El contrato de arrendamiento de locales comerciales tiene un tratamiento especial regulado por el Código de Comercio en Colombia, que brinda una especial protección a los comerciantes por motivo del papel del comercio en la economía y en la sociedad.
- Contrato de arrendamiento de local comercial.
- Formas del contrato de arrendamiento de local comercial.
- Duración del contrato de arrendamiento de local comercial.
- Prórroga o renovación del contrato.
- Canon de arrendamiento de local comercial.
- Incremento del arrendamiento de locales comerciales.
- Obligaciones del arrendador de local comercial.
- Obligaciones del arrendatario de local comercial.
- Servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales.
- Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales.
- Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de local comercial.
- Terminación del contrato.
- Preguntas frecuentes.
Contrato de arrendamiento de local comercial.
El contrato de arrendamiento de local comercial está sujeto a las mismas reglas generales contenidas en el Código Civil, pero el Código de Comercio contempla ciertos aspectos propios a fin de proteger la inversión económica del comerciante.
La legislación colombiana protege especialmente al comerciante o empresario frente al arrendador, para lo cual se introducen figuras como el derecho de renovación en favor del arrendatario.
Esta regulación especial la encontramos a partir de su artículo 518 y hasta el 523 del Código de Comercio.
Formas del contrato de arrendamiento de local comercial.
El Código de Comercio nada dice al respecto, y el Código Civil tampoco, por lo que se concluye que este puede ser verbal o escrito. Debido a las connotaciones de este tipo de contratos, es recomendable hacerlo por escrito, y preferiblemente autenticándolo (reconocimiento de firmas ante notario público).
Lo escrito, escrito está, y la autenticación evita que una de las partes luego alegue que él no dijo lo que está escrito y que menos lo firmó.
Duración del contrato de arrendamiento de local comercial.
La duración del contrato de arrendamiento depende enteramente de la voluntad y autonomía de las partes, de modo que puede firmarse por meses o por años, y tantos años como prefieran.
Prórroga o renovación del contrato.
La renovación del contrato de arrendamiento en locales comerciales está especialmente regulada por el Código de Comercio en su artículo 518.
De acuerdo a la norma, el contrato de arrendamiento puede ser renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez que el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho a que le sea renovado, excepto si se dan los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Este tema está desarrollado con mayor detalle en el siguiente artículo.
La principal característica del contrato de arrendamiento de locales comerciales es el derecho del arrendatario y la obligación del arrendador de renovar el contrato luego de llevar dos años ocupando el local.
Canon de arrendamiento de local comercial.
La ley no regula el monto o valor del arrendamiento de un local comercial, así que las partes pueden fijarlo como a una de las partes le guste y según la otra parte lo acepte.
Se aplica la ley que dicte el mercado, aunque las partes pueden recurrir a la justicia mediante la acción de regulación de canon de arrendamiento cuando hay desacuerdo en el precio del canon de arrendamiento en la revocación del contrato.
Incremento del arrendamiento de locales comerciales.
El Código de Comercio no reguló el incremento del arrendamiento de locales comerciales, ni tampoco lo hace el Código Civil.
De manera que el incremento está gobernado por la voluntad de las partes, lo que obliga a que en el contrato firmado se regule ese aspecto para evitar conflictos futuros.
Obligaciones del arrendador de local comercial.
El Código de Comercio no contempla obligaciones especiales para el arrendador distintas a la de renovar el contrato como la notificación.
En lo demás se aplican las reglas generales del Código Civil, como:
- A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
- A mantenerla en estado de servir para el fin al que ha sido arrendada.
- A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.
Y por supuesto, las obligaciones que haya asumido en el contrato de arrendamiento firmado.
Obligaciones del arrendatario de local comercial.
El arrendatario tiene las siguientes obligaciones obvias:
- Pagar la renta o el arrendamiento.
- Darle el uso para el cual fue arrendado el local.
- Cuidar el estado del local comercial.
- Hacer las reparaciones locativas.
