Prescripción adquisitiva entre comuneros

Cuando varias personas poseen un bien en proindiviso, se puede configurar la prescripción adquisitiva del dominio en favor de uno de los comuneros que ostenta la posesión del bien o inmueble en perjuicio de los otros.

Cuasicontrato de comunidad.

La comunidad se conforma cuando varias partes o personas poseen un bien, y en virtud de ello se configura el cuasicontrato en los términos del artículo 2322 del Código Civil:

«La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato.»

Es más o menos como una sociedad, donde ninguno es dueño de nada y otros son dueños de todo, pues se tiene una parte del total y no una parte específica de ella.

Casos en que se manifiesta el cuasicontrato de comunidad.

Se puede decir que hay cuasicontrato de comunidad en dos casos:

1. Cuando dos o más personas son dueñas de un conjunto de bienes, donde el dominio sobre cada uno de los bienes no se encuentra definido en cabeza de ninguno de los comuneros, ya que el conglomerado de bienes les pertenece a todos.
2. Cuando dos o más personas son propietarias de una cosa determinada, es decir, que aquí hay comunidad respecto a una cosa singular, por ejemplo, una casa que, en virtud de un proceso de sucesión, fue adjudicada y les pertenece a los cinco hijos del causante.

Qué es un comunero.

Un comunero es la persona que posee en comunidad un bien o inmueble; es algo así como un codueño, como en el caso en que esposo y esposa compran una casa, donde ambos figuran en la escritura como compradores, se haya o no especificado el porcentaje de participación de cada uno.

Posesión entre comuneros.

La prescripción adquisitiva de dominio es posible solo si el que la pretende tiene posesión sobre el bien o propiedad.

En el caso de la comunidad, es posible que uno de los comuneros posea el bien en comunidad, como cuando uno de los herederos asume la posesión de la casa que pertenece a cinco hermanos.

A pesar de que la casa pertenece a cinco personas, una de ellas ha tomado posesión de la casa actuando como si fuera el único dueño. En tal caso, ¿un comunero que ejerce posesión puede adquirir por prescripción adquisitiva de dominio el bien proindiviso?

Eso depende de la calidad en que el comunero tenga la posesión del inmueble, como pasa a explicarse.

Prescripción entre comuneros.

Un comunero, cuando ejerce posesión personal del bien común, es decir, que no la ejerce en nombre de la comunidad, sí puede adquirir por prescripción la propiedad plena y absoluta del bien, pero es necesario que la posesión sea personal, autónoma e independiente, como bien lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, en sentencia 00237 del 15 de julio de 2013, con ponencia del magistrado Fernando Girlado, la cual señala lo siguiente:

«Tratándose de una comunidad deviene ope legis la coposesión, por lo que el poder de hecho es ejercido por todos los comuneros o uno de ellos en nombre de los demás.  No obstante, puede acontecer que en la última hipótesis sufra una mutación porque quien lo detenta desconozca los derechos de los otros condueños, creyéndose y mostrándose con su actuar como propietario único y con exclusión de aquellos. En este evento cuando cumpla el requerimiento temporal de la prescripción extraordinaria está facultado para promover la declaración de pertenencia.  Claro está, siempre que la explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con el resto de copropietarios o por disposición de autoridad judicial o del administrador (artículo 407 del Código de Procedimiento Civil).

De ahí que la posesión que habilita al comunero para prescribir es aquella que revela inequívocamente que la ejecuta a título individual, exclusivo, autónomo, independiente y con prescindencia de los restantes condóminos, sin que tenga que ver con su calidad de coposeedor.»

En el caso en que un comunero posea el bien de forma exclusiva, personal, autónoma e independiente, puede adquirir la propiedad del bien mediante la figura de la prescripción extintiva, pues actúa como cualquier otro poseedor.

Así, cuando un heredero ocupa un predio o un inmueble en calidad de poseedor por el tiempo suficiente, puede reclamar la pertenencia del mismo en perjuicio de otros herederos.

Si el comunero no tiene la posesión de forma independiente o autónoma, no puede beneficiarse de la prescripción adquisitiva, en vista de que ese tipo de posesión reconoce propiedad o dominio ajeno de los demás comuneros.