La acción reivindicatoria fue establecida para que el dueño de una cosa pueda reclamar la posesión que está en poder de otro, para que este se la restituya.
- Acción reivindicatoria.
- Proceso reivindicatorio.
- ¿Quién puede ejercer la acción reivindicatoria de dominio?
- ¿Contra quién se ejerce la acción reivindicatoria de dominio?
- Cuando procede la acción de reivindicatoria de dominio.
- Derechos susceptibles de reivindicación.
- Pago de mejoras en la acción de reivindicación de dominio.
- Acción de reivindicación cuando el poseedor ha vendido el bien.
- Acción reivindicatoria no procede cuando hay un contrato de por medio.
- Proceso reivindicatorio código general del proceso.
Acción reivindicatoria.
Reivindicar significa que se reclama para recuperar algo que nos pertenece, algo de lo que tenemos el dominio o propiedad.
La acción reivindicatoria es la acción judicial mediante la cual se busca que un juez reivindique la propiedad del dominio.
La acción reivindicatoria implica que la persona que la intenta ha perdido la posesión de la propiedad en razón de que alguien más la ha ocupado y reclama como suya.
Proceso reivindicatorio.
El proceso reivindicatorio, que es un proceso declarativo, es la demanda misma que presenta la persona que quiere reivindicar el dominio sobre una propiedad que está en poder de un tercero, generalmente por ocupación y posesión, acción que contempla el artículo 946 del Código Civil.
Al respecto, señala el artículo 946 del Código Civil colombiano:
«La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla.»
Cuando una persona ha ocupado una propiedad, como un apartamento o una finca, sin que exista un contrato de por medio como uno de arrendamiento, y se adueña de ella, el verdadero propietario debe recurrir a la justicia civil mediante un proceso que permita reivindicar su dominio, y luego, una vez la sentencia a su favor quede ejecutoriada, puede exigir al ocupante que desaloje el inmueble.
Aquí entra a jugar un papel importante el concepto de posesión, pues quien ocupe la propiedad ajena debe hacerlo en calidad de poseedor, ya que si la tiene en calidad de tenencia, ni procede ni hace falta la acción reivindicatoria de dominio.
¿Quién puede ejercer la acción reivindicatoria de dominio?
El legitimado para pretender la reivindicación de dominio no es otro que el propietario del dominio de la cosa reclamada.
Así lo señala de forma expresa el artículo 950 del Código Civil:
«Titular de la acción. La acción reivindicatoria o de dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa.»
Es el dueño del inmueble quien debe ejercer la acción de reivindicación, ya que no puede ser de otra forma, pues se trata de que un juez reivindique que él es el dueño y no quien posee actualmente la propiedad.
¿Contra quién se ejerce la acción reivindicatoria de dominio?
La acción se dirige contra la persona que ocupa el bien en calidad de poseedor, al tenor del artículo 952 del Código Civil:
«Persona contra quien se interpone la acción. La acción de dominio se dirige contra el actual poseedor.»
La figura de la posesión resulta relevante para efectos de la acción de reivindicación de dominio, pues debe configurarse la posesión en cabeza del demandado.
Por tanto, en el proceso de acción reivindicatoria le corresponde al demandante demostrar su derecho de propiedad y así desvirtuar la presunción que recae sobre el poseedor; entonces, la carga de la prueba recae sobre el demandante.
Cuando procede la acción de reivindicatoria de dominio.
La acción reivindicatoria de dominio procede cuando se cumplen los siguientes presupuestos, según lo afirma la sala civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC15644-2016 con ponencia del magistrado Álvaro Fernando García:
- Que el bien objeto de la misma sea de propiedad del actor.
- Que esté siendo poseído por el demandado.
- Que corresponda a aquel sobre el que el primero demostró dominio y el segundo su aprehensión material con ánimo de señor y dueño.
- Que se trate de una cosa determinada o de cuota singular de ella.
- Que el título de propiedad exhibido por el demandante sea anterior al inicio de la posesión del demandado.
Si Hernán demanda a Julián, Hernán debe demostrar que el título (escritura) que respalda el dominio que alega fue otorgado en fecha anterior a la fecha en que inició la posesión de Julián.
Aquí se presenta un problema y es que la ley favorece al poseedor con la presunción del dominio, de manera que quien ocupa un bien con ánimo de señor y dueño, la ley presume que le pertenece, de manera que cualquiera que llegue a reclamar su propiedad debe desvirtuar esa posesión.