- Restituir al finalizar el contrato de arrendamiento en el estado que le fue entregada.
Y las otras obligaciones incluidas en el contrato de arrendamiento según haya sido la voluntad de las partes.
Servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales.
Al no estar regulado expresamente este aspecto, corresponde a las partes acordar el pago de los servicios públicos, pero lo normal es que los pague el arrendatario y sea este el que tenga que responder por todos los aspectos relacionados a los servicios públicos.
Subarriendo en el arrendamiento de locales comerciales.
El arrendatario podrá subarrendar solo si el arrendador lo ha autorizado conforme lo dispone el artículo 523 del código de comercio:
«El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.»
Si no hay autorización, no puede subarrendarse, y si hay autorización, el subarrendatario no le puede dar un uso diferente al que tiene derecho el arrendatario principal.
La norma habla de una autorización expresa o tácita para subarrendar, y por tácita se entiende que el arrendador conoce del subarriendo, pero guarda silencio, no reclama al arrendatario.
Supongamos que un arrendatario ha alquilado un local comercial para operar una tienda de ropa de moda, y el contrato de arrendamiento establece que no puede subarrendar el local sin la autorización expresa o tácita del arrendador. El arrendatario, con el tiempo, decide colaborar con un amigo que quiere vender sus productos de joyería en un rincón de su tienda de ropa, sin obtener una autorización expresa del arrendador.
Si el arrendador conoce esta colaboración, pero no toma ninguna acción o no expresa su desacuerdo, se podría considerar que ha otorgado una autorización tácita para el subarriendo de una parte del local para la venta de joyería. Esto se debe a que el arrendador tenía conocimiento de la situación y no tomó medidas para detenerla, lo que podría interpretarse como un consentimiento implícito o tácito para la actividad de subarriendo en ese contexto específico.
El incumplimiento de lo anterior es causal para la terminación del contrato de arrendamiento.
Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de local comercial.
Por ministerio de la ley, el contrato de arrendamiento no presta mérito ejecutivo por sí mismo, así que es preciso que en él se incluya una cláusula que así lo considere.
Una cláusula que diga algo así:
«El Arrendatario declara de forma expresa que reconoce y acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para que el arrendatario exija al arrendador el pago de los cánones de arrendamientos y demás obligaciones pecuniarias derivadas del contrato»
De lo que se trata es que del contrato se desprenden los elementos o requisitos del título ejecutivo:
Obligación clara, expresa y que provenga del deudor.
Lo anterior se complementa con la autenticación o reconocimiento de firmas.
Terminación del contrato.
El contrato de arrendamiento puede ser terminado por las partes en común acuerdo, o de forma unilateral, existiendo o no una justa causa, y de no existir la justa causa, se ha de pagar una indemnización, tema desarrollado en el siguiente artículo.
Como recomendación final, la invitación es a buscar asesoramiento antes de firmar cualquier contrato, puesto que un buen contrato evita un mal pleito, lo que es válido para el arrendador y para el arrendatario.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes planteadas por nuestros lectores.
Por lo general, y dependiendo del arrendador y de si el arrendatario es persona natural o jurídica, se pueden necesitar los siguientes documentos:
- Documento de identidad o RUT del arrendatario.
- Certificado de Cámara de Comercio.
- Certificados bancarios.
- Póliza de cumplimiento de arrendamiento.
En general, cualquier otro documento que de forma particular exija el arrendatario en función de la actividad económica que se vaya a realizar en el local comercial.
Se puede subir lo que las partes hayan pactado en el contrato de arrendamiento, en razón a que no existe una ley que limite el incremento anual como sí existe para el arrendamiento de vivienda urbana.
Cuando el contrato de arrendamiento termine por expiración del plazo pactado, y cuando el arrendatario o inquilino incumpla con el contrato de arrendamiento, como cuando no paga los cánones respectivos, y cuando se den los demás supuestos señalados en el artículo 518 del Código de Comercio sobre el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento.
