Terminación anticipada del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento, sea de vivienda o de locales comerciales, puede ser terminado anticipadamente por cualquiera de las partes o por mutuo acuerdo de las partes.

¿Se puede terminar un contrato de arriendo anticipadamente?

Como todo contrato, el de arrendamiento se puede terminar anticipadamente, y lo que se debe considerar son las consecuencias de esa terminación anticipada.

Terminar el contrato antes del plazo pactado supone un incumplimiento, incumplimiento que tendrá unas consecuencias dependiendo de lo establecido en el contrato mismo y del tipo de inmueble arrendado.

La principal duda que surge tiene que ver con cuándo es el arrendatario el que termina anticipadamente el contrato, respecto a su obligación o no de pagar los cánones de arrendamiento faltantes hasta la expiración del término pactado en el contrato.

Casos en que se puede terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente.

Como ya señalamos, el contrato de arrendamiento se puede terminar anticipadamente en cualquier momento por cualquiera de las partes, y si no existe una justa causa para esa terminación, estamos ante un incumplimiento.

El contrato de arrendamiento se termina legal y justamente por las siguientes causas:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

Pero, adicionalmente, el contrato de arrendamiento se puede terminar por incumplimiento de las partes.

Dice la ley civil que el contrato es ley para las partes, así que tanto arrendador como arrendatario deben cumplir con las obligaciones acordadas en el contrato, y si una o más obligaciones son incumplidas, la parte cumplidora puede terminar el contrato anticipadamente, es decir, antes de la expiración del tiempo acordado, o puede no renovarlo, según su elección.

Entre los incumplimientos que pueden dar lugar a la terminación del contrato de arrendamiento podemos encontrar los siguientes:

• Incumplimientos del arrendatario.
  • No pagar los cánones de arrendamiento en el plazo estipulado.
  • No pagar los servicios públicos.
  • Incumplir el reglamento de propiedad horizontal.
  • Dar un uso al inmueble distinto al incluido en el contrato.
  • Causar daños en el inmueble.
  • Cualquier otra obligación incluida en el contrato.
• Incumplimientos del arrendador.
  • No conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado.
  • No solucionar perturbaciones de terceros que afecten el goce del inmueble arrendado.
  • Causar por su omisión o acción la suspensión de los servicios públicos.
  • Cualquier otra obligación incluida en el contrato.

Para más detalles, consulte el siguiente artículo.

En razón a que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana tiene una regulación específica en la ley 820, tenemos un artículo dedicado específicamente a este tema, que puede consultar a continuación:

El punto es que sí es posible terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente, y el asunto cambia dependiendo de si esa terminación se hace con justa causa o sin justa causa.

Pago del canon de arrendamiento en la terminación anticipada del contrato.

Cuando el contrato de arrendamiento es terminado anticipadamente, el pago de los cánones de arrendamiento pendientes de causar se debe pagar dependiendo de quién lo termina y la causa de la terminación.

Si el contrato de arrendamiento es por 12 meses y el arrendatario lo termina a los 8 meses, por ejemplo, surge la duda de si el inquilino debe pagar los 4 meses que faltaron para cumplir el término o plazo acordado en el contrato, lo cual depende del tipo de inmueble arrendado.

En el arrendamiento de locales comerciales.

La regla general impuesta por el código civil, que aplica al arrendamiento de locales comerciales y en general a cualquier inmueble, excepto a la vivienda urbana que tiene una regulación específica en la ley 820 de 2003, señala en su artículo 2003 en su primer inciso:

«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.»

Si el arrendatario incumple con el contrato de arrendamiento, y el arrendador lo termina debido a ello, o el arrendatario de forma unilateral decide terminar el contrato de arrendamiento, está en la obligación de pagar los cánones de arrendamiento faltantes hasta la terminación del contrato.

En el arrendamiento de vivienda urbana.

La terminación anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendatario está regulada por el artículo 24 de la ley 820 de 2003, que en su numeral 4 señala:

«El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.»

