¿Se puede renunciar al preaviso en la renovación del contrato de arrendamiento?

En el contrato de arrendamiento de vivienda la ley 820 de 2003 contempla la renovación automática del contrato si el arrendador o el arrendatario no notifica a la contraparte la decisión de no renovarlo con una antelación no menor a 3 meses. ¿Se puede renunciar a ese preaviso de modo que el contrato no se renueve a la expiración del término pactado automáticamente?

La obligatoriedad del preaviso.

En la forma en que está redactada la ley 820 de 2003, el preaviso es obligatorio, lo que la convierte en una norma imperativa.

Por ejemplo, el numeral 5 del artículo 24 señala que el arrendatario puede terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento al vencimiento del término inicial o sus prórrogas, siempre y cuando dé aviso escrito al arrendador con al menos tres meses de antelación. Si no se da este aviso, el contrato se entenderá renovado automáticamente por el mismo plazo inicialmente pactado.

Es una norma imperativa: se debe notificar el preaviso y, de no hacerlo, el contrato se renueva.

¿Se puede incluir una cláusula en la que se renuncie a ese preaviso?

Se podría pensar que en el contrato de arrendamiento se incluya una cláusula en la que las partes expresamente renuncian a ese preaviso, de manera que el preaviso no sea necesario ni obligatorio y de esa forma dejar sin efecto lo que la ley dispone al respecto.

A nuestro criterio, no es viable porque, al tratarse de una norma imperativa, no puede ser modificada por las partes, por lo que una cláusula en ese sentido podría considerarse ineficaz porque es contraria a la ley.

Con independencia de lo que diga el contrato, la ley dice que para poderlo terminar se requiere la notificación del preaviso y eso podría interpretarlo la contraparte y el juez darle la razón. Un riesgo.

Incluir el preaviso en el contrato mismo.

Una alternativa es incluir una cláusula que contenga el preaviso, indicando desde el inicio del contrato que no se renovará. Una cláusula como la siguiente:

«Las partes acuerdan que el presente contrato de arrendamiento no se renovará automáticamente al finalizar su término inicial o sus prórrogas. El arrendatario manifiesta desde este momento su voluntad de no continuar con el contrato después de la fecha de vencimiento, constituyéndose esta cláusula en el preaviso requerido por la ley. En consecuencia, no será necesario que el arrendatario realice una nueva notificación para dar por terminado el contrato.»

Como la norma solo establece un límite mínimo (no menor de 3 meses) pero no un máximo, entonces es plausible argumentar que un preaviso dado con más de tres meses de anticipación (incluso en el contrato mismo) sigue cumpliendo el requisito.

Esta cláusula es más adecuada que aquella que deja sin efecto lo que la ley dispone. En esta se está cumpliendo con la notificación del preaviso, y sin duda se cumple con el objetivo de que tanto arrendador como arrendatario han quedado con pleno conocimiento de que el contrato no se renovará a la expiración del término pactado.

Casos en que el preaviso resulta innecesario e imposible de realizar.

El preaviso tiene sentido en un contrato de arrendamiento de duración prolongada, como por ejemplo 1 año, pero no cuando por su término queda claro que es un contrato temporal, de solo unos 6 meses, por ejemplo.

Y más relevante aún, cuando la duración pactada es inferior al término para notificar el preaviso, como un contrato de arriendo por 2 meses, donde es imposible cumplir con el requisito de notificar el preaviso, que tendría que hacerse 1 mes antes de iniciar el contrato, lo que es absolutamente imposible.

Y si el contrato de arrendamiento se firma por 3 meses, entonces el preaviso se debe notificar exactamente el día en que inicia el contrato, así que, ¿por qué no incluir el preaviso en el mismo contrato como lo sugerimos en líneas anteriores? ¿No es este un argumento para la validez de un preaviso incluido en el mismo contrato?