Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación

Cuando se vende un activo fijo, como un inmueble, se debe practicar la retención en la fuente a la que hace referencia el artículo 398 del estatuto tributario, pero si ese activo es la casa de habitación del vendedor, el tratamiento que se le da a la retención es un poco diferente.

Retención en venta de activos fijos en personas naturales.

La casa o apartamento de habitación solo puede pertenecer a una persona natural y, por tanto, cuando la persona natural vende su casa de habitación, se le debe aplicar la retención en la fuente por activos fijos a personas naturales.

Es un concepto de retención que contempla de forma expresa el artículo 398 del estatuto tributario, no aplicable a la venta de inmuebles pertenecientes a personas jurídicas o empresas.

La casa o el apartamento de habitación de una persona natural es un activo fijo para ella y por eso se le aplica la retención contemplada en el artículo 398 del estatuto tributario.

Tarifa o porcentaje de retención.

La retención en la fuente es del 1% del valor de la venta que figure en la escritura, y quien debe pagar esa retención es el propietario del inmueble que se vende, pago que se hace ante la notaría en la que se suscribe la escritura pública de venta respectiva.

Retención en la fuente disminuida.

Cuando el inmueble o activo fijo vendido corresponde a la casa o apartamento que el vendedor utiliza como vivienda, es preciso dar aplicación a lo dispuesto por el parágrafo 1 del artículo 1.2.4.5.1 del decreto 1625 de 2016:

«Cuando la venta, o enajenación a título de dación en pago del bien raíz, corresponda a la casa o apartamento de habitación del enajenante, el Notario disminuirá el porcentaje de retención previsto en este artículo en un diez por ciento (10%) por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación. Para tal efecto, el enajenante deberá exhibir ante el Notario copia auténtica de la Escritura Pública en la cual conste la adquisición del bien y adjuntar una manifestación sobre el carácter de casa o apartamento de habitación del mismo.»

Es una forma que el vendedor tiene para disminuir la retención en la fuente, posibilidad muy recomendada para las personas que no están obligadas a declarar renta.

Según esta norma, la disminución de la retención puede llegar al 100%, pues considera un 10% por cada año de tenencia de la casa sin limitar el número de años por los cuales se puede optar por este beneficio.

Exención de la retención en la fuente.

Ahora, si la casa o apartamento cumple los requisitos para que parte de la ganancia ocasional sea exenta (artículo 311-1 del estatuto tributario y 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016), entonces no se practica retención en la fuente, lo que podríamos llamar como una exención, aunque ese no sea el término más adecuado, pero sí el más comprendido.

Al respecto, el artículo 1.2.4.8.1 del decreto 1625 de 2016 establece las siguientes condiciones:

1. Adjuntar el certificado de Tradición y Libertad donde se evidencie que el vendedor ha poseído el bien inmueble por dos (2) años o más.
2. Adjuntar declaración o factura del impuesto predial donde se evidencia que el inmueble tiene un avalúo catastral igual o inferior a 15.000 Uvt.
3. Soporte de que el valor de la venta se consignó en una cuenta AFC, lo que se hace con el recibo de consignación, o si aún no se ha realizado la consignación, con una carta de instrucción irrevocable para que el vendedor deposite dicho valor en la cuenta AFC.
4. Comprobantes o soportes que demuestren que con el valor de la venta se pagaron los créditos hipotecarios relacionados con el inmueble objeto de venta.

Como se puede observar, son los mismos requisitos que exige la norma para que parte de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación sea exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.

Aplicación de la retención en la fuente en la venta de la casa de habitación.

La retención en la fuente la aplica el notario, y debe ser pagada antes de la enajenación del inmueble, y se paga junto con los gastos de escrituración, correspondiendo al vendedor asumir el pago completo de la retención, que luego puede descontarse de su declaración de renta.

A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.