Avalúo catastral

El avalúo catastral es el valor que las autoridades de catastro determinan sobre los bienes inmuebles según los criterios técnicos que fija la norma.

Catastro.

El catastro está definido por el artículo 2.2.2.1.1. del decreto 1070 de 2015 en los siguientes términos:

«Es el inventario o censo de los bienes inmuebles localizados en el territorio nacional, de dominio público o privado, independiente de su tipo de tenencia, el cual debe estar actualizado y clasificado con el fin de lograr su identificación física, jurídica y económica con base en criterios técnicos y objetivos.»

El catastro es la forma en que se identifica un inmueble para efectos de control y cobro del impuesto predial, entre otros propósitos.

Información catastral.

La información catastral permite describir las características físicas, jurídicas y económicas de los bienes inmuebles, que según el artículo 2.2.2.2.1 del decreto 1070 de 2015 comprende lo siguiente:

• Información física: Corresponde a la representación geométrica, la identificación de la cabida, los linderos y las construcciones de un inmueble. La identificación física no implica necesariamente el reconocimiento de los linderos del predio in situ.
• Información jurídica: Identificación de la relación jurídica de tenencia entre el sujeto activo del derecho, sea el propietario, poseedor u ocupante, con el inmueble. Esta calificación jurídica no constituye prueba ni sanea los vicios de la propiedad.
• Información económica: Corresponde al valor o avalúo catastral del inmueble. El avalúo catastral deberá guardar relación con los valores de mercado.

Estos elementos permiten identificar y describir el bien inmueble para los distintos propósitos a los que sirve la información catastral.

Avalúo catastral.

El avalúo catastral es el valor que las autoridades catastrales asignan a un inmueble tomando como referencia el avalúo comercial del bien, entre otros elementos técnicos.

El artículo 2.2.2.6.3 del decreto 1070 de 2015 señala que para la determinación del avalúo catastral es necesaria la estimación del valor comercial bajo uno de los métodos allí señalados, y el mismo decreto señala:

«Es el valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial o superar el valor de este último. Para su determinación no será necesario calcular de manera separada el valor del suelo y el de la construcción.»

El valor comercial sirve como referencia, aunque no necesariamente el valor catastral es igual al valor comercial, y de hecho, nunca lo es.

¿Quién hace el avalúo catastral?

El avalúo catastral es realizado por el Instituto Agustín Codazzi o los gestores catastrales autorizados por este.

El artículo 2.2.2.6.2 del decreto 1070 de 2015 señala:

«La determinación del valor catastral de los inmuebles será realizada a través de avalúas puntuales o masivos por los Gestores Catastrales o por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).»

Los municipios pueden constituirse en gestores catastrales, por lo que también pueden hacer esa tarea.

Ajuste anual del avalúo catastral.

El avalúo o valor catastral es ajustado anualmente en los términos del artículo 8 de la ley 44 de 1990:

«El valor de los avalúos catastrales, se ajustará anualmente a partir del 1 de enero de cada año, en un porcentaje determinado por el Gobierno Nacional antes del 31 de octubre del año anterior, previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES). El porcentaje de incremento no será inferior al 70% ni superior al 100% del incremento del índice nacional promedio de precios al consumidor, determinado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), para el período comprendido entre el 1 de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior.»

El gobierno, mediante decreto, fija anualmente esos incrementos mediante decreto.

Incremento del avalúo catastral en 2023.

Para el 2023, el incremento del avalúo catastral será el siguiente:

• Predios urbanos: 4.31%
• Predios rurales: 3%.

Así fue determinado en el decreto 2653 de diciembre 30 de 2022.

Incremento del avalúo catastral en 2022.

En 2022, el incremento del avalúo catastral fue el siguiente:

• Predios urbanos: 3%
• Predios rurales: 3%.

Así lo dispuso el decreto 1891 del 30 de diciembre de 2021.

Actualización del avalúo catastral.

Los entes territoriales pueden revisar o actualizar los avalúos catastrales, lo que implica el incremento de este, que es distinto al incremento anual.

Para ello, es necesario hacer una nueva evaluación de los inmuebles para actualizar la información catastral a las nuevas realidades del inmueble.

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