Así lo deja claro la Corte Suprema de Justicia en la misma sentencia:
«Sobre el punto, la Corte tiene dicho que “como el poseedor material demandado se encuentra amparado por la presunción de propietario, según los términos del artículo 762, inciso 2º del Código Civil, al demandante, en su calidad de dueño de la cosa pretendida y quien aspira a recuperarla, le corresponde la carga de desvirtuar esa presunción, bien oponiendo títulos anteriores al establecimiento de esa posesión, ya enfrentando dichos títulos a los que el demandado esgrime como sustento de su posesión. (…). Tratándose de la confrontación de títulos, al juez le corresponde decidir cuál de esos títulos es el que debe prevalecer, teniendo en cuenta para el efecto, entre otros factores, su antigüedad o eficacia” (CSJ, SC del 5 de mayo de 2006, Rad. n.° 1999-00067-01).»
Lo anterior denota lo importante de hacer la evaluación concienzuda de los documentos antes de hacer cualquier negocio, porque se puede dar el caso en que se compra un dominio cuando está poseído por otra persona desde hace mucho tiempo, y luego vienen los problemas para hacer efectiva la ocupación de la propiedad negociada.
Derechos susceptibles de reivindicación.
Son susceptibles de acción de reivindicación los bienes corporales, raíces y muebles, y demás derechos reales, excepto el de herencia, como lo prescribe el artículo 948 del Código Civil, pues en este caso se puede iniciar una acción de petición de herencia.
También pueden hacer uso de esta acción los herederos sobre las cosas hereditarias reivindicables que hayan pasado a terceros y no hayan sido prescritas por ellos (artículo 1325 del C.C.), es decir, que no hayan sido declarados propietarios.
Pago de mejoras en la acción de reivindicación de dominio.
¿Si una persona debe devolver una propiedad en virtud de una acción de reivindicación de dominio, tiene derecho a que se le reconozcan las mejoras que haya hecho a esa propiedad?
Si prospera la acción de reivindicación, el poseedor debe entregar el inmueble a su verdadero dueño, y el poseedor, dependiendo de las circunstancias, tiene derecho a que el dueño del inmueble le reconozca las mejoras que haya hecho a la propiedad.
Supongamos que una persona ocupó una casa que no era suya, y luego construyó un segundo piso, o le hizo otras mejoras que hicieron más valiosa la casa ocupada.
El dueño de la casa inicia un proceso de reivindicación de dominio, y en caso de prosperar, el poseedor de la casa (ocupante, invasor) debe devolver la casa a su dueño, pero seguramente ese poseedor querrá que le sean reconocidas todas las mejoras que le hizo a la casa; querrá que se le reembolse todo el dinero que invirtió en ella.
Ese derecho le asiste solo si la posesión se hizo de buena fe y hasta antes de la contestación de la demanda.
Reconocimiento de mejoras al poseedor de buena fe.
Como ya se indicó, el poseedor de buena fe tiene derecho a que le paguen las mejoras que haya hecho al bien cuyo dominio ha sido reivindicado.
Dice el artículo 966 del Código Civil al respecto:
«El poseedor de buena fe, vencido, tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestarse la demanda. (…)»
El mismo artículo reconoce como mejoras susceptibles de ser reconocidas o abonadas aquellas que hayan incrementado el valor de la cosa, inmueble o propiedad.
La norma es enfática en afirmar que se reconocen las mejoras que se hayan hecho antes de la contestación de la demanda, lo cual es obvio, puesto que, si el poseedor, luego de haber sido demandado, continúa haciéndole mejoras a la propiedad, lo hace sabiendo que existe una reclamación judicial que puede conducirlo a perder la posesión del bien junto con la inversión que haga en él, y por lo tanto lo hace por su cuenta y riesgo.
Entonces, es trascendental tener la calidad de poseedor de buena fe, ya que en cuanto a mejoras útiles, solo este tiene derecho a que se le paguen; en cuanto a la forma de pago, el reivindicador elegirá entre:
- El valor de las obras al momento de la restitución, o
- El pago de lo que por las mejoras valga más la cosa.
La Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, en sentencia de 8 de agosto de 2001, expediente 6182, se refirió a las prestaciones mutuas de las cuales hacen parte las mejoras útiles de la siguiente manera:
«Fundamentalmente el restablecimiento a que hay lugar en materia de frutos y de mejoras no así de perjuicios propiamente dichos. Tales prestaciones, cuando de procesos reivindicatorios se trata, consisten en el reconocimiento de los frutos, entendidos como el producido del bien en disputa relacionado con los paralelos gastos ordinarios de producción que son aquellos en habría incurrido cualquiera persona para obtenerlos y por lógica deben ser asumidos en definitiva por quien se va a beneficiar de aquellos que al tenor del inciso final del artículo 964 del código civil, y las expensas o mejoras a las cuales se refieren los artículos 965, 966 y 967 ibídem, atinentes en esencia a la gestión patrimonial cumplida por el poseedor condenado a restituir y que tiene expresión en los gastos que se hacen por ese poseedor y con los que pretendió mejorar el bien, llevando de ordinario consigo la noción de aumento, progreso, mayor utilidad, más adecuado servicio o mejor presentación.»
Resulta importante conocer, pues, cuándo se tiene derecho al reconocimiento de las mejoras.
Forma de pago de las mejoras.
El inciso 3 del artículo 966 del Código Civil contempla formas en que se pueden pagar esas mejoras al poseedor vencido en juicio:
«El reivindicador elegirá entre el pago de lo que valgan, al tiempo de la restitución, las obras en que consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras valiere más la cosa en dicho tiempo.»
Es el propietario reivindicado quien elige cómo ha de pagar las mejoras, lo que es importante, por cuanto una determinada obra puede hacer que el inmueble incremente su precio en una cantidad mayor a la invertida en la obra.
Suerte de las mejoras en caso de la posesión de mala fe.
El poseedor de mala fe no tiene derecho a que se le reconozcan las mejoras que le haya hecho a la propiedad, pues así lo dice claramente el inciso 5 del artículo 966 del Código Civil:
«El poseedor de mala fe no tendrá derecho a que se le abonen las mejoras útiles de que habla este artículo.»
Empero, la ley le brinda la posibilidad de que se lleve los materiales que haya utilizado en hacer las mejoras, en las condiciones que señala el inciso 6 del mismo artículo:
«Pero podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.»
En el ejemplo arriba propuesto, el poseedor puede optar por desmontar el segundo piso que construyó en la casa sin que afecte el primer piso, que era el que había al momento de tomar posesión del inmueble.
Lo anterior no impide que el dueño opte por reconocerle el valor de los materiales luego de ser desmontados, que es distinto a reconocer lo invertido en la construcción, pues la norma habla del precio que los materiales tengan luego de ser separados del inmueble, que es muy distinto al costo o valor invertido para construir ese segundo piso.
Como se puede observar, hay una gran diferencia entre las consecuencias de ocupar un bien ajeno de buena fe o de mala fe, pues en el segundo caso se arriesga a perder todo lo que invierta en ese predio ajeno.
Acción de reivindicación cuando el poseedor ha vendido el bien.
Supóngase que el poseedor de un bien que no es el dueño enajena o vende el bien a un tercero. ¿El propietario de ese bien puede reivindicar esa propiedad?
En tal evento se debe dar aplicación al artículo 955 del Código Civil:
«La acción de dominio tendrá lugar contra el que enajenó la cosa para la restitución de lo que haya recibido por ella, siempre que por haberla enajenado se haya hecho imposible o difícil su persecución; y si la enajenó a sabiendas de que era ajena, para la indemnización de todo perjuicio.
El reivindicador que recibe del enajenador lo que se ha dado a éste por la cosa, confirma por el mismo hecho la enajenación.»
Si el poseedor enajena la cosa y por esta razón se hace imposible o difícil la persecución, se puede ejercer la acción de dominio contra la persona que vendió la cosa, para que se efectúe la restitución de lo que se haya recibido por ella.
Entonces el objeto de la acción reivindicatoria en este caso no es que se restituya la cosa a su dueño, sino obtener el precio del bien enajenado, debido a que puede ser difícil o imposible perseguir la cosa.
Si quien enajenó la cosa lo hizo a sabiendas de que esta era ajena, también tendrá derecho el dueño a que se le pague todo perjuicio que esta situación le haya causado, además del precio que se obtuvo por el bien enajenado.
Acción reivindicatoria no procede cuando hay un contrato de por medio.
La acción reivindicatoria no procede en los casos en que existe un contrato entre el propietario del inmueble y quien lo ocupa.
Si la posesión o tenencia del inmueble tuvo su origen en un contrato firmado entre las partes, no procede la acción reivindicatoria como opción para conseguir la restitución de ese inmueble, bien o cosa.
Tener claro este aspecto es esencial para no fracasar en el intento de recuperar un inmueble ocupado por alguien con quien se firmó un contrato que no se cumplió.
Es el caso del contrato de arrendamiento, por ejemplo, donde la propiedad del bien por parte del arrendador no se discute, sino que por el contrario, expresamente se reconoce en el contrato de arrendamiento.
En este caso no tiene cabida la acción reivindicatoria de dominio, pues no hay nada que reivindicar considerando que hay un contrato de por medio en el cual no hay asomo de duda respecto a quién es el dueño.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, sala civil, en sentencia 11001 del 30 de julio de 2010, con ponencia del magistrado William Namén Vargas, dijo:
«En verdad, admitirse la acción reivindicatoria con prescindencia de la relación jurídica contractual entre el dueño de la cosa y el poseedor, conduce al desconocimiento del acuerdo dispositivo de las partes, en grave atentado de la imprescindible seriedad, estabilidad y certeza del tráfico jurídico, dejando el vínculo intacto y sin solución.
Conformemente, cuando la fuente generatriz de la posesión es una relación jurídica negocial o contractual, su presencia excluye el ejercicio autónomo, directo e inmediato de la acción reivindicatoria en procura de la restitución de la cosa, que en tal hipótesis, únicamente puede obtenerse a través de las respectivas acciones contractuales inherentes al vínculo que ata a las partes y de la cual dimana.»
La misma Corte, en sentencia anterior y reiterada en la ya señalada, señaló:
«Cuandoquiera que alguien posea en virtud de un contrato, es decir, no contra la voluntad del dueño que contrató, sino con su pleno consentimiento, la pretensión reivindicatoria queda de suyo excluida, pues sólo puede tener lugar en los casos en que el propietario de la cosa reivindicada ha sido privado de la posesión sin su aquiescencia. La acción de dominio es por su naturaleza una pretensión extracontractual, que repugna en las hipótesis en que los interesados han convenido en que uno de ellos autoriza al otro para poseer en virtud de un determinado contrato celebrado entre el uno y el otro.»
Este tipo de problema surge cuando, por ejemplo, se firma una promesa de compraventa, se entrega el inmueble antes de hacerse el pago completo, y el comprador no termina de cumplir con su parte.
En estos casos, procede la acción contractual para declarar incumplido o nulo el contrato de promesa de compraventa, y entonces sí exigir la restitución del inmueble.
Si el demandante, en lugar de una acción contractual, intenta una acción de reivindicación, esta será denegada después de muchos años de litigio, razón por la cual este tipo de errores se debe evitar, y sorprende encontrar que son errores de los más comunes, y muchos han llegado hasta la Corte Suprema de Justicia.
De lo anterior se advierte que la acción de reivindicación solo procede cuando el inmueble ha sido ocupado ilegalmente, como en el caso de las invasiones, o cuando se le da permiso a un familiar o un amigo para que viva en una casa y luego no quiere desocupar.
Proceso reivindicatorio código general del proceso.
El Código General del Proceso no contempla un procedimiento especial para el proceso reivindicatorio, por lo tanto, se aplica lo dispuesto en el artículo 368 y siguientes, aplicables a los procesos que no están sometidos a un procedimiento especial.
En el proceso reivindicatorio, el traslado de la demanda es por un término de 20 días, y si el demandado propone excepciones de mérito, se correrá traslado al demandante por un término de 5 días, según contempla el artículo 370 del CGP.
La demanda debe cumplir con los requisitos que contempla el Código General del Proceso en el artículo 82 y siguientes.
Naturalmente, el demandante debe aportar un título de propiedad con el que acredite ser el titular del dominio que pretende reivindicar.
Inscripción de la demanda en el registro público
Venta de bienes y propiedades del interdictoForma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, septiembre 26). Acción reivindicatoria de dominio [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/accion-reivindicatoria-y-quien-puede-ejercerla.html
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Buenos días,
¿Qué acción debo realizar para obligar a una urbanizadora a que entregue los lotes vendidos con el urbanismo prometido en las escrituras, pero que ha sido renuente a hacerlo? No tenemos vías para entrar a los lotes, no hay agua ni alcantarillado. Esta urbanizadora nos ha engañado con falsos proyectos para hacer en el área del lote. Esto ya hace 21 años.
Luis Orlando Romero,
correo: [email protected].
Gracias por su respuesta.
Realicé un contrato de cesión de derechos de un bien inmueble irregular el 12 de marzo de 2012, mismo que se certificó ante notario a los tres días. Dicha propiedad pertenecía a un ejido. En 2014, dicho ejido inició un juicio en contra de los posesionarios de los bienes que les pertenecían, y entre esos bienes se encontraba el que el suscrito había adquirido. Es el caso que el ejido y la asociación de colonos llegaron a un convenio en el tribunal agrario, y en la resolución que resaltó mi cedente, fue reconocido. Sin embargo, en el año 2022, una persona invadió el bien.
PREGUNTA: Con mi contrato de cesión certificado ante notario de fecha 30 de marzo de 2012 y con una copia certificada de la resolución del tribunal agrario, ¿puedo iniciar la acción reivindicatoria en contra de la persona que está poseyendo mi predio?
¿Cuál es el tiempo máximo que una persona tiene para ejercer su acción de dominio sobre el poseedor del bien?
Agradezco mucho la aclaración que hace sobre estos temas. Lo felicito. Tengo un problema que deseo consultarle; me puede llamar al 3503460676 o escribirme al correo [email protected]. Le agradecería mucho.