Cuando se es dueño o poseedor de un bien, esa posesión se puede perder cuando ocurren las circunstancias que la ley señala para ello, que por cultura general todos debemos conocer para evitar que nos ocurra.
Posesión de inmuebles o terrenos.
La posesión es una forma de adquirir el dominio de la propiedad que ocupemos, como un terreno, casa, etc. La posesión no es más que la manifestación de una persona de hacerse dueño de un bien ya sea mueble o inmueble, pues se puede obtener la propiedad de cualquier clase de estos bienes cuando se llenen los requisitos establecidos en el código civil para ello.
La posesión de un inmueble la puede tener el dueño del mismo, que es lo normal, pero también la puede tener un tercero, ya sea de buena o mala fe, como quien ocupa o invade una propiedad, quien está en ella con autorización del propietario, pero sin haber firmado ningún contrato como el de arrendamiento.
En fin, la posesión es la tenencia de una propiedad, con ánimo de señor y dueño, sin reconocer propiedad ajena, bien porque en verdad el poseedor es el dueño, o porque el poseedor, a pesar de no ser el dueño, actúa como tal.
¿Cuándo se puede decir que la posesión de un bien se ha perdido?
El código civil colombiano en su artículo 787 establece lo siguiente:
«Se deja de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella, con ánimo de hacerla suya; menos en los casos que las leyes expresamente exceptúan.»
La posesión de un bien se pierde entonces cuando el ánimo de señor y dueño lo ejerce otra persona; sin embargo, aunque esto sea así, en los casos expresamente establecidos en la ley, la posesión no se pierde.
Cuando una persona ejerce la posesión y dicha posesión se encuentra inscrita, aunque otra persona se apodere de la cosa, no por este hecho cesa la posesión; en este caso, el poseedor puede hacer uso de la acción posesoria, ya que solo puede cesar la posesión inscrita en los siguientes casos:
- Cuando dicha inscripción es cancelada por el poseedor.
- Cuando se efectúa nueva inscripción, en la cual el poseedor transfiere su derecho a otro.
- Cuando por orden judicial así se determina.
Por otro lado, cuando se trata de bienes muebles y el poseedor tiene en su poder la cosa, aunque desconozca el paradero, por este solo hecho no se pierde la posesión, como se encuentra establecido en el artículo 788 del código civil.
Por último, cuando la posesión no es inscrita y otra persona se apodera de manera violenta o clandestina de un inmueble, en este caso, por no ser la posesión no inscrita, el poseedor primitivo la pierde.
Derecho de posesión.
El derecho de posesión es el que tiene una persona a poseer un bien cualquiera, en razón de que ha adquirido dicho derecho sin haber adquirido la propiedad.
Es lo que ocurre cuando alguien invade un lote y construye sobre él, sin haber adquirido la propiedad y sin que el verdadero dueño haya ejercido la acción de dominio.
Quien ha ocupado esa propiedad sin ser dueño tiene derecho de poseerla, y ese derecho puede ser vendido o cedido, y, de hecho, en muchos casos la gente no tiene más que un derecho de posesión en razón a que, por algún motivo, no han podido adquirir la propiedad del dominio.
Cuando se tiene un derecho de posesión, quien lo posee puede intentar adquirir la propiedad como tal mediante la figura de la acción prescriptiva de dominio.
Claro que todo depende de las circunstancias particulares del caso, pues el origen de la posesión puede ser diferente para cada persona, como una ocupación o invasión simple y llana, o un contrato de compraventa que nunca fue concretado.
Recuperación de la posesión perdida.
El código civil colombiano contempla las acciones posesorias que permiten a quien ha perdido la posesión de un bien intentar recuperarlo.
Esta es una acción que puede ejercer el poseedor que no es propietario, cuando ha perdido la posesión de otro que tampoco es propietario.
En el caso del propietario que ha perdido la posesión, lo que debe intentar es la acción de reivindicación de dominio, del que es dueño.
¿Me pueden quitar un terreno sin escrituras?
