Las personas que viven en un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal deben cumplir las normas y reglas que rigen en el conjunto, y en caso de no hacerlo, pueden ser sancionadas.
Sanciones por incumplimiento de obligaciones pecuniarias en la propiedad horizontal.
Una de las obligaciones que tiene todo copropietario de la propiedad horizontal es contribuir a la financiación de los gastos del conjunto, y en caso de incumplir con esa obligación se pueden imponer las sanciones correspondientes.
Estas obligaciones consisten, básicamente, en el deber de pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias fijadas por la asamblea de copropietarios.
Pago de intereses de mora en la propiedad horizontal.
Si el copropietario no paga oportunamente las expensas necesarias a las que está obligado, tendrá que pagar intereses moratorios de acuerdo a lo dispuesto por el inciso primero del artículo 30 de la ley 675 de 2001:
«El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»
El interés moratorio por defecto es igual a la tasa de usura; no obstante, la asamblea de copropietarios puede fijar un interés menor, pero nunca mayor al permitido por la ley.
Publicación de la lista de morosos en la propiedad horizontal.
Si los copropietarios persisten en la mora, la propiedad horizontal podrá publicar un listado de morosos, que viene a ser una sanción social.
Al respecto, señala el inciso segundo del artículo 30 de la ley 675:
«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»
Esa publicación debe atender las reglas que fija el parágrafo único del mismo artículo:
«La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.»
La publicación de esa lista debe hacerse considerando la protección al derecho a la intimidad del copropietario moroso, por lo que las carteleras con la lista de morosos no deben quedar visibles para las personas ajenas o distintas a los residentes del conjunto, como por ejemplo en la portería o zonas de recreación que son visitadas constantemente por terceros.
Esa publicación se puede hacer, por ejemplo, en las oficinas de la administración, donde por lo regular solo acceden los residentes.
Sanciones que no se pueden imponer a los morosos.
Aparte del cobro de intereses moratorios y la ejecución de la deuda, que puede derivar en un embargo y secuestro de las propiedades del deudor, algunos conjuntos imponen sanciones o restricciones que no se deben, como las siguientes:
- Suspender el servicio de citófonos.
- Prohibir al portero que atienda al moroso.
- Impedir el acceso de visitantes del moroso.
- Suspender el uso de casilleros.
- Impedir el ingreso o salida de inmuebles o pertenencias del moroso.
- Etc.
Este tipo de restricciones raya en el hostigamiento y constreñimiento ilegal, y no es la forma correcta de abordar el cobro de la cartera morosa.
La administración cuenta con una excelente herramienta, como es la de iniciar un proceso ejecutivo de cobro, para lo cual es suficiente la certificación expedida por el administrador, certificación que presta mérito ejecutivo suficiente para promover un embargo al deudor.
Negar el paz y salvo para enajenar la propiedad.
Esta no es una sanción propiamente dicha, pero cumple una función sancionatoria para el copropietario moroso que quiere vender su propiedad.
Al respecto, señala el inciso 4 del artículo 29 de la ley 675 de 2001:
«En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.»
Realmente, el administrador no niega el paz y salvo al moroso, sino que no lo puede expedir por obvias razones, de manera que el moroso tendrá que pagar lo que debe si es que quiere cumplir con ese requisito para poder vender su casa o apartamento sin problemas.
Sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
Los moradores de una propiedad horizontal tienen el deber de cumplir con el reglamento de propiedad horizontal, lo que incluye las normas de comportamiento y convivencia, que son las principales causas de conflictos en cualquier propiedad horizontal en cualquier parte donde convivan dos o más personas.
Para procurar que las personas cumplan con las reglas y así tener una sana convivencia, es preciso fijar las multas y sanciones a quienes incumplan con los deberes instituidos en la propiedad horizontal.
El artículo 59 de la ley 675 señala las sanciones que se pueden imponer.
Multas económicas.
La propiedad horizontal puede contemplar la imposición de multas en las siguientes condiciones:
«Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.»
