Terminación de contrato de arrendamiento de local comercial

Debido a la protección especial que la ley confiere a los comerciantes, la terminación del contrato de arrendamiento de locales comerciales está sometida a reglas especiales que en ocasiones hacen muy difícil terminar esos contratos.

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento de local comercial?

La terminación del contrato de arrendamiento de un local comercial está especialmente regulada por el Código de Comercio, y en algunos casos no es suficiente con que simplemente expire el término de duración pactado.

La forma más sencilla para terminar el contrato de arrendamiento de un local comercial es mediante un acuerdo mutuo entre arrendador y arrendatario.

Esto en razón a que el arrendatario, en ciertas circunstancias contempladas por la ley, tiene el derecho a que el contrato de arrendamiento le sea renovado, o, dicho de otro modo, el arrendador queda obligado a renovar el contrato, lo que en algunos casos hace imposible la terminación del contrato si no es con la anuencia del arrendatario.

Derecho del arrendatario a renovar el contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento por lo general se hace a término fijo, pero expirado el término de arrendamiento pactado no necesariamente implica que el contrato termina, pues la ley considera el derecho del arrendatario a que se le renueve el contrato.

Este derecho está contemplado en el artículo 518 del Código de Comercio, y señala que el arrendatario que ha ocupado un mismo establecimiento de comercio por un término no inferior a dos años tiene derecho a que se le renueve.

Si el contrato de arrendamiento ha durado menos de 2 años, el arrendatario no tiene derecho a que se le renueve el contrato, así que puede, expirado el plazo, terminar el contrato.

El derecho a la renovación del contrato desaparece cuando se presentan las siguientes condiciones:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Luego de dos años de arrendamiento, el contrato de arrendamiento no puede ser terminado (no renovado), excepto si se configura una de las causales ya señaladas, o si el arrendatario decide no continuar con el contrato.

El derecho es del arrendatario, quien puede ejercerlo o no.

Lo expuesto aquí aplica a cualquier arrendamiento comercial, como un local propiamente dicho, oficinas, bodegas, depósitos, en fin, cualquier inmueble que se utilice para un establecimiento de comercio.

Causales para la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial.

El contrato de arrendamiento de local comercial se puede terminar por la expiración del plazo sin que se renueve, o en ejecución del contrato, esto es, antes de que expire el plazo si existe una causa legal o justa para hacerlo.

Las causales para terminar el contrato por no renovación están expresamente señaladas en el artículo 518 del Código de Comercio.

Las causales para la terminación del contrato de arrendamiento durante su ejecución no están reguladas por el Código de Comercio, sino por el Código Civil, y la principal de todas es por voluntad de las partes.

Causales para que el arrendador termine el contrato de arrendamiento de local comercial.

El arrendador puede terminar el contrato de arrendamiento del local comercial en cualquier momento por las siguientes causas.

1. Por no pago de la renta o canon de arrendamiento.
2. Por utilización del local para usos distintos a los autorizados en el contrato.
3. Cuando el arrendatario no conserve el local en buen estado.
4. En general, cualquier incumplimiento del arrendatario.

Si el arrendatario incumple el contrato de arrendamiento de cualquier modo, el arrendador queda facultado para terminarlo.

Indemnización por incumplimiento del arrendatario.

Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y en razón de ello el arrendador se ve obligado a terminar con el contrato, se aplica lo dispuesto en el artículo 2003 del Código Civil:

«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»

En otras palabras, el arrendatario tendrá que pagar los cánones de arrendamiento que falten por causarse hasta la terminación del contrato de arrendamiento, o hasta que el contrato termine surtida la notificación de terminación del contrato (desahucio).

Causales para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento de local comercial.

El arrendatario también puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por justa causa en los siguientes casos:

1. Cuando el propietario no mantiene en estado funcional el local.
2. Por mal estado del local.
3. Por perturbación en el uso del local por terceros.
4. Cualquier otro incumplimiento contractual del arrendador.

Si el contrato de arrendamiento es terminado por culpa del arrendador, naturalmente el arrendatario no debe pagar ninguna indemnización ni cánones pendientes de causarse, y, por el contrario, en algunos casos puede solicitar al arrendador el pago de una indemnización.

Terminación del contrato de arrendamiento por venta del local comercial.

La venta del local comercial por parte del dueño o arrendador no afecta el contrato de arrendamiento, de modo que el nuevo dueño no puede terminarlo, al menos por una justa causa.

El artículo 2020 del Código Civil señala lo siguiente:

«Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.

2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios.

3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»

Recordemos que, si al momento de la venta del local no se han cumplido los 2 años de permanencia en el local, el arrendatario no tiene derecho a la renovación y el contrato puede no ser renovado por el nuevo dueño.

En consecuencia, para renovar o terminar el contrato, el comprador del local debe sujetarse a las reglas que hubieran aplicado al vendedor si no hubiera vendido el local, pues el contrato de arrendamiento se mantiene al margen de lo que comprador y vendedor hagan.

Terminación del contrato de arrendamiento por embargo de local.

¿Qué sucede con el contrato de arrendamiento del local comercial si es embargado por un acreedor del arrendador?

En tal caso, el contrato tampoco se ve afectado, como claramente lo señala el artículo 2023 del Código Civil:

«Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derecho y obligaciones del arrendador.

Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 2020.»

El contrato de arrendamiento sigue vigente y simplemente hay una sustitución del arrendador tanto en sus derechos como en sus obligaciones.

Terminación del contrato de arrendamiento de local comercial por causas legales.

El contrato de arrendamiento se puede terminar por una causa expresamente considerada por la ley que no depende de la voluntad del arrendatario, y es cuando el local arrendado es expropiado por utilidad pública. Esta causal está contenida en el artículo 2018 del Código Civil.

Artículo 518 del Código de Comercio.

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario, y
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Es de esta norma que surge la posibilidad de no renovar el contrato de arrendamiento del local comercial una vez que se ha hecho obligatorio hacerlo.

Desahucio en local comercial.

El desahucio en un local comercial hace referencia a la necesidad de notificar al arrendatario de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, y tal obligación aplica específicamente para los numerales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio, es decir, cuando se niega la renovación del contrato en razón de que el arrendador requiere el local comercial para su utilización en los términos de la ley, o porque el local requiere ser reparado o reconstruido.

En resumen, el desahucio es el preaviso que el arrendador debe dar al arrendatario para la terminación o no renovación del contrato de arrendamiento.

Derechos de un arrendatario por antigüedad.

En el arrendamiento de locales comerciales, el arrendatario, por antigüedad, tiene derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento, derecho que se adquiere luego de 2 años.

Además, la antigüedad otorga al arrendatario el derecho a ser preferido a la hora de arrendar locales reconstruidos en los términos del artículo 521 del Código de Comercio.

Recordemos que una de las razones por las que se puede terminar el contrato de arrendamiento del local comercial es que el edificio o local deba ser reconstruido, de modo que, una vez reconstruido, el arrendatario anterior tiene derecho a que se le prefiera al momento de arrendar nuevamente los locales.