Son muchos los lectores que nos consultan si le pueden quitar un terreno o una propiedad de las que no tienen escritura, y la respuesta depende de la situación ya planteada con respecto a la posesión.
Si usted tiene un terreno sin escrituras, no tiene el dominio, sino la posesión del mismo, y la posesión se puede perder por las razones ya expuestas.
Quien tenga la escritura del terreno, esto es, el verdadero dueño, lo puede reclamar mediante la acción reivindicatoria del dominio, que no prosperará si el poseedor del terreno ya ha cumplido los requisitos para adquirir la propiedad por prescripción.
En otras palabras, quien no tenga la escritura pública de un terreno o inmueble, lo perderá si no es poseedor sino tenedor, y, siendo poseedor, lo ha poseído por un tiempo inferior al que exige la norma para adquirirlo por prescripción, sea ordinaria o extraordinaria; esto es, 5 y 10 años respectivamente, según el código civil colombiano en los artículos 2529 y 2532 respectivamente.
Cómo escriturar un terreno en posesión.
Para escriturar un terreno en posesión se debe promover un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, y una vez se tenga sentencia en firme del juzgado, se inscribe en la oficina de registro de instrumentos públicos, ya que la sentencia hace las veces de escritura pública.
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Buenas tardes. Mi papá se fue del lado de mi mamá y de sus hijos hace 20 años. Ha vivido con una sobrina y otra señora. En este momento, él quiere recuperar la tierra que nos quedó, ya que es una herencia de él. Nosotras, las dos hijas mayores, queremos presentar una demanda por posesión, ya que él quiere vendernos la tierra a nosotras o a otra persona. Quisiera saber qué tan viable es esto.
Buenos días, Elena.
En primer lugar debería poder acreditar que han ejercido posesión, pero al ser situaciones complejas, lo prudente es contactar con un abogado experto en derecho civil.
Saludos
Bueno, sí sé que mi esposo tiene una casa en Palmira, Valle. Él era soldado profesional y tuvo una discapacidad. Luego lo amenazaron y tuvo que huir de Palmira, dejando su casa. Al cabo de 10 años, él regresa y la casa está habitada. Las personas que se encuentran en la casa dicen que no la entregan.
La única alternativa es intentar una reivindicación de dominio con la esperanza de que los actuales ocupantes no puedan acreditar posesión. Para ello, lo indicado es contactar a un abogado experto en derecho civil.
Hola, mi caso es que hace casi 30 años llegamos a vivir a un lugar donde, al lado de mi casa, hay otro terreno. Durante esos casi 30 años, nosotros hemos tenido que estar limpiando el terreno o pagar para que lo limpien. La verdad, ya estamos interesados en el terreno, ya que la dueña solo la hemos visto dos veces en estos casi 30 años, y la última vez que vino fue hace aproximadamente 10 años o más. ¿Qué puedo hacer?
Lo adecuado es intentar contactarla para comprar el lote. Si pretendiera la prescripción adquisitiva del dominio, tendría que acreditar posesión, y el solo hecho de limpiar el terreno probablemente no sea suficiente para ello.
Buenos días. Mi padre falleció y, antes de su deceso, realizó una compra-venta de un predio. El señor con el que hizo la compra-venta vive en la casa, pero la escritura está a nombre de mi padre. Este señor no canceló la totalidad del valor de la casa. ¿Cómo puede reclamar la casa?
Si existe un contrato de compraventa, deberá reclamar el pago del valor restante o alegar incumplimiento del contrato y, con ello, buscar que se resuelva el contrato o que le paguen el precio que aún no se ha pagado.
Buenas tardes:
Mi consulta es la siguiente: compramos un terreno a alguien que tenía más de 10 años ocupándolo. Allí sembraba y cosechaba, pero nunca construyó una vivienda, y nadie jamás llegó a reclamar. Ahora nosotros compramos con minuta notariada y, por ende, queremos construir. Aparece alguien reclamando y no hemos podido construir una casita. ¿Qué debemos hacer para escriturar ese pedacito de terreno? Les agradecemos cualquier consejo para dar solución a este inconveniente.
