Arrendador se niega a renovar contrato de arrendamiento de local comercial

¿Qué debe hacer el arrendatario cuando el arrendador se niega a renovar el contrato de arrendamiento de un local comercial cuando se ha adquirido el derecho de renovación?

Derecho del arrendatario a que le renueven el contrato de arrendamiento de local comercial.

De acuerdo con el artículo 518 del Código de Comercio, el comerciante que lleva 2 años o más de arriendo en un local tiene derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento, excepto cuando se presentan los siguientes casos:

• Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
• Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
• Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Si no se dan esos casos, el arrendatario tiene derecho a la renovación, es decir, que el arrendador no puede negar la renovación del contrato de arrendamiento.

Lo que puede hacer el arrendatario si el arrendador no le renueva el contrato de local comercial.

Una vez el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación, el arrendador tiene la obligación de renovar el contrato, y recordemos que cuando surge un derecho, este puede ser reclamado ante un juez.

El arrendatario se puede negar a entregar el local, pues tiene un derecho que lo ampara, y el arrendador tendrá que demandar al arrendatario, pero es una demanda que no tiene mayor asomo de prosperar, ya que quien está incumpliendo con la ley es el arrendador, no el arrendatario.

De hecho, dice expresamente el artículo 524 del Código de Comercio:

«Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.»

Esto significa que son normas de orden público, que crean derechos que no se pueden renunciar, es decir, el arrendatario no está obligado a renunciar a un derecho que ha adquirido por ministerio de la ley. Así que, si el arrendador se niega a renovar el contrato, es un asunto que tendrá que resolverse ante los jueces si es la decisión del arrendatario.

¿Entregar el local comercial significa renunciar al derecho de renovación?

Si el arrendador niega la renovación del contrato de arrendamiento, pide el local al arrendatario y este lo entrega, en la práctica significa que el arrendatario está de acuerdo en ello, lo que se traduce en un acuerdo de voluntades que da por terminado el contrato de arrendamiento.

Los contratos, cualquiera que sea, se terminan por mutuo acuerdo o mutuo disenso, y aceptar la entrega del local es eso; por consiguiente, el arrendatario no debe entregar el local comercial hasta tanto no se resuelva el asunto, ya sea mediante acuerdo entre las partes o en los estrados judiciales.

Si el local no se entrega se debe seguir pagando el arriendo.

Si el arrendatario decide no entregar el local, tendrá que seguir pagando el arrendamiento, porque si no lo hace, está incumpliendo el contrato, lo que habilita al arrendador para terminarlo por incumplimiento del arrendatario.

El pago del canon de arrendamiento es la obligación principal que asume el arrendatario cuando firma un contrato de arrendamiento, y debe cumplirla cabalmente bajo cualquier circunstancia.

La ley no contempla que el arrendatario, en tales circunstancias, deba disfrutar del local gratuitamente, porque el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral oneroso.

¿Qué pasa si el arrendatario no notificó el preaviso?

El Código de Comercio contempla el preaviso o desahucio únicamente en los casos en que el contrato de arrendamiento no se arrienda por las causales 2 y 3 señaladas en el artículo 518 del Código de Comercio.

En los demás casos, el arrendador no está obligado a preavisar con una antelación determinada, siendo la que se haya incluido en el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, si el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento a pesar de que el arrendatario tiene el derecho, el preaviso será el que figure en el contrato, y si en este no se estipuló, no existe obligación de preavisar, y por consiguiente, el contrato no se entenderá renovado por ausencia de preaviso.

Indemnización por no renovar el contrato de arrendamiento existiendo la obligación de hacerlo.

Cuando el arrendatario ha ganado el derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento en los términos del artículo 518 del Código de Comercio y el arrendador lo niega, la ley no contempla una indemnización en esos casos.

La indemnización que señala el artículo 522 del Código de Comercio procede cuando la renovación del contrato se niega con base a las excepciones o causales señaladas en el artículo 518 del mismo código, y luego resulta que esas causales no eran verdaderas y solo se utilizaron como excusa para deshacerse del arrendatario.

En el caso que nos ocupa en este artículo, procede la indemnización que pueda surgir del incumplimiento por parte del arrendador, indemnización que debe ser alegada en juicio y deberá ser cuantificada y probada.

Una cosa es la indemnización que señala la ley, que opera porque la ley lo dice, y otra cosa es la que se derive del incumplimiento de un contrato, que dependerá de lo que se pruebe en juicio.

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