Terminar contrato de arrendamiento por fuerza mayor o caso fortuito

¿Es posible terminar o suspender un contrato de arrendamiento de un local comercial o de una vivienda alegando la existencia de fuerza mayor o caso fortuito?

Efecto de la fuerza mayor y el caso fortuito en los contratos de arrendamiento.

Son muchas las situaciones en la vida cotidiana que ocurren por fuerza mayor, y que llevan al arrendatario a considerar la terminación del contrato de arrendamiento de forma prematura, porque su negocio se ha vuelto inviable y financieramente resulta insostenible.

¿Se puede alegar la fuerza mayor o caso fortuito para terminar el contrato de arrendamiento, o para dejar de pagar los cánones de arrendamiento?

La ley no considera la fuerza mayor o el caso fortuito como una causal para terminar el contrato de arrendamiento, ni mucho menos para dejar de pagar los cánones respectivos, de manera que el problema se debe abordar de otro modo, sin que tengamos una solución ideal y definitiva para el problema.

Fuerza mayor o caso fortuito como eximente de la responsabilidad por incumplimiento del contrato de arrendamiento.

La fuerza mayor o el caso fortuito no son una causal para terminar contratos, pero sí se pueden alegar como razón eximente de la responsabilidad derivada del incumplimiento de un contrato.

Ante la presencia de un hecho constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, el arrendatario puede verse en la obligación de incumplir el contrato de arrendamiento, incumplimiento que se puede dar de dos formas:

1. Terminar el contrato antes del tiempo acordado.
2. Dejar de pagar los cánones de arrendamiento.

Una vez incumplido el contrato de arrendamiento, llegan las consecuencias de ese incumplimiento, consecuencias que dependen del incumplimiento:

1. Pago de una indemnización o pena por terminar el contrato antes de tiempo.
2. Terminación del contrato por no pagar el arrendamiento.

La fuerza mayor o caso fortuito pueden eximir al arrendatario de esas consecuencias, teniendo claro que tal circunstancia eximente se alega en juicio, es decir, que es preciso que el arrendador demande al arrendatario y en juicio el arrendatario proponga como excepción la fuerza mayor o el caso fortuito.

La fuerza mayor se debe probar.

Quien alega la fuerza mayor o caso fortuito debe probar su existencia, y cada caso particular es diferente, por lo que no existe una respuesta general válida para todos los casos.

La fuerza mayor o caso fortuito están definidas en el artículo primero de la ley 95 de 1890 de la siguiente forma:

«Se llama fuerza mayor o caso fortuito, el imprevisto á que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.»

El hecho alegado debe ser imprevisible e irresistible, siendo subjetivo, porque cada caso tiene circunstancias diferentes que pueden variar ese grado de irresistibilidad, situación que se debe probar en juicio.

Igual sucede con cualquier otro hecho de fuerza mayor y caso fortuito, como una avalancha natural, un acto terrorista, etc. Hay que probar la existencia del hecho, sus consecuencias, su imprevisibilidad y su irresistibilidad, por lo que no es fácil aprovechar la fuerza mayor y caso fortuito, pues no son caprichosos.

Lo que se puede ganar con la fuerza mayor o caso fortuito en el contrato de arrendamiento.

Señalamos que la fuerza mayor y el caso fortuito son eximentes de responsabilidad, en la medida en que se puede desvirtuar la culpa del arrendatario en el incumplimiento del contrato.

Si con ello se desvirtúa la culpa en el incumplimiento, la consecuencia del incumplimiento no se impone al que ha incumplido.

Como ya se dijo, el incumplimiento del contrato de arrendamiento, por regla general, tiene como consecuencia el pago de una indemnización o la terminación del contrato por parte del arrendador, según corresponda.

Si el arrendatario termina el contrato de arrendamiento anticipadamente, tendrá que pagar la pena que se haya acordado en el contrato, y si el asunto se va a juicio y se logra probar la fuerza mayor o el caso fortuito, el arrendatario se puede librar de pagar esa indemnización.

Si el arrendatario no termina el contrato de arrendamiento, pero deja de pagar los cánones, el arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento por ese incumplimiento, y el arrendatario puede negarse a desocupar el local, y en el proceso de restitución de inmueble que inicie el arrendador, el arrendatario puede proponer como excepción la fuerza mayor o el caso fortuito, que de probarse puede frustrar el lanzamiento.

Lo que no se consigue con la fuerza mayor o el caso fortuito es que el arrendatario se libere del pago del canon de arrendamiento.

En cualquier escenario posible, el arrendatario debe pagar el arrendamiento, pues, se repite, la fuerza mayor libera de la responsabilidad que se pueda derivar del incumplimiento, más no de la obligación de satisfacer la obligación principal del contrato.

Cómo terminar un contrato de arrendamiento por fuerza mayor.

Cuando se presenta una situación de fuerza mayor o caso fortuito, la primera solución a la vista es un acuerdo entre las partes para terminar el contrato amistosamente.

Si no es posible el acuerdo, la terminación del contrato será de forma unilateral por quien la tome, lo que irremediablemente conlleva a su incumplimiento, pues, como ya señalamos, la fuerza mayor y el caso fortuito no son una causal para terminar de forma justificada el contrato de arrendamiento; tan solo puede ser una razón eximente de responsabilidad, es decir, para liberar al incumplido de las consecuencias de su incumplimiento.

Como consecuencia, el asunto se debe resolver en los estados judiciales donde el que ha incumplido por sufrir una situación de fuerza mayor debe demostrar su ocurrencia para así liberarse de las consecuencias del incumplimiento, como el pago de las multas o sanciones derivadas del incumplimiento que se hayan pactado en el contrato.

¿Quién puede alegar la fuerza mayor para terminar el contrato de arrendamiento?

Cualquiera de las partes, arrendador o arrendatario, que sufra las consecuencias de una situación de fuerza mayor o caso fortuito que afecten la ejecución del contrato de arrendamiento, puede alegar tal situación como eximente de responsabilidad, pero en general es el arrendatario quien más hace uso de esta figura.

Causas que no son fuerza mayor para justificar la terminación del contrato de arrendamiento.

Entre las causas comunes que se suelen alegar para terminar el contrato de arrendamiento y que no se clasifican como fuerza mayor, tenemos:

1. Disminución de las ventas. Es un hecho perfectamente previsible y esperado. Es algo común en los negocios.
2. Pérdida del empleo. Previsible y no es irresistible. Es normal quedar sin trabajo y conseguir otro.
3. Disgustos con los vecinos. Previsibles y resistibles, manejables. Asuntos cotidianos en una sociedad.
4. Presencia de plagas. Es previsible, resistible y solucionable.
5. Robos en el local o apartamento. No clasifica como imprevisible e irresistible. Algo cotidiano contra lo que se pueden tomar muchas medidas.

Las situaciones deben ser realmente imprevisibles e irresistibles, como un terremoto, incendio, avalancha, asonada o atentado terrorista, o una acción judicial como expropiación o cualquier otra que haga inejecutable el contrato de arrendamiento.