Atentamente:
María Zapata
Probablemente pueda recurrir a la figura de la prescripción adquisitiva de dominio, teniendo en cuenta que en su caso procedería la suma de posesiones, es decir, la del anterior poseedor a quien le compró el tiempo de posesión suyo.
Buena tarde. Mi mamá compró un lote hace más de 30 años y firmó una promesa de compraventa con quien realizó el negocio. Casi al mismo tiempo, se separó de mi papá, quien vivió en el mismo durante este tiempo, y el año pasado falleció. Por diferencias entre ellos, nunca se llevó a cabo el proceso de escrituración; sin embargo, ella ha sido quien ha generado los pagos de impuestos durante todos estos años y es quien figura como titular del lote tanto en los impuestos como en los recibos públicos de luz y acueducto. Ahora requiere conocer el proceso para legalizar la escrituración a su nombre, pero desafortunadamente la persona que le vendió es difícil de localizar para realizar el proceso de traspaso. ¿Qué puede hacer? Gracias.
Puede recurrir a la prescripción adquisitiva de dominio y, con la promesa de compraventa, pago de impuestos y demás, podría acreditar la posesión necesaria.
Buenos días. Hay un señor que se metió en una parte de la finca. Lleva 7 años allí y necesito que desaloje el terreno, que tiene cultivos de café y plátano. ¿Qué pasa si tumbo la mejora?
No puede destruir las mejoras. Debe iniciar una acción posesoria y, una vez tenga sentencia a favor ejecutoriada, se ordenará el desalojo del predio bajo las condiciones dictadas en la sentencia, en la cual se decidirá sobre la suerte de las mejoras y frutos civiles.
La propiedad de un inmueble conlleva la obligación de cuidarlo y de evitar que su falta de atención cause o permita perjuicios a otras personas. Si el dueño no está cumpliendo con su deber, especialmente si ha abandonado la tenencia del bien, usted puede ocuparlo y realizar los actos que corresponden al propietario. Si transcurre suficiente tiempo con el bien en su poder, usted podrá reclamar en algún momento que se le reconozca como propietaria.
En el contexto de la legislación colombiana, la ocupación de un inmueble abandonado puede estar sujeta a ciertas condiciones. La ley establece que la propiedad conlleva derechos y obligaciones, entre las cuales se encuentra el deber de cuidar y mantener el bien. Si un propietario abandona su inmueble y este se encuentra en estado de desuso o deterioro, es posible que se configure una situación que permita a terceros reclamar derechos sobre el mismo.
Sin embargo, para que una persona pueda reclamar la propiedad de un inmueble por ocupación, debe cumplir con los requisitos establecidos en el Código Civil colombiano, específicamente en relación con la usucapión o prescripción adquisitiva. Esta figura legal permite adquirir la propiedad de un bien por medio del uso continuo y pacífico durante un tiempo determinado, que varía según si se trata de bienes muebles o inmuebles.
Es importante tener en cuenta que cualquier acción relacionada con la ocupación o reclamación de propiedad debe realizarse conforme a las disposiciones legales vigentes y, en caso de duda, es recomendable consultar a un abogado especializado en derecho civil para obtener asesoría adecuada.
¿Cuál es el trámite que se debe seguir para evitar que una propiedad urbana perteneciente a una persona de 91 años, con demencia senil, Alzheimer, etc., sea vendida?
A día de hoy, no existe una forma simple de impedir la venta porque la figura de la interdicción fue derogada.
Buenas tardes. Hace más de 20 años, uno de los hijos del dueño de un predio, considerando que este estaba sin habitar por sus padres, quienes tenían otra casa, se posesionó de ese lugar. Comenzó a construir y a hacer mejoras en el predio, y ha habitado allí junto con su esposa e hijos. Ahora que sus padres han fallecido, sus hermanos no han podido iniciar el proceso de sucesión porque los predios no están al día en impuestos y no se han puesto de acuerdo para iniciar dicho proceso.