Es decir, que la multa máxima no puede superar dos veces el valor de la cuota ordinaria mensual que debe pagar y que sumadas no pueden superar las 10 cuotas ordinarias.
Restricción del uso y goce de zonas comunes.
Otra de las sanciones que puede imponer la propiedad horizontal es restringir el uso y goce de las zonas comunes no esenciales para el infractor, como el caso de la piscina, el salón comunal, las áreas de juegos, el gimnasio, etc.
No se puede restringir el uso de zonas comunes esenciales para el goce o utilización del bien privado, como portería, vías de acceso, medios de comunicación, etc.
Publicación de los infractores.
El artículo 59 de la ley 675 de 2001 contempla la posibilidad de publicar un listado de los infractores en el que se incluyan los hechos que dieron origen a la sanción.
Si bien la norma permite que ese listado se coloque en un lugar de amplia circulación dentro de la propiedad horizontal, la Corte Constitucional, en la sentencia antes referida, afirma que no se debe violar el derecho a la intimidad y al buen nombre del infractor; por tanto, ese listado no puede estar a la vista de personas externas o ajenas al conjunto.
Procedimiento para imponer sanciones.
En primer lugar, el presunto infractor debe ser requerido por escrito respecto a la presunta infracción o incumplimiento, y se le puede dar un tiempo perentorio para corregir la conducta, si fuere procedente.
La imposición de las sanciones debe hacerse respetando el derecho al debido proceso y a la defensa del sancionado, de modo que este pueda ejercer el derecho a la contradicción y pueda presentar descargos, pruebas o justificaciones.
Las sanciones y las conductas sancionables deben estar tipificadas en el reglamento de propiedad horizontal o en el manual de convivencia, en caso de que lo haya, para darles un sustento legal a las sanciones impuestas.
El reglamento debe considerar el proceso sancionatorio a seguir para ajustarse a él y así no viciar la imposición de la sanción.
¿Quién impone las sanciones?
El artículo 60 de la ley 675 de 2001 señala que las sanciones deben ser impuestas por la asamblea de copropietarios o por el consejo de administración, en el caso de que tal facultad o atribución figure en el reglamento de propiedad horizontal.
Es decir, que si dentro de las funciones del consejo de administración incluidas en el reglamento de propiedad horizontal no está la imposición de sanciones, le estará vedado hacerlo.
Las sanciones no pueden ser impuestas por el administrador ni por el comité de convivencia, cuando lo haya.
De la facultad para imponer sanciones en la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal tiene la facultad de fijar las conductas sancionables y las sanciones correspondientes, siempre que estas estén incluidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Si en el reglamento de propiedad horizontal no figura una conducta determinada, no se puede sancionar por incurrir en ella, y si se quiere incluir, es preciso que la asamblea de copropietarios lo apruebe y haga la respectiva modificación del reglamento de propiedad horizontal para incluir las nuevas conductas y sanciones aprobadas por el máximo órgano decisorio.
Recordemos que la propiedad horizontal es un contrato entre los copropietarios, que acuerdan unas obligaciones y unas consecuencias; por lo tanto, quedan sujetos a ese acuerdo de voluntades. Así, luego no puede alegarse que no se les puede aplicar lo que ellos mismos pactaron y aceptaron en ese contrato.
En consecuencia, mientras las sanciones consideradas no atenten contra derechos constitucionales ni contraríen una ley, estas son procedentes y se pueden imponer.
Por ejemplo, sanciones comunes y necesarias, como imponer una multa al morador que no recoja los desechos que su mascota ha depositado en las zonas comunes o en la propiedad del vecino, son de sentido común y no tienen nada de ilegal ni violatorio de ningún derecho.
Impugnación de las sanciones.
El copropietario o morador no propietario que sea sancionado puede impugnar las sanciones que le sean impuestas.
Esta impugnación no se hace ante quien la impuso, sino ante un juez civil municipal, mediante un proceso verbal sumario.
El artículo 62 de la ley 675 afirma que la impugnación de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias se debe hacer dentro del mes siguiente a la notificación o comunicación de la sanción.
En el caso de las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, el término para impugnar es de 2 meses.
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