Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser terminado en común acuerdo entre arrendador y arrendatario, o unilateralmente por cualquiera de ellos si se configura una justa causa para la terminación.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por mutuo acuerdo.

El contrato de arrendamiento surge por un acuerdo de voluntades entre las partes, y en la misma forma puede finalizar. Señala el artículo 21 de la Ley 820 de 2003, ley que regula el arrendamiento de vivienda urbana:

«Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.»

No hace falta que exista causa legal o contractual para la terminación. Es suficiente con que las partes lleguen a un acuerdo mutuo, un acuerdo que es negociado a satisfacción de ambas partes.

Terminación unilateral del contrato de arrendamiento por parte del arrendador.

El arrendador puede terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento en las condiciones que señala la ley, pagando las indemnizaciones a que haya lugar.

La ley expresamente dispone cuándo y por qué se puede terminar el contrato de arrendamiento por parte del arrendador.

Terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador con justa causa.

El arrendador puede terminar válidamente el contrato de arrendamiento por las siguientes causales que señala el artículo 22 de la Ley 820 de 2003:

• La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
• La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago esté a cargo del arrendatario.
• El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
• La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
• La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador, o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
• La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

En estos casos, el arrendador no debe indemnizar al arrendatario, pues la culpa de la terminación es del arrendatario debido a sus incumplimientos.

Terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador sin justa causa.

Si no existe una de las justas causas señaladas anteriormente, el arrendador podrá terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente en los siguientes casos:

• El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
• El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
  • Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesite ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
  • Cuando el inmueble deba demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
  • Cuando deba entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
  • La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando el contrato de arrendamiento cumpla como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

Naturalmente, es necesario indemnizar al arrendatario, ya que se trata de una terminación en la que él no ha tenido culpa, sino que se debe a circunstancias consideradas por la ley en favor del arrendador.

Indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario por la terminación del contrato de arrendamiento.

En los siguientes casos, el arrendador que termine el contrato de arrendamiento sin la existencia de una causal legal o válida debe indemnizar al arrendatario:

• En el caso de terminar el contrato de arrendamiento durante las prórrogas: 3 meses de arrendamiento.
• Cuando el contrato lleve 4 o más años de vigencia: 1.5 meses de arrendamiento.

Por las siguientes causales no se debe pagar ninguna indemnización, pero se debe constituir una garantía para el cumplimiento de las causales alegadas:

1. Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesite ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
2. Cuando el inmueble deba demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
3. Cuando deba entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

En estos casos, como la terminación del contrato de arrendamiento se debe a una causa legal, no se paga indemnización, pero se debe constituir una garantía en los términos del artículo 22 de la Ley 820 de 2003:

«Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.»

No es una indemnización que se paga al arrendatario, sino una caución para garantizar que las causales alegadas por el arrendador se cumplan, y si no se cumplen, entonces el arrendatario puede exigir el cumplimiento de esa garantía a su favor.

Por ejemplo, si el arrendador argumenta que necesita el inmueble para vivir en él y luego no vive allí, entonces el arrendatario puede exigir el pago de la garantía constituida, que es de 6 meses de arriendo.

El plazo para que se cumpla la causal alegada por el arrendador para terminar el contrato es de 6 meses.

No hay que olvidar que debe mediar un preaviso no inferior a 3 meses, pues de lo contrario el contrato se entiende renovado por un tiempo igual al anterior.

Forma de pagar las indemnizaciones al arrendatario.

Cuando haya lugar a que el arrendador pague una indemnización al arrendatario por la terminación del contrato de arrendamiento, esa indemnización no se paga al arrendador directamente, sino que se constituye una garantía.

Dice el literal b del artículo 23 de la Ley 820 de 2003:

«Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.»

Esa indemnización se pagará cuando el arrendatario restituya el inmueble.

Si el arrendatario no restituye el inmueble dentro del término legal, el arrendador tiene derecho a que se le reintegre la garantía constituida, es decir, el arrendatario pierde el derecho a recibir la indemnización y el arrendador podrá iniciar el proceso de restitución del inmueble.

Terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario.

El arrendatario (quien toma en arriendo) también puede terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente, ya sea por una justa causa o porque es su voluntad.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda por el arrendatario con justa causa.

