¿Se puede hipotecar una casa de varios herederos?

No. Una casa que pertenece a varios herederos no puede ser hipotecada hasta tanto se liquide la sucesión y se asigne o adjudique al heredero que corresponda.

Hipoteca sobre casa en sucesión.

No es posible constituir una hipoteca sobre una casa en sucesión por la naturaleza misma de la hipoteca.

Recuérdese que la hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles, y los herederos, al no ser titulares del dominio de la casa en sucesión, no pueden constituir hipoteca sobre ella.

En consecuencia, la hipoteca sólo se puede constituir cuando se liquide la sucesión y el dominio sea asignado a uno de los herederos, o a todos constituyendo una comunidad.

La titularidad del dominio en una casa en sucesión.

La titularidad del dominio de una casa en sucesión corresponde a la persona que ya ha fallecido, y esta no puede disponer de ella por su imposibilidad física, y los herederos tampoco hasta tanto no sean los titulares del dominio.

Es probable que los herederos, sin liquidar la sucesión, puedan arrendar la casa, o incluso puedan vender los derechos que como herederos tienen sobre la casa, pero no pueden vender la casa como tal debido a que carecen de la titularidad del dominio.

Hipoteca de la comunidad sobre la casa heredada.

Se puede dar el caso de que se liquide la sucesión y la casa sea asignada a 2 o más herederos, constituyéndose una comunidad de bienes, donde cada comunero es propietario de una parte de la casa, sin especificarse cuál parte, sólo un porcentaje de ella.

Esa comunidad de bienes sí puede ser hipotecada conforme lo señala el artículo 2442 del código civil:

«El comunero puede antes de la división de la cosa común, hipotecar su cuota; pero verificada la división, la hipoteca afectará solamente los bienes que en razón de dicha cuota se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo fueren, caducará la hipoteca.

Podrá, con todo, subsistir la hipoteca sobre los bienes adjudicados a los otros partícipes, si estos consistieren en ello, y así constare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción hipotecaria.»

En general, cualquier comunero puede hipotecar la parte que es suya, de la que es titular, sin afectar la parte de la que no es titular sino de los demás comuneros.

La casa se puede hipotecar antes de la división de su división y después de esta, y en cualquier caso, la hipoteca gravará lo que pertenece o puede pertenecer al comunero que ha decidido constituir la hipoteca.