La venta de bienes inmuebles se debe hacer mediante escritura pública, y el ingreso producto de la venta debe declararse en el año o período gravable en que se protocoliza la respectiva escritura pública.
Otorgamiento y registro de la escritura pública en bienes inmuebles.
El momento o período en que se debe declarar la venta de un bien inmueble depende de la escritura pública de compraventa.
Primero se hace la escritura pública de compraventa y luego se registra en la oficina de instrumentos públicos, lo que necesariamente ocurre en dos momentos distintos, que pueden ser una semana, un mes o un año.
Cuando la escritura pública es de un año y el registro de la misma se da en el siguiente año, surge la duda de en cuál año se debe declarar la venta del inmueble, tema que pasamos a resolver.
¿Cuándo se declara la venta de un inmueble?
Desde el punto de vista tributario, el ingreso por la venta del inmueble se reconoce en la fecha de la escritura pública y no en la fecha en que se registra.
Señala el numeral 2 del artículo 27 del estatuto tributario:
«Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.»
Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero de 2022, los ingresos se declaran en 2021, sin importar si se recibe el pago o no.
Este tratamiento aplica tanto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad como para los que no la llevan.
Para estos efectos, la promesa de compraventa no se tiene en cuenta, sino la fecha de la escritura de venta.
Cómo se declara la venta de un inmueble.
La venta de un inmueble se declara dependiendo del tiempo de permanencia en el patrimonio del contribuyente.
| Tiempo de permanencia del inmueble | Tratamiento en la declaración. |
| Menos de 2 años | Se declaran como renta ordinaria. |
| 2 años o más | Se declaran como ganancia ocasional. |
Esto es importante porque el impuesto de ganancia ocasional es menor que el impuesto de renta.
Por ello, es importante determinar cuánto tiempo ha estado en poder del contribuyente el inmueble que se va a vender.
¿Cuándo se genera ganancia ocasional en la venta de un inmueble?
Del título anterior se desprende que la ganancia ocasional en la venta de un inmueble se genera cuando el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del contribuyente por 2 años o más, es decir, cuando se ha comprado dos o más años antes de ser vendido.
Además, se genera ganancia cuando el precio de venta es superior al costo fiscal por el que se ha declarado el inmueble.
¿Si vendo un inmueble debo declarar renta?
Si, debido a la venta, el tope de las consignaciones se supera, como cuando el valor del inmueble es consignado en una cuenta bancaria, tendrá que declarar renta por superar el tope de consignaciones. Téngase en cuenta que la venta de activos fijos no se tiene en cuenta para determinar el tope de ingresos.
Retención en la fuente en el Ica (Reteica)
Distribución de excedentes en la ESALForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2024, marzo 10). Causación de los ingresos por venta de inmuebles [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/causacion-de-los-ingresos-por-venta-de-inmuebles.html
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“..si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero de 2022, los ingresos se declaran en 2021, sin importar si se recibe el pago o no”… y qué tratamiento darle a las deudas por obligaciones financieras, que además están reportadas en la exógena por obligaciones financieras?
Se declaran las obligaciones financieras que estén vigentes al 31 de diciembre del año respectivo, según los extractos emitidos por la entidad financiera.
Buenas tardes, tengo una inquietud: una persona en el año 2016 compró un lote por valor de 7 millones, levantó su casa y gastó 35 millones, no actualizó la escritura ni tampoco el CTL. En el año 2023, vendió la casa por valor de 78 millones. ¿Cómo sería el cálculo de la ganancia ocasional al momento de presentar la declaración?
Si no puede probar las inversiones realizadas, sólo puede ajustar el costo fiscal con base en el valor de compra como se explica aquí.
Buenas noches. ¿Qué pasa si al vender un apartamento en el año 2022 me consignan en la cuenta bancaria el monto pactado, pero en el año 2023 se hace la escritura? ¿En qué año debo declarar la venta?
Hay un error en el año en el que se debería declarar el ingreso; es 2021 y NO 2022.
Art. 27. Realización del ingreso para los no obligados a llevar contabilidad.
* -Modificado- Para los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad, se entienden realizados los ingresos cuando se reciben efectivamente en dinero o en especie, en forma que equivalga legalmente a un pago, o cuando el derecho a exigirlos se extingue por cualquier otro modo legal distinto al pago, como en el caso de las compensaciones o confusiones. Por consiguiente, los ingresos recibidos por anticipado, que correspondan a rentas no realizadas, solo se gravan en el año período gravable en que se realicen.
Se exceptúan de la norma anterior:
1. Los ingresos por concepto de dividendos o participaciones en utilidades se entienden realizados por los respectivos accionistas, socios, comuneros, asociados, suscriptores o similares, cuando les hayan sido abonados en cuenta en calidad de exigibles. En el caso del numeral 2° del artículo 30 de este Estatuto, se entenderá que dichos dividendos o participaciones en utilidades se realizan al momento de la transferencia de las utilidades; y
2. Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente.
Gracias por la observación, Jessi.
Saludos
Buenas tardes: no quedó claro el momento del reconocimiento del ingreso; son confusas sus dos primeras partes. Gracias.
Señores Gerencie:
Me parece que hay una contradicción entre la norma citada: “Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes inmuebles se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente”, y la conclusión: “Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero de 2022, los ingresos se declaran en 2022, sin importar si se recibe el pago o no”. Esto, a menos que la palabra “registró” corresponda a la protocolización de la escritura en la notaría.
Correcto.
Buenas noches, tengo una consulta. Por ejemplo, yo vendí un inmueble en 96 millones. El avalúo catastral del inmueble es de 78 millones. Sin embargo, con la venta del apartamento, yo pagué un crédito hipotecario de 84 millones. En este caso, ¿cómo debo declarar la venta? ¿Cómo lo relaciono en la declaración?
Buenas tardes. Si yo adquirí un predio en enero de 2020 y lo vendo en junio de 2022, tributariamente, ¿se declara por ganancia ocasional o por renta ordinaria?
Muchas gracias por la aclaración.
Se declara como ganancia ocasional, ya que han pasado dos años desde la adquisición.
Por favor, revisa el primer párrafo, ya que me confundió…
Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero de 2022, los ingresos se declaran en 2022, sin importar si se recibe el pago o no.
Este tratamiento aplica tanto para los contribuyentes obligados a llevar contabilidad como para los que no la llevan.
Para estos efectos, la promesa de compraventa no se tiene en cuenta, sino la fecha de la escritura de venta.
Sí, se están contradiciendo. Dicen que se reconoce con la escritura y en el párrafo siguiente afirman que se hace con el registro.
No, lo que dice es: “Es decir que, si la escritura se firmó en diciembre de 2021 y se registró en enero de 2022, los ingresos se declaran en 2021, sin importar si se recibe el pago o no.”
El ingreso se entiende realizado en la fecha de la escritura pública.
Si se compró en 2021 y se registró en 2022, se declara en la declaración de renta de 2021.