Cuando se arrienda un inmueble, regularmente se deben hacer reparaciones y mantenimientos para conservarlo en buen estado, y a quién corresponde hacerlas depende del tipo de reparaciones que se requieran.
Clase de reparaciones en el contrato de arrendamiento.
Para el normal desarrollo del contrato de arrendamiento, es preciso distinguir entre las clases de reparaciones para conocer cuándo le corresponden al arrendatario y cuándo corresponden al arrendador, y que cada uno cumpla con lo que le corresponde.
Los inmuebles deben ser reparados regularmente, ya sea para reparar los daños causados por el uso normal del inmueble, por el simple paso del tiempo, o por daños causados por el arrendatario.
También pueden existir reparaciones con la finalidad de mejorar la estructura del inmueble o para cambiarla, como dividir una habitación, etc.
Reparaciones locativas.
La definición de lo que es una reparación locativa se puede encontrar en el primer inciso del artículo 2.2.6.1.1.10 del decreto 1077 de 2015.
«Reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas.»
Respecto a cuáles son las reparaciones locativas, el mismo artículo da unos ejemplos de ellas:
«Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.»
Pintar el inmueble, por ejemplo, es una reparación locativa, pero levantar una pared divisoria no lo es, ya que está afectando la distribución interior del inmueble.
Es una reparación locativa cambiar el piso deteriorado por uno nuevo, o colocar enchape en la cocina o en los baños, pero no lo es cambiar de ubicación la escalera que conduce a un segundo piso.
Las reparaciones locativas, por lo general, conducen a modificar el aspecto visual, estético o de salubridad de un inmueble.
Como dice la norma, la reparación locativa permite cambiar o sustituir algo ya existente en el inmueble, como cambiar unos materiales por otros, o reparar un daño o desperfecto que ha sufrido la estructura ya existente, sin que implique modificar o cambiar esa estructura.
Lo anterior es importante porque no es lo mismo que el inquilino un día quiera cambiar el color de las paredes de la casa a derribar una pared para unir dos habitaciones.
Reparaciones no locativas.
Las reparaciones no locativas son aquellas que no tienen como finalidad simplemente conservar el buen estado del inmueble, sino que buscan modificar su estructura o agregar utilidades o características a las ya existentes.
Por ejemplo, podemos clasificar como reparación locativa el cambio de un piso que se ha roto, pero si se cambia el piