropietarios nombrar al administrador de la copropiedad, salvo que exista un consejo de administración, caso en el cual será el consejo de administración el que nombre al administrador.
En consecuencia, en algunos casos quien nombra al administrador es la asamblea de copropietarios y en otros el consejo de administración, asunto que no tiene dificultad.
Despido o remoción del administrador en la propiedad horizontal.
En cuanto a qué órgano administrativo de la copropiedad tiene la facultad para despedir al administrador sí hay cierta dificultad en definirlo, ya que la norma no es lo suficientemente clara al respecto.
Se supone que quien tiene la facultad para nombrarlo conserva la facultad para removerlo, pero en este caso no es muy claro.
Señala el artículo 50 de la ley 675 de 2001 en su primer inciso:
«La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.»
Por su parte, señala el numeral primero del artículo 38 de la ley 675 de 2001 respecto a las facultades de la asamblea general de propietarios:
«Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.»
Encontramos que la norma otorga la facultad al consejo de administración para nombrar al administrador, pero guarda silencio respecto a su facultad para despedirlo; mientras que en el caso de la asamblea general, de forma expresa, la ley le otorga la facultad tanto de nombrarlo como de removerlo.
Esto ha llevado a interpretar que, en cualquier caso, sólo la asamblea general de propietarios tiene la facultad para despedir al administrador.
No importa quién despida al administrador.
Discutir quién es el facultado para despedir al administrador no es relevante, pues las cosas no cambian dependiendo de quién haya ordenado el despido.
Es así en razón a que el despido no se torna ilegal porque haya sido realizado por quien pudiese no estar facultado, así que discutir al respecto no tiene sentido.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia 40462 del 6 de marzo de 2012, con ponencia del magistrado Rigoberto Echeverri Bueno, se pronunció sobre este tema:
«La pretensión de reintegro está fincada, según el recurrente, en las disposiciones propias del régimen de propiedad horizontal, más concretamente en la Ley 675 de 2001, según la cual, dice la censura, la facultad para remover al administrador solo recae en la asamblea general y no en el consejo de administración que, en este caso, fue el que procedió a realizar el despido del actor. No obstante, las normas invocadas por la censura no son las llamadas a regular la situación planteada, en lo que respecta exclusivamente al contrato de trabajo, pues, para estos efectos, la normatividad aplicable es la contenida en el Código Sustantivo del Trabajo, independientemente de lo que digan los estatutos sobre los órganos facultados o no para remover a los administradores y los efectos que dichas decisiones tengan al interior de la entidad sin ánimo de lucro que constituye la propiedad horizontal.»
En primer lugar, la Corte aclara que, en lo que tiene que ver con el contrato de trabajo, la ley 675 no aplica, resulta irrelevante, y lo que importa es lo que disponga el código sustantivo del trabajo.
Seguidamente, expone la Corte:
«Ya en el plano del empleador frente a su trabajador, dispone la codificación mencionada, en el artículo 32, lo siguiente: "Representantes del patrono. Son representantes del patrono, y como tales lo obligan frente a sus trabajadores, además de quienes tienen ese carácter según la ley, la convención o el reglamento de trabajo, las siguientes personas: "a) Las que ejerzan funciones de dirección o administración tales como directores, gerentes, administradores, síndicos o liquidadores, mayordomos y capitanes de barco, y quienes ejercitan actos de representación con la aquiescencia expresa o tácita del patrono, y "b) Los intermediarios.". El consejo de administración claramente participa de las cualidades previstas en el literal a) de la norma transcrita, por lo que para todos los efectos del contrato de trabajo, la determinación tomada por éste obligaba a la copropiedad frente a su trabajador, constituyendo su aparente falta de competencia estatutaria o legal para tomar una decisión de tal naturaleza, como el despido del administrador, apenas una situación que debe ser ponderada al interior de la persona jurídica.»
Es decir, que en lo que tiene que ver con el aspecto laboral, el hecho de que el contrato de trabajo del administrador sea terminado por el consejo de administración y no por la asamblea no hace que el despido sea ilegal, de tal manera que la supuesta ilegalidad del despido debe argumentarse con base en otros elementos, o, en su defecto, alegar que el despido fue injustificado, que ya es otro asunto.
El tipo de contrato no cambia la naturaleza de la discusión.
En la sentencia referida, el tema gira en torno a un contrato de trabajo, y los argumentos allí utilizados aplican para un contrato de prestación de servicios, si ese fuera el caso.
La razón es que la ley 675 de 2001 no se ocupa de este tipo de asuntos, pues los contratos tienen regulación propia según su tipo: código laboral, civil y de comercio.
En consecuencia, si un administrador es despedido, no debe alegar que quien lo despidió no tenía tal facultad, sino que fue despedido sin justa causa, o que el despido fue ilegal por otros motivos distintos, o que hubo incumplimiento por parte de la propiedad horizontal.
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Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2020, agosto 21). ¿Consejo de administración puede despedir al administrador? [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/es-ilegal-que-el-consejo-de-administracion-despida-al-administrador.html
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¿Es legal que en el consejo de administración tengan parte tres miembros de una misma familia, así tengan cada uno su propio inmueble? La propiedad horizontal es un edificio de vivienda.
La ley 675 de 2001 no estable un impedimento al respecto, y si el reglamento de propiedad horizontal tampoco lo considera, sería legal.
Saludos
Mi nombre es Danilo y deseo que se me conteste sobre este asunto: un miembro del consejo del conjunto donde vivo, hace ya bastante tiempo, se adueñó de tres áreas comunes que no están asignadas a propietario alguno. Esta situación es suficiente para que el consejo lo separe como miembro, ya que esta actitud riñe con la ética.
Buenas tardes. El administrador del edificio presentó renuncia irrevocable; el contrato de prestación de servicios terminaba en dos meses. Él dice que colaborará hasta que se nombre al nuevo administrador. Sin embargo, no ha vuelto a las reuniones del consejo, no está adelantando ninguna labor dentro del conjunto, no asiste en el horario que había establecido, etc. ¿Se debe aceptar la renuncia formalmente? ¿Y hasta cuándo se le deben cancelar los honorarios?
¿Se puede aceptar la renuncia inmediatamente y fijar una fecha para la entrega al nuevo administrador?
El administrador de mi conjunto me agredió física y verbalmente, golpeó a patadas la puerta de mi casa y me amenazó de muerte. Yo lo tengo demandado ante la fiscalía. Pero el consejo solo se pronunció para decir que mientras él no cometa una falta administrativa, no encuentran motivo para despedirlo, contando con que el presidente del consejo es familiar del mismo y también estuvo presente en los hechos.
¿Qué puedo hacer en este caso?, ya que el consejo no está de mi parte y no han querido responder mis cartas.
Sería bueno que respondieran a todas estas inquietudes. Gracias.
Pregunta:
Formé parte del consejo de administración de un edificio. Hemos tomado la decisión de despedir al administrador por varias causas que hemos considerado justas. ¿Podemos despedirlo de un día para otro, aunque el contrato de prestación de servicios diga 30 días para hacerlo? Gracias.
Tenemos una inquietud que solicitamos, por favor, nos aclaren: la administración ha citado Asamblea Virtual para el 21 de mayo de 2022. El 20% y un poco más de propietarios han solicitado a la administradora convocar nuevamente a asamblea presencial, ya que las virtuales han sido fallidas por falta o disminución de quórum. Si se acepta la solicitud del 20% de copropietarios de tener asamblea presencial, ¿cuál es el plazo para convocar la asamblea presencial lo más pronto posible?
El contrato de una PH con el administrador es por un año. ¿Puede el consejo pasarle la carta de no renovación sin el preaviso de los 30 días que dice el contrato? No queremos continuar con este señor en la copropiedad.
Si la citación fue el 21 de mayo, es posible que así lo contemple el RPH, o deben tener en cuenta que la Ley 675 manifiesta que la convocatoria se deberá hacer dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, citada por la administradora con 15 días de antelación.
Para llevar a cabo la reunión presencial, se debe tener en cuenta que la asistencia sea superior al 75 % de propietarios, sin importar que un número de coeficientes cite a reunión.
Si no es citada por la administradora, se reunirán por derecho propio los propietarios el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal. (Tenga en cuenta cuándo vence el presupuesto aprobado para ese año).
La pregunta radica en qué tiempo debe citarse la segunda reunión: la ley dice que tres días después se convocará a una nueva reunión, que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho de la noche (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista un consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Si el reglamento contempla que quien contrata y despide al administrador es el consejo, es completamente válido. Igualmente, el artículo 38 es claro: la asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley y tendrá como funciones básicas las siguientes: nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, cuando fuera el caso. En el caso de que haya un consejo, será este órgano quien los pueda despedir y contratar, según lo que diga el reglamento.
Si pusieras puntos y comas en tu escrito, se entendería de manera más clara la idea que quieres expresar.