Servicios públicos en el contrato de arrendamiento

El arrendamiento de inmuebles implica necesariamente el pago de servicios públicos, y su tratamiento depende de si es una vivienda o local comercial, y de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

Servicios públicos en el arrendamiento de vivienda urbana.

Los servicios públicos en el arrendamiento de vivienda urbana tienen regulación especial en el artículo 15 de la Ley 820 de 2003, que a continuación desarrollamos.

Los servicios públicos hacen parte del contrato de arrendamiento, pues estos van a ser utilizados o consumidos por el arrendatario.

El arrendador debe garantizar el acceso a los servicios públicos del inmueble arrendado, y, en la mayoría de los casos, corresponde al arrendatario pagarlos.

¿Quién debe pagar los servicios públicos en el arrendamiento de vivienda?

El pago de servicios públicos dependerá de lo que se haya acordado en el contrato de arrendamiento, ya que las partes tienen libertad para fijar esa responsabilidad.

Así se entiende de lo señalado en el primer inciso del artículo 15 de la Ley 820 de 2003:

«Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:»

Cuando la norma señala «y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario», se deben entender dos cosas:

1. La ley reconoce que contractualmente el pago de servicios públicos puede recaer sobre el arrendador.
2. El artículo 15 de la Ley 820 se aplica para los casos en que el arrendatario es el responsable del pago de los servicios públicos.

La regla general es que el arrendatario paga los servicios públicos, pero es común que se arrienden inmuebles, o parte de ellos, como un cuarto o habitación, por ejemplo, con todo incluido donde el arrendatario solo debe pagar el canon acordado que ya incluye los servicios públicos.

Servicios públicos en cabeza del inmueble o del arrendatario.

Los servicios públicos, como el agua, la energía y el gas domiciliario, por lo general están en cabeza del inmueble donde se instalaron, lo que a la postre significa que el propietario del inmueble es el responsable de pagar esos servicios, de modo que, si el arrendatario no los paga, las empresas de servicios públicos harán el cobro coactivo al dueño del inmueble.

Para evitar esta situación, el artículo 15 de la Ley 820 de 2003 contempla la posibilidad de que el inmueble arrendado «no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios», esto es, que el pago de los servicios públicos quede en cabeza del arrendatario y no del inmueble y su propietario.

Para ello, el arrendatario debe constituir una garantía en favor de cada una de las empresas de servicios públicos, como lo afirma el inciso primero del numeral 1 del artículo 15 de la Ley 820:

«Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.»

Luego, el arrendatario debe remitir esas garantías a las respectivas empresas de servicios públicos, como lo dispone el inciso primero del numeral segundo del artículo 15 referido:

«Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.»

Luego de esa notificación y remisión de garantías, el inmueble deja de ser responsable por el pago de los servicios públicos, como lo señala el inciso segundo del mismo numeral:

«El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.»

Con ello cesa toda responsabilidad del arrendador frente a los servicios públicos, por cuanto la garantía se constituye en favor de cada empresa de servicios públicos, y cada una de ellas tendrá que ejecutar la garantía en caso de que el arrendatario no pague los servicios, como lo señala el numeral 4 del artículo 15 de la Ley 820:

«Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.»

Como se observa, si la garantía constituida no es suficiente para cubrir la deuda por servicios públicos, el arrendador no debe responder por el valor no cubierto, sino que la empresa de servicios públicos debe perseguir al arrendatario.

En la práctica, pocos arrendadores actúan conforme lo plantea la ley y lo que hacen es pedir un depósito en efectivo como garantía, que además de ser ilegal, no permite desafectar el inmueble del pago de servicios públicos, lo que hace que el arrendador siga siendo responsable de ellos.

Monto de la garantía para el pago de los servicios públicos de la vivienda.

La garantía que se constituye en favor de las empresas de servicios públicos para desafectar el inmueble por el pago de servicios públicos se debe hacer por el monto máximo permitido en los incisos segundo y tercero del numeral primero del artículo 15 de la Ley 820 de 2003:

«La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.

El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).»

Para ejemplificar la aplicación de estos límites, determinemos la garantía que se debe constituir frente al servicio de agua, tomando el promedio de los últimos tres meses, que en este supuesto son enero, febrero y marzo.

Así se debe hacer por cada uno de los servicios públicos.

Recordemos que la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos y garantías por conceptos diferentes al pago de servicios públicos, como garantías para el pago del arrendamiento.

La garantía por el pago de servicios públicos se debe constituir a nombre y en favor de las empresas de servicios públicos, y no en efectivo como lo hace la mayoría de los arrendadores.

Reconexión de servicios públicos en viviendas arrendadas.

Cuando el arrendatario no paga los servicios públicos, las empresas de servicios públicos desconectarán el servicio, y si las cosas se han hecho de acuerdo con la norma, el dueño del inmueble o un arrendatario nuevo podrán solicitar la reconexión de los servicios públicos, de acuerdo con lo dispuesto por el inciso primero del numeral 4 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003:

«En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario.»

Es decir que se hace borrón y cuenta nueva y vuelve a iniciarse el ciclo, teniendo en cuenta lo señalado en el inciso segundo del mismo numeral:

«La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término de denuncia del contrato de arrendamiento no podrá, en ningún caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del inciso anterior.»

Ahora, si el arrendador no hizo las cosas conforme lo explicado aquí, es decir, no se constituyeron garantías en favor de las distintas empresas de servicios públicos, ni se notificaron a ellas, la reconexión no se hará hasta que se paguen las facturas adeudadas.

Por último, señala el numeral 6 del artículo 15 de la Ley 820 de 2003:

«Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios públicos determinará la cuantía y la forma de dichas garantías o depósitos de conformidad con la reglamentación expedida en los términos del parágrafo 1° de este artículo.»

La Ley 820 protege muy bien los intereses del arrendador frente a los inquilinos que no pagan los servicios públicos, pero es preciso hacer las cosas bien.

Servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales.

Respecto a los servicios públicos en el arrendamiento de locales comerciales, ni el Código de Comercio ni el Código Civil se pronuncian.

En consecuencia, el asunto se regirá por lo que diga el contrato de arrendamiento, y frente a ellos, las partes tienen amplia libertad de configuración contractual.

Igual sucede con el arrendamiento de cualquier inmueble con un uso distinto a vivienda urbana.

Cualquier aspecto relacionado con el pago de servicios públicos debe ser incluido en el contrato de arrendamiento, y en él se pueden exigir igualmente garantías o depósitos en los términos que se fijen en el contrato, y, por supuesto, se deben señalar las consecuencias en el incumplimiento del pago de servicios públicos.

La regla general es que el impago de servicios públicos se constituye en un incumplimiento por parte del arrendatario, suficiente para terminar el contrato de arrendamiento.

Lo anterior es una razón más para que todo contrato de arrendamiento se haga por escrito, pues las implicaciones de los servicios públicos son un tema mayor, y más si se trata de un local comercial donde las facturas pueden ser millonarias.

Contrato de arrendamiento con servicios públicos incluidos.

En un contrato de arrendamiento con servicios incluidos, el arrendatario o inquilino no tiene obligación de pagar ningún servicio público, pues estos están incluidos dentro del canon de arrendamiento acordado.

Esta situación debe acordarse expresamente en el contrato de arrendamiento, y el arrendador queda obligado a pagar los servicios públicos oportunamente para evitar el corte de servicios afectando al inquilino, que, en caso de suceder, el arrendador estará incumpliendo del contrato.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.