Revisor fiscal en la propiedad horizontal

En la propiedad horizontal, los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a tener revisor fiscal sin importar el número de bienes privados que tengan.

Obligatoriedad de contratar un revisor fiscal.

El artículo 56 de la ley 675 de 2001 señala claramente que los conjuntos comerciales y mixtos están en la obligación de contratar a un revisor fiscal. Esa obligación no les asiste a los conjuntos residenciales, por grandes que sean.

Un conjunto de uso comercial es aquel donde todos los bienes privados tienen como destinación un uso comercial, como los centros comerciales.

Un conjunto de uso mixto es aquel donde una parte de los bienes privados se diseñaron para uso comercial y otra parte para uso residencial conforme a la norma de urbanística de la zona.

Revisor fiscal en conjuntos residenciales.

Los conjuntos residenciales no están obligados por ley a tener revisor fiscal, pero pueden tenerlo por decisión de la asamblea general de copropietarios, sin que tal obligación esté consignada en los estatutos o reglamento.

Nombramiento del revisor fiscal de la copropiedad.

El revisor fiscal debe ser nombrado por la asamblea general de copropietarios y la ley no considera que tal atribución sea delegada al consejo de administración.

Requisitos para el revisor fiscal de la copropiedad.

El revisor fiscal de una copropiedad debe cumplir los siguientes requisitos:

1. Ser contador público con matrícula vigente.
2. No puede ser propietario de bienes privados de la copropiedad.
3. No puede ser tenedor de ningún bien privado de la copropiedad.
4. No debe tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil con el administrador o miembros del consejo de administración.
5. No debe tener vínculos comerciales ni ser socios del administrador ni miembros del consejo de administración.

Tratándose de conjuntos residenciales, el revisor fiscal puede ser propietario o tenedor de bienes privados en la copropiedad.

Arrendatarios no pueden ser revisores fiscales en la copropiedad.

Tratándose de conjuntos de uso comercial o mixto, la ley prohíbe que un propietario ejerza como revisor fiscal, al igual que un tenedor, y el arrendatario es un tenedor, como se explica a continuación.

El artículo 56 de la ley 675 de 2011 señala que «El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones…» (negrilla fuera de texto).

Como se observa, la ley dice que el revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor, por lo que debemos revisar el concepto de tenedor respecto al arrendamiento de inmuebles para dilucidar la inquietud.

Veamos lo que dice el artículo 775 del código civil respecto a la tenencia:

«Mera tenencia. Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece.

Lo dicho se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno.»

Respecto al arrendamiento, el artículo 1973 del código civil reza:

«Definición de arrendamiento. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»

De la lectura de estos dos artículos se puede deducir que el arrendatario es tenedor del bien arrendado, en cuanto el arrendador le ha cedido el derecho de uso o goce, que son los presupuestos que el artículo 775 del código civil enumera para definir la tenencia; por lo tanto, la conclusión obligada es que no puede ser revisor fiscal en un conjunto de uso comercial o mixto quien sea tenedor de una propiedad privada en calidad de arrendatario o mediante cualquier otra figura que implique tenencia.

Funciones del revisor fiscal en la copropiedad.

Las funciones del revisor fiscal en la copropiedad están definidas en el artículo 57 de la ley 675 del 2001, y son las que corresponden a cualquier revisor fiscal en cualquier empresa, entre las que figuran:

1. Verificar que las actuaciones de la copropiedad se desarrollen conforme a la ley y los estatutos.
2. Verificar que la copropiedad cumpla con sus obligaciones laborales, tributarias y demás propias de su objeto social.
3. Informar a la administración de las irregularidades o incumplimientos que detecte.
4. Asegurarse de que la contabilidad de la copropiedad se lleve según las normas y principios que la gobiernan.
5. Dictaminar los estados financieros y los informes financieros de la copropiedad.
6. Convocar a la asamblea de copropietarios cuando, por sus hallazgos, lo considere necesario.
7. Firmar las declaraciones tributarias que correspondan.

En general, el revisor fiscal, sin coadministrar, debe velar porque los órganos administrativos de la copropiedad no cometan irregularidades.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.