Cuando se construye un conjunto residencial o comercial sometido al régimen de propiedad horizontal, además de la entrega de los bienes individuales a quien los compra, se deben entregar las zonas y espacios comunes necesarios para el pleno disfrute de la propiedad, entrega que debe hacerse según el plazo que establece la ley.
Hay bienes o zonas comunes que necesariamente se deben entregar junto con el bien privado adquirido, como es el caso de las escaleras, pasillos, puertas de ingreso, etc., ya que, sin estos bienes, no es posible utilizar el apartamento o local adquirido. Por tanto, para estos bienes no hay plazo diferente que la fecha de entrega del respectivo apartamento o local.
Hay otros bienes, zonas o áreas de uso común que no son indispensables para el disfrute individual de cada bien privado, como las zonas verdes, gimnasios, piscina, parques infantiles, biblioteca, etc.
Estos bienes no esenciales para el goce de las propiedades individuales deben ser entregados por el constructor cuando haya construido y enajenado los bienes privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes de la copropiedad o conjunto residencial o comercial.
Al respecto, dice el artículo 24 de la ley 675 del 2001:
«Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Parágrafo 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
Parágrafo 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.»
La ley clasifica dos tipos de bienes comunes:
- Los de uso de bienes privados.
- Los de uso y goce general.
Los primeros se deben entregar junto con la unidad privada, pues sin ellos esa unidad privada no puede ser utilizada por el propietario, como es el caso de las escaleras.
Los de uso general deben ser entregados, a más tardar, cuando se haya completado y vendido el 51% del coeficiente de copropiedad.
Si la constructora ha construido y vendido más del 51% de los apartamentos y locales y no ha entregado los bienes comunes, se presenta incumplimiento.
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Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2019, marzo 28). Plazo para entregar bienes comunes por parte del constructor de la propiedad horizontal [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/entrega-de-los-bienes-comunes-por-parte-del-constructor-de-la-propiedad-horizontal.html
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¿La constructora debe entregar a los propietarios los servicios públicos a paz y salvo?
Depende de lo que se haya contratado, pero por sentido común se supone que deben estar a paz y salvo aunque no hay una ley que de forma expresa lo disponga.
Buenos días:
Soy revisor fiscal de varias copropiedades. En ellas, la mayor parte de las áreas comunes han sido entregadas o son edificaciones con mucha antigüedad. Actualmente, recibí una copropiedad en la que no le han entregado las áreas comunes. Como revisor fiscal, debo estar en el proceso, teniendo en cuenta que desconozco los términos y requerimientos de ingeniería, así como otros aspectos necesarios para controlar el proceso de entrega de las mismas.
Agradezco su respuesta, indicándome cuál es el rol que debo desempeñar en estas actividades.
Atentamente,
Pedro A. Ramírez
Buenos días,
La obligación del revisor fiscal no debe ser parte del proceso. Su deber es conocer la situación, verificar que todo esté según las normas, que existan los licencia y permisos, que los contratos se hayan cumplido, etc., y presentar un informe a la administración sobre sus hallazgos.
Saludos.
Buen día,
¿Todas las constructoras están obligadas a hacer entrega de por lo menos una planta eléctrica, o esta es opcional?
¿Es legal que los propietarios paguen por los servicios de vigilancia, aseo y energía sin que se haya realizado la asamblea extraordinaria para la entrega oficial de la constructora a los propietarios, habiendo ya cumplido con el 51% del coeficiente?
¿No debería ser responsabilidad de la constructora?
Firmamos una promesa de compraventa de un lote rural que forma parte de una parcelación. El promitente vendedor es una persona natural. Posteriormente, la persona natural dueña de los lotes conforma una SAS y, a través de ella, realiza la escritura de venta y registra en notaría la escritura que conforma el reglamento de propiedad horizontal de la parcelación. En dicha escritura se da cuenta de las zonas comunes y se menciona que el proyecto se desarrollará por etapas. En ese documento (reglamento) se especifican 25 lotes y 1 de la vía interna de acceso a la parcelación. Posteriormente, se registra otra escritura que establece que la etapa 1 no tiene zonas comunes.
Han pasado 5 años, ya se han vendido la totalidad de los lotes y apenas han conectado agua de unos tanques que se alimentan de un nacimiento. Ahora están citando a una reunión para entregar la administración.
Mi pregunta es: ¿es válido que se conforme un equipo administrativo en una etapa que, por escritura, no tiene asignadas zonas comunes? ¿Qué debemos hacer los compradores de los lotes de la etapa 1?
¿Qué significa para un conjunto residencial en propiedad horizontal, constituido en 1980, que un liquidador de la constructora cedió al municipio, en 1994, 3 lotes de zonas comunes?
¿Qué acción puedo tomar porque la constructora vendió áreas comunales, y ya han pasado 20 años desde la construcción? Los copropietarios desean exigir la entrega de esas áreas comunales. No sé si, por el tiempo transcurrido (20 años), se pueda reclamar.
¿Qué acción puedo tomar porque la constructora vendió áreas comunales y ya han pasado 20 años de construcción?