El año pasado, la persona que ha habitado este predio de sus padres durante mucho tiempo comenzó a ponerse al día con los impuestos solo de este predio, alegando que ha vivido siempre en ese lugar y que él es el dueño. Mi pregunta es: si él, al ponerse al día en los impuestos de este predio y al haberlo habitado durante más de 20 años, haber realizado reformas, pagar recibos y demás, podría solicitar un proceso de prescripción de este predio, sin importar que este predio correspondía a sus padres, quienes ya han fallecido, y si los demás hermanos perderían el derecho de herederos.
Los demás herederos pueden reclamar su derecho a la herencia, considerando que ese derecho se causó al fallecimiento del padre.
De otra parte, habría que determinar si el otro heredero puede o no reclamar la propiedad por prescripción.
Buenas tardes. Mi papá compró un terreno hace 40 años, pero no tiene documentos. Sin embargo, ha tenido la posesión durante todo ese tiempo y el predio solo se utiliza para cultivar caña de azúcar. ¿Qué puedo hacer en este caso?
Iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio.
Iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio.
Las dos partes realizan una audiencia, se le otorga la posesión a uno de los dos y la otra parte denuncia ante la segunda instancia. Luego queda un documento firmado por ambas partes que establece que ninguno puede realizar mejoras en el terreno. Si uno de los dos inicia la limpieza, el corte de árboles o arreglos, ¿qué ley o decreto se estaría violando?
Agradezco.
Estaría violando el acuerdo firmado entre las partes.
Buenos días. Mi pregunta es si puedo adueñarme de un terreno que no está siendo utilizado. Ya tiene tres años abandonado y los dueños no tienen intenciones de vivir aquí. ¿Puedo adueñarme?
El modo de adquirir el dominio de precios abandonados o que nadie reclama es mediante la prescripción adquisitiva de dominio, para lo cual debe probarse una posesión de buena fe por un término mínimo de 5 años.
Cordial saludo:
Mi madre adquirió un apartamento que ofreció en venta. Se realizó una promesa de compraventa y se acordó que el señor continuaría pagando las cuotas (esto fue hace más de 20 años). La propiedad cuenta con patrimonio de familia. A la fecha, los impuestos y el certificado de libertad salen a nombre de mi madre como propietaria. Esto se debe a que el señor se perdió y, aunque fuimos varias veces a buscarlo para poder hacer la escritura, nunca lo encontramos. Por el contrario, habían arrendado el inmueble a personas que no conocíamos, y después de unos años volvimos a ver cómo podíamos arreglar el tema y encontramos que el inmueble había sido dividido internamente en locales. El servicio del agua había sido suspendido, y la luz se estaba obteniendo de contrabando; una situación horrible.
Como última medida, mi madre fue a hablar con el señor que vivía en el apartamento para negociar con él el traspaso de la propiedad. Esto porque, pese a los años transcurridos, todo sobre el inmueble aparece a nombre de mi madre. Nos preocupa el tema de los impuestos que le tocaría pagarlos sin que ella haya hecho uso del mismo. Sin embargo, el señor no quiso llegar a ningún arreglo.
Me gustaría saber qué se puede hacer en este caso o si se puede solicitar una reivindicación del inmueble.
Agradezco la atención prestada.
En tal caso, debe iniciar un proceso de reivindicación de dominio, y habría que determinar si los actuales ocupantes están en condición de poseedores o tenedores.
Llevo 7 años en un apartamento, he pagado administraciones, impuestos y demás. Ahora aparece el dueño a reclamarlo. No tengo contrato, ni verbal ni escrito, y aquí dice que la posesión puede ser ordinaria o extraordinaria por 5 o 10 años.
¿Qué hago?
En otras palabras, quien no tenga la escritura pública de un terreno o inmueble lo perderá si no es poseedor, sino tenedor. Y, siendo poseedor, lo ha poseído por un tiempo inferior al que exige la norma para adquirirlo por prescripción, sea ordinaria o extraordinaria; esto es, 5 y 10 años respectivamente, según el Código Civil colombiano en los artículos 2529 y 2532.
En primer lugar, deberá probar que es poseedor y no tenedor, y que es poseedor de buena fe para que pueda alegar la prescripción en el término de 5 años.