¿El contrato de arrendamiento se puede terminar en cualquier tiempo?

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se puede terminar en cualquier tiempo, tanto por el arrendador como por el arrendatario, y si no existe un incumplimiento o justa causa para terminarlo, se debe pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arriendo.

Terminación del contrato en cualquier tiempo por parte del arrendador.

Tratándose del arrendador, en verdad no puede terminar el contrato de arrendamiento en cualquier tiempo, sino sólo durante las prórrogas, más no durante el término inicial, según se interpreta del numeral 7 del artículo 22 de la ley 820 de 2003:

«El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

La ley de forma expresa hace referencia a «durante las prórrogas», sin hacer referencia al término inicial, como sí lo hace en el caso del arrendatario, como más adelante se precisa.

En consecuencia, la ley sólo faculta al arrendador para que termine el contrato antes de la expiración del término de la prórroga, no del término inicial, por lo que, si decide terminarlo durante el término inicial sin que el arrendatario haya incumplido, este podría negarse a entregar la casa y el arrendador no podría iniciar un proceso de restitución de inmueble.

Terminación dentro del contrato en cualquier tiempo por parte del arrendatario.

Respecto al arrendatario, la ley le permite terminar el contrato de arrendamiento en cualquier tiempo, tanto si es durante el término inicial como si es durante las prórrogas. Dice el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003:

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

Contrario a lo que sucede con el arrendador, en este caso la ley refiere específicamente tanto al término inicial como a las prórrogas, pagando la indemnización de 3 meses de arriendo.

Por ejemplo, si el contrato fue firmado por 12 meses de duración, el arrendatario puede darlo por terminado cuando el contrato lleve de ejecución 7 meses, y no debe pagar el arriendo de los 5 meses de ejecución faltante, sino sólo los 3 meses de arriendo por concepto de indemnización.