El administrador nombrado por la constructora no cumplió con sus funciones de cobros a morosos y debe pagos a las empresas de servicios de aseo y vigilancia. Su contabilidad es deprimente, ya que no tiene soportes de pagos. La constructora, como propietaria inicial, debe responder por las deudas y cobros para su entrega a los propietarios o al nuevo consejo.
Somos una parcelación por etapas. La Etapa 2 lleva 10 años, y el año pasado se integraron las Etapas 2 y 3.
Los integrantes de la Etapa 3 desean modificar la propiedad horizontal (PH) para quedar solos.
No estamos de acuerdo con las nuevas etapas, lo que indica que no hay unanimidad.
Sin embargo, pretenden, con mayoría en coeficientes, aprobar una cuota extraordinaria para pagar a un abogado que realizaría este trámite y obtendría una orden administrativa o judicial que anularía nuestra PH, en la que ya estamos integrados.
¿Pueden los interesados cobrar esta cuota al 100% de los copropietarios de las Etapas 1, 2 y 3?
Si la alcaldía o el curador no se pronuncian, se puede optar por una acción de tutela o, inclusive, una acción de grupo, aduciendo que el constructor o administrador inicial busca defraudar los derechos de la copropiedad.
El propietario inicial debió inscribir la persona jurídica (RPH) en la alcaldía. La ley no indica que sea precisamente el constructor o propietario inicial quien deba inscribirla; solo establece que ellos poseen algunos documentos, como la certificación de haber construido y enajenado el 51% de los bienes privados del conjunto o de la etapa del proyecto. No obstante, la asamblea general de propietarios puede realizar esta inscripción, ya que tiene esta facultad cuando busca los intereses de la copropiedad. Para esta inscripción, debe presentar las actas de conformación del consejo de administración y del consejo de convivencia, si así lo desean.
Nota: si la persona jurídica no está inscrita legalmente, es decir, cumple con el artículo 52 de la Ley 675/01 para adquirir “la personería” (capacidad para contratar), los contratos que realice el administrador no tienen validez y, por ende, no se pueden asumir en la propiedad.
De igual manera, si el administrador estableció la cuota de manera abusiva, sin el cumplimiento de las normas estatutarias y legales, existe “violación al debido proceso” y no se está obligado a asumir dichas cuotas.
Además, el artículo 52 Ibidem es claro al indicar que el administrador provisional es nombrado por el propietario inicial, siempre y cuando el órgano competente (“asamblea general de propietarios” o “consejo de administración”) no elija al administrador del conjunto. Por lo tanto, previamente a su nombramiento, debió citar a los propietarios para que eligieran quién administrara sus intereses.
Ante esta situación, se debe dar conocimiento a la SIC, de acuerdo con el artículo 56 de la Ley 1480/11, informando en esta demanda sobre el silencio de las autoridades del lugar (alcaldía, curaduría).
Una pregunta que tengo es: si la constructora no entrega las zonas comunes, las hojas de vida de las máquinas de la piscina y demás, y tampoco la garantía de estas, y ha trascurrido 5 años sin que la constructora haya cumplido, ¿en cuánto tiempo puedo interponer una demanda? ¿Cómo puedo asegurar que no haya prescrito el tiempo de reclamar este derecho y en qué ley puedo encontrar esta información?
Agradezco su respuesta.
Hola, recibimos un apartamento sin zonas comunes. Somos el segundo de 12 unidades. Nos preocupa que el edificio sigue en obra y la seguridad es muy precaria. ¿Es responsabilidad de la constructora garantizar la seguridad de los habitantes sin haber completado el 51% de las ventas?
La promotora tiene un retraso en la entrega de áreas comunales no esenciales. Aún tienen a cargo la administración. Nuestro reglamento interno dice que deben tenerla hasta que finalice el 100% del proyecto. Mi pregunta es: cuando nos entreguen la administración, ¿nos la deben entregar subsanada, es decir, sin deudas pendientes, sin cargas de empleados y sin cuentas por cobrar? ¿En qué ley o reglamento puedo revisar eso?
Buenas. Las personas idóneas podrían ser ingenieros civiles o arquitectos, aunque esto es relativo. Hay empresas especializadas en este trámite, pero en realidad, casi todo se basa en los documentos que tendrían que entregar, como contabilidad, planos arquitectónicos, redes hidráulicas, sanitarias, aguas lluvia (si las hay), gas, energía, garantías del hierro, ascensores y garantías de las máquinas y equipos que existan, con sus manuales de funcionamiento y mantenimiento. El constructor debe pagar la administración de los inmuebles que aún estén a su cargo, siempre y cuando el proyecto no sea por etapas.
Buenas. Sí, señor, puede hacer parte del consejo. Aunque no es común, también está obligado a pagar la administración de los lotes que no estén vendidos, siempre y cuando el proyecto no sea por etapas. En este último caso, las etapas que no haya entregado ni construido no entran en el pago de administración.
Hola, si ya hay el 51% del coeficiente, deberían haber entregado las zonas comunes no esenciales (lea el artículo de nuevo). De no haberlas entregado, es incumplimiento de la constructora. Si el proyecto es por etapas, la constructora debe pagar la administración de lo que no se ha construido o vendido.