El artículo 24 de la Ley 820 de 2003 contempla que el arrendatario puede terminar el contrato de arrendamiento con justa causa en los siguientes casos:

• La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos, el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
• La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
• El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

En estos casos, naturalmente, no hay que pagar ninguna indemnización, pues ha sido culpa del arrendador.

Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario sin justa causa.

Si no existe una justa causa para terminar el contrato de arrendamiento, igual el arrendatario puede terminarlo si esa es su voluntad.

El artículo 24 de la Ley 820 considera las siguientes situaciones:

Antes de finalizar el contrato, es decir, durante su ejecución.

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

Si el contrato de arrendamiento es de un año, por ejemplo, si a los 6 meses el arrendatario no quiere vivir más en esa casa, notifica al arrendador de su decisión de terminar el contrato y le indemniza con tres meses de arrendamiento.

Al finalizar el contrato.

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.»

Si se termina el contrato de arrendamiento y el arrendatario no quiere renovarlo o prorrogarlo, no está obligado a hacerlo, pero debe notificar esa decisión al arrendador con tres meses de anticipación y no requiere pagar ninguna indemnización.

Si la notificación no se hace dentro de los tres meses que señala la norma, el contrato se entiende renovado automáticamente, y su terminación implicará pagar la indemnización de 3 meses antes señalada, por cuanto el contrato ya se renovó por ministerio de la ley.

Indemnizaciones que debe pagar el arrendatario por terminar el contrato de arrendamiento.

El arrendatario debe indemnizar al arrendador únicamente cuando se dan los siguientes supuestos:

1. Termina el contrato de arrendamiento sin una justa causa, y
2. Lo termina antes de que finalice el contrato.

La indemnización será igual a tres meses de arrendamiento.

Pago de la indemnización a favor del arrendador.

Igual que con la indemnización que debe pagar el arrendador en favor del arrendatario, esta no es pagada directamente al arrendador, sino que se constituye una garantía en su favor.

Dice el literal b) del artículo 25 de la Ley 820 de 2003:

«Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.»

La indemnización se paga cuando el arrendador reciba el inmueble, y si no lo recibe, pierde la indemnización y el arrendatario podrá hacer entrega del inmueble a la autoridad competente del municipio respectivo.

Plazo para la restitución del inmueble o vivienda.

Una vez terminado el contrato de arrendamiento se debe restituir el inmueble, pues la ley no consideró plazo alguno.

De hecho, el artículo 2005 del Código Civil señala que «El arrendatario está obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento», sin otorgar plazo alguno para la restitución.

Lo que sucede es que, como vimos, en algunos casos la ley exige un preaviso de tres meses, y de allí se ha entendido que el inquilino tiene tres meses para entregar el inmueble, pero técnicamente el inmueble se ha de entregar cuando termina el contrato de arrendamiento, sea por justa causa o no, con preaviso o no.

Ahora, si la terminación del contrato de arrendamiento está sujeta al preaviso y este no se notifica en el término legal, el contrato continúa vigente y no hay obligación de restitución.

La ley en ninguna parte ha fijado el plazo que el arrendatario tiene para restituir el inmueble una vez finaliza el contrato.

Por último, las partes libremente pueden acordar una fecha para la entrega del inmueble, pero si no hay acuerdo, es necesario iniciar el proceso de restitución y será el juez quien indique la fecha de lanzamiento o desahucio.

Formas de notificación de la terminación del contrato de arrendamiento.

Dependiendo de la razón o causa de la terminación del contrato de arrendamiento, así es la forma de notificación.

En los casos en que se debe preavisar a la contraparte por disposición legal, la notificación se debe hacer por correo certificado.

Cuando la terminación se da por incumplimiento, la notificación puede hacerse directamente entregando la carta de terminación al interesado con su respectivo recibido.

En cualquiera de los dos casos se trata de poder probar la notificación de terminación del contrato, solo que en el primer caso la ley exige una formalidad especial que es el correo certificado.

Cómo terminar un contrato de arrendamiento sin pagar indemnización.

La única forma de terminar un contrato de arrendamiento sin pagar indemnización o multa es terminándolo solo cuando existe una causa legal o justificada.

En consecuencia, solo si la contraparte ha incumplido el contrato de arrendamiento es posible terminarlo sin pago de multas ni indemnizaciones.

Si ese no es el caso, lo que se debe hacer es esperar a que se cumpla el plazo pactado, momento en el cual se toma la decisión de no renovarlo, teniendo en cuenta la necesidad de notificar oportunamente a la otra parte de dicha decisión.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.