De lo anterior se permite concluir que la ley faculta al inquilino para que termine el contrato de arrendamiento en cualquier momento, cumpliendo las siguientes condiciones:

1. Preavisar al arrendador con antelación no inferior a 3 meses.
2. Pagar una indemnización equivalente a 3 meses de arriendo.

Es toda la consecuencia que impone la ley a quien termine un contrato de vivienda urbana anticipadamente, y considerando que corresponde a una regulación particular, no se aplica el artículo 2003 del código civil, por lo que, en nuestro criterio, el arrendador no debe pagar los cánones de arrendamiento faltantes hasta la finalización del contrato.

Sin embargo, este tratamiento especial en el arrendamiento de vivienda urbana exige el cumplimiento de los requisitos señalados, en especial el preaviso con anticipación de 3 meses, de modo que, si el arrendatario termina el contrato sin cumplir con dicho preaviso, entonces sí le aplica el artículo 2003 del código civil y tendrá que pagar los cánones de arrendamiento que faltaren hasta la expiración del tiempo pactado en el contrato.

No obstante, es preciso remitirnos al contrato de arrendamiento firmado, pues en él se suele incluir una cláusula que obliga al arrendador a pagar los cánones pendientes a la terminación del contrato de arrendamiento, si llegara a incumplir con el contrato de algún modo.

Pago del arrendamiento cuando el arrendador termina el contrato.

Cuando es el arrendador quien termina el contrato de arrendamiento, naturalmente cesa la obligación para el arrendatario de pagar el arriendo.

Sin embargo, cuando la terminación del contrato por parte del arrendador es consecuencia del incumplimiento del arrendatario, este, según el artículo 2003 del código civil, tendrá que pagar los cánones faltantes.

Recordemos que el artículo 2003 del código civil inicia con «Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento», que viene a significar precisamente cuando exista incumplimiento del contrato.

En cuanto al arrendamiento de vivienda urbana, la ley 820 de 2003 nada dice respecto al pago de indemnizaciones y penalizaciones para cuando el arrendatario incumple el contrato y, debido a ello, el arrendador decide terminarlo, de manera que, incumplido el contrato por el arrendatario, el arrendador puede terminarlo, sin más consideraciones.

No obstante, ante el silencio de la ley 820, algunos consideran que entra a aplicar el artículo 2003 y, en razón a ello, algunos arrendadores incluyen en el contrato una cláusula en ese sentido.

Pero en la práctica, es poco común que el arrendatario se vea obligado a pagar los cánones de arrendamiento pendientes de causar, en caso de que el arrendador lo termine por incumplimiento del inquilino.

Sustitución del arrendatario para evitar el pago de indemnizaciones.

Una solución alternativa que evita el pago de la indemnización o los meses de arriendo faltantes es sustituir al arrendatario en los términos del inciso segundo del artículo 2003 del código civil colombiano:

«Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente.»

Lo anterior depende de que el arrendador o la inmobiliaria acepten a ese nuevo inquilino, y ello dependerá de que el nuevo inquilino cumpla los requisitos de solvencia y garantías esperados por el arrendador.

Algunas inmobiliarias incluyen una cláusula que prohíbe la sustitución del arrendatario, por lo que esta alternativa queda descartada.

Otra solución es un acuerdo amistoso entre las partes, que suele ser posible cuando se ha desarrollado una excelente relación entre arrendador y arrendatario. De esa forma, el contrato puede ser terminado previo acuerdo entre las partes sin consecuencias para ninguna de ellas.

Multa por terminación anticipada de contrato de arrendamiento.

Dependiendo del tipo de contrato de arrendamiento y de lo que se pacte en el contrato, puede existir una multa por la terminación anticipada del mismo.

Tratándose del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, no existe multa como tal, sino el pago de indemnizaciones por incumplimiento del contrato, tema abordado en el siguiente artículo.

En los demás contratos de arrendamiento, la multa depende de lo que se haya pactado en el contrato, como una cláusula de incumplimiento, que debe pactarse expresamente.