Las reparaciones locativas deben ser pagadas por el arrendatario y las no locativas deben ser pagadas por el arrendador, pero en todo caso debe sujetarse a lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento. Este tema está explicado en este artículo.
Si no puede pagar el alquiler del local comercial, incumple el contrato de arrendamiento y el arrendador bien podría darlo por terminado si así lo considera oportuno, por lo que en estos casos lo ideal es dialogar con el arrendador para llegar a un posible acuerdo.
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Gerencie.com. (2023, junio 6). Contrato de arrendamiento de locales comerciales [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/contrato-de-arrendamiento-de-locales-comerciales.html
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Tengo en arriendo un local comercial. El servicio de aseo llega a la parte comercial y a la parte residencial. ¿Cuál me corresponde pagar a mí?
¿Un arrendatario puede negarse a realizar remodelaciones no locativas de un local comercial?
El arrendador le arrienda al locatario un local comercial, pero le exige realizar una estructura (muro de división hacia otros locales). ¿A quién le corresponde ese gasto, al arrendador o al arrendatario?
Dependerá de lo acordado en el contrato de arrendamiento. En general, las adecuaciones que requiera el local comercial las hace el arrendatario según sus necesidades, pero en el contrato pudo haberse pactado algo distinto.
Hacer divisiones internas no se puede calificar como una reparación locativa; es más bien una modificación o adaptación, que si no es requerida por el arrendatario ni se estipuló en el contrato que debería hacerla el arrendatario, tendrá que hacerla el arrendador.
Por favor, ¿me pueden facilitar un modelo de contrato de arrendamiento de local comercial? Muchas gracias.
Buenos días, Nany.
En este enlace puede descargar un modelo gratuito.
Saludos
La información está equivocada y contradice el Código de Comercio, artículos 518 a 523. Es muy importante que la corrijan para que las personas no caigan en error. Es una página que mucha gente consulta.
Buenos días, Mónica.
Agradecemos nos indique la equivocación para proceder a corregir el texto.
Saludos
Supremamente útil y orientadoras todas estas situaciones. Gracias.
Estimados, tengo un local comercial arrendado por dos años. El contrato de arrendamiento finalizó el 22 de septiembre de 2023. Requerimos el local para realizar una ampliación y tener un mejor aprovechamiento. El arrendatario dice que el contrato se renueva automáticamente bajo las mismas condiciones del contrato inicial, es decir, por dos años, y que si requerimos el local, debemos indemnizarlo. ¿Realmente si requerimos el predio debemos indemnizar?
Cordial saludo,
Tengo una consulta: cuando se renta un inmueble para oficina y los paneles LED ya tienen deterioro por los años, ¿a quién le corresponde realizar el cambio de los paneles, al arrendador o al arrendatario?
Gracias.
Cordial saludo:
Mi contrato de arrendamiento del local comercial se termina el 30 del presente mes. Mi duda es si puedo cobrarle el excedente de los pagos de los servicios públicos que se realizaron en el mes.
Ejemplo: Los pagos se realizaron el 25, y desocupo el 30. He dejado pagados 25 días del siguiente mes. ¿Puedo cobrar ese excedente al propietario o donde se encuentre estipulado?
Gracias.
El arrendatario se puede negar a mostrar el inmueble por tenerlo ocupado, pero también puede mostrarlo si se debe a que el arrendador lo quiere vender. Sin embargo, este no puede hacerlo mientras se encuentre vigente el contrato de arrendamiento, y para ello, si se da el caso, deberá proceder como lo señala la ley.
Si mal no recuerdo, una de las causales para dar por terminado el contrato por parte del arrendador de un inmueble es la venta del mismo, y la otra es el incumplimiento por parte del arrendatario.
¡Hola! El propietario de un local comercial que tengo arrendado puede mostrarlo a otros clientes. ¿Uno puede negarse? ¿O tiene que ser con cita?
Si un arrendador (agencia) manipula al dueño para reclamar el inmueble, ¿qué se puede hacer?
Buen día.