¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando el inmueble arrendado es vendido o enajenado por parte del arrendador?
- ¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por venta del inmueble?
- Causas por las que se extingue el arriendo.
- Obligados a respetar el contrato de arrendamiento al vender el inmueble.
- Terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.
- Cláusula de venta de inmueble en contrato de alquiler.
- Preguntas frecuentes.
¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por venta del inmueble?
La venta del inmueble arrendado no es una causa que la ley considere para la terminación del contrato de arrendamiento, pero sí puede ser una causa contractual.
Significa que la terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble arrendado está sujeta a lo que figure en el contrato.
En el caso del arrendamiento de vivienda urbana, se permite la terminación del contrato al finalizar el término del contrato inicial o de las prórrogas, por la venta del inmueble, pero sólo a la terminación del contrato, no en vigencia del mismo.
Causas por las que se extingue el arriendo.
El artículo 2008 del Código Civil señala que el arrendamiento expira por las siguientes causales:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
- Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
- Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.
La que nos interesa es la causal 3, pues se entiende que si se enajena el inmueble, se extingue el derecho del arrendador sobre él, y al respecto se debe tener en cuenta lo que dice el artículo 2016 en su inciso primero:
«Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.»
Pero la venta del inmueble no es independiente de la voluntad del arrendador, por lo tanto, la venta del inmueble no da lugar a la extinción del arrendamiento, lo que, por supuesto, no impide que el contrato sea terminado.
Obligados a respetar el contrato de arrendamiento al vender el inmueble.
El artículo 2020 del Código Civil señala que los siguientes sujetos están obligados a respetar el contrato de arrendamiento:
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.
- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.
La venta es una transferencia a título oneroso, por tanto, le aplica el numeral 2, y este señala que el comprador estará obligado a respetar el arriendo sólo si este se ha contraído por escritura pública.
En consecuencia, si el contrato de arrendamiento no se ha elevado a escritura pública, el comprador no tiene la obligación de respetar el contrato, es decir, que puede darlo por terminado unilateralmente.
Terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble.
Al tenor del artículo 2020 del Código Civil, cuando el comprador no esté obligado a respetar el arrendamiento, puede terminarlo, o lo puede terminar el arrendador antes de vender el inmueble.
Pero como la terminación será unilateral y sin que exista incumplimiento por parte del arrendatario, se debe entender como una terminación injustificada, y aunque tal figura no está contenida de forma expresa por la ley, nos sirve para significar que, si en el contrato de arrendamiento se pactó alguna cláusula de incumplimiento o penalidad, el arrendador tendría la obligación de pagarla.
Que el contrato de arrendamiento pueda ser terminado no significa que el arrendador tenga libertad absoluta para terminarlo sin sufrir consecuencias, en caso de que tales consecuencias existan.
Todo contrato puede deshacerse en la misma forma en que se hace, pero si una de las partes incumple, debe atenerse a lo que diga el contrato.
El pago de cualquier penalidad dependerá de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, pues es posible condicionar la duración del contrato de arrendamiento a la venta del inmueble, y en tal caso, el contrato termina por sí solo al cumplirse la condición, que es la venta del inmueble.
De hecho, cuando el arrendador tiene planeado vender la casa, pero mientras tanto decide arrendarla, incluye en el contrato esa situación para evitar problemas con la entrega del inmueble una vez vendido.
Tratándose de vivienda urbana, el contrato de arrendamiento puede ser terminado por la venta del inmueble, pero el artículo 22 de la Ley 820 de 2003 exige que el arrendatario sea notificado con una antelación no inferior a 3 meses, y, además, se debe constituir una caución en los siguientes términos:
«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»
No es que se deba indemnizar al arrendatario, sino que es una garantía de cumplimiento de la causal alegada, de manera que, si el arrendador no vende el inmueble, y sólo fue una estrategia para deshacerse del inquilino, entonces se puede hacer efectiva la garantía en favor del arrendatario.
Lo anterior es independiente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento respecto a las consecuencias del incumplimiento o respecto a las consecuencias de la venta del inmueble.
Cláusula de venta de inmueble en contrato de alquiler.
En el contrato de arrendamiento es posible incluir una cláusula en la que se indique que el contrato de arrendamiento se terminará en caso de que el inmueble sea vendido.
Lo importante es notificar al inquilino o arrendatario de que el inmueble que tomará en arriendo está en venta, por lo que debe aceptar tomar en arriendo el inmueble bajo esas condiciones, lo que es perfectamente legal.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes planteadas por nuestros lectores.
En caso de que el apartamento alquilado se venda, el contrato de arrendamiento podrá terminarse siguiendo las indicaciones del artículo 22 de la Ley 820 de 2003.
Sin embargo, dependerá de lo que se acuerde con el vendedor o arrendador actual y el nuevo, que podría estar de acuerdo en continuar con el contrato de arrendamiento, pero será su decisión.
No. Si el contrato de arrendamiento termina por la venta del inmueble, el arrendatario no puede negarse a entregarlo, y será objeto de un lanzamiento si insiste en ello, debido a que la venta del inmueble puede dar lugar a la terminación del contrato de arrendamiento, y en los casos en que es así, según lo expuesto anteriormente, el arrendatario debe entregar el inmueble.
Porque el contrato de arrendamiento no impone una limitación o restricción al dominio del inmueble, y por lo tanto su propietario y arrendador no está impedido para vender el inmueble.
La ley no impide la venta de un inmueble arrendado, pero sí establece los casos en que el arrendamiento debe ser respetado, que son excepcionales, pero por regla general, la venta de un inmueble arrendado da lugar a la terminación del contrato de arrendamiento.
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