Compraventa de bienes inmuebles con pacto de retroventa

En la compra y venta de bienes inmuebles, como casas, apartamentos, locales, oficinas, fincas, etc., se puede incluir el pacto de retroventa, que le permite al vendedor recuperar el inmueble vendido al poder volver las cosas al estado en que se encontraban antes de celebrar el contrato de compraventa.

Implicaciones del pacto de retroventa.

El pacto de retroventa es una cláusula accesoria que establece una condición resolutoria del contrato, de modo que, al cumplirse la condición pactada, el contrato de compraventa se resuelve o extingue, por lo que la propiedad del dominio regresa al vendedor.

El artículo 1939 del Código Civil define el pacto de retroventa como la facultad que se reserva el vendedor para recuperar la cosa vendida, pagando al comprador el precio o valor estipulado.

Por ejemplo: Pedro vende la casa a Juan por $300.000.000 y se incluye un pacto de retroventa, de modo que, en el plazo de un año, Pedro deberá pagar $400.000.000 a Juan para recuperar la casa. De ese modo, si Pedro paga la suma acordada, recupera la propiedad de la casa porque el contrato se resuelve.

La retroventa no significa que el comprador vuelva a vender la casa al vendedor.

Contrario a lo que se puede entender de una lectura ligera de la norma, el pacto de retroventa no significa que el comprador, luego de cumplido el plazo, quede obligado a venderle nuevamente la casa al vendedor. La retroventa es una condición resolutoria, de modo que, si el vendedor cumple con lo pactado, el contrato se resuelve, es decir, se extingue, por lo que no se debe hacer un nuevo contrato de compraventa.

Así, en caso de que el comprador no cumpla, lo que el vendedor debe hacer es ejercer la acción de retroventa a fin de que el juez declare resuelto el contrato, de modo que la pretensión de la demanda no debe ser que se obligue al comprador a vender nuevamente el inmueble al vendedor, sino que el juez declare la resolución del contrato de compraventa original, el que contenía el pacto de retroventa.

El pacto de retroventa implica una limitación del dominio.

La venta con pacto de retroventa limita el dominio, lo que significa que el comprador no tendrá la propiedad plena del dominio porque existe una cláusula resolutoria que, al ejercitarse, resuelve el contrato por medio del cual se le transfirió el dominio al comprador, de modo que la propiedad del dominio regresa al vendedor.

El artículo 1941 del Código Civil señala que el comprador deberá indemnizar al vendedor por los daños causados que le sean imputables, lo que es una consecuencia de esa limitación del dominio, y razón por la cual, al existir esa restricción, no puede disponer del bien como si fuera totalmente suyo.

Venta de inmueble con pacto de retroventa.

El pacto de retroventa no saca al inmueble del comercio, pero quien lo compre deberá tener claro que estará sujeto al pacto de retroventa, y por ello mismo es que el pacto de retroventa debe ser inscrito en la oficina de registro de instrumentos públicos a fin de informar sobre la limitación de dominio a cualquier interesado y así evitar posibles fraudes.

La retroventa como garantía y sustitución de la hipoteca.

La compraventa con pacto de retroventa se utiliza como una garantía en sustitución del contrato de compraventa. Para comprenderlo, planteamos el siguiente supuesto:

Juan, propietario de una casa, necesita liquidez inmediata y decide vender su propiedad a Pedro por $100 millones de pesos. Sin embargo, Juan tiene la intención de recuperar la casa en el futuro si logra reunir el dinero.

Para ello, incluyen en la escritura de compraventa un pacto de retroventa con las siguientes condiciones:

• Plazo: Juan podrá recuperar la propiedad en un máximo de tres años desde la firma de la escritura.
• Precio de recuperación: Juan deberá pagar a Pedro $110 millones de pesos, que incluyen el precio original más un valor adicional pactado.
• Inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria: Se registra el pacto de retroventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para darle publicidad a la limitación del dominio.
• Extinción del pacto: Si Juan no ejerce su derecho dentro del plazo de tres años (no paga), Pedro se consolida como dueño definitivo de la casa.

Este acuerdo le permite a Juan obtener el dinero que necesita con la posibilidad de recuperar su casa, mientras que Pedro tiene certeza jurídica sobre la propiedad en caso de que el plazo expire sin que Juan haga uso de su derecho, que es la misma garantía que hubiera conseguido con la hipoteca.

¿Es mejor el pacto de retroventa que la hipoteca?

Para el comprador, o mejor, acreedor, es mejor utilizar el pacto de retroventa que la hipoteca porque, de entrada, adquiere la propiedad del dominio, que, aunque es limitada, lo convierte en el dueño en todo caso, y si el deudor (vendedor) no paga, no tiene que iniciar ningún proceso ejecutivo hipotecario que supone un desgasto de tiempo y recursos que culminará con un embargo y remate de la casa, y todo eso se lo evita con la retroventa.

Cancelación del pacto de retroventa.

El pacto de retroventa se puede cancelar en dos escenarios: cuando se cumple la condición resolutoria y cuando no se cumple. En el primer caso, la cancelación la solicita el vendedor y, en el segundo caso, el comprador.

Si el vendedor cumplió con la condición dentro del plazo pactado, puede hacer efectiva la condición resolutoria y gestionar la escritura pública respectiva para resolver el contrato de compraventa y hacer la inscripción respectiva en la oficina de registro, recuperando la propiedad del dominio.

Si el vendedor no cumplió con la condición, es decir, no pagó el precio indicado dentro del plazo respectivo, el comprador puede gestionar la cancelación del pacto de retroventa porque el vendedor ya perdió el derecho de retracto o retroventa.

Frente a esto, señala la Superintendencia de Notariado y Registro en oficio SNR2024EE063145 del 9 de julio de 2024:

«La escritura pública de cancelación del pacto de retroventa debe efectuarla, en principio, quien tiene el derecho de retracto. Ahora, si tal condición se encuentra prescrita la escritura de cancelación de la inscripción puede realizarla el titular inscrito del derecho de dominio, es decir, el actual propietario del bien.

En este punto, es menester señalar que mientras el pacto de retroventa se encuentre vigente (es decir, no prescrito), solamente lo puede cancelar quien tiene el derecho de retracto por el interés legítimo que le asiste; escenario diferente ocurre cuando dicho pacto prescribió, pues se entiende que el mismo ya no tiene efecto legal alguno y, por lo tanto, lo puede cancelar el titular del dominio actual por no afectar el interés o el derecho de quien constituyó el pacto.»

La escritura pública en la que se cancele el pacto de retracto debe ser inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos, único modo de que la propiedad del dominio se refleje en el certificado de libertad y tradición.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.

¿Se incurre en ganancia ocasional?

Sí. La venta con pacto de retroventa es una transferencia de dominio y, como tal, le aplican las reglas de la ganancia ocasional aplicable a la enajenación de activos fijos. Sin embargo, al ser un contrato que puede considerarse atípico, no tiene regulación específica en el estatuto tributario, lo que genera dificultades de interpretación, por lo que le dedicaremos un artículo para el análisis de este tema.

Efectos tributarios en la venta de inmuebles con pacto de retroventa.Aspectos tributarios que se deben tener en cuenta al momento de hacer vender inmuebles con pacto de retroventa.

¿La inscripción en la oficina de registro genera costos relativos al valor del contrato?

No. La constitución o la cancelación del pacto de retroventa se paga como un acto sin cuantía, no sobre el valor del contrato ni del pacto de retroventa.

¿Qué pasaría si no se registra en la oficina de registro?

Al no registrar el pacto de retroventa en la oficina de registro, no es oponible a terceros. Para que sea oponible, se requiere dar publicidad.

Si no se registra la limitación del dominio derivado del pacto de retroventa, el comprador podría vender el inmueble y el nuevo comprador alegaría buena fe, lo que podría dificultar la resolución del contrato de compraventa.

¿Existe límite al valor de la retroventa?

No. La ley no fija un límite al precio o valor del pacto de retroventa, y esa es una de las razones por las que un acreedor prefiere el pacto de retroventa sobre la hipoteca, porque puede cobrar intereses de usura camuflados sin que deba asumir las consecuencias de ello. Esto en razón de que es un contrato bilateral que, en mayor medida, depende de la libertad contractual de las partes debido a la poca regulación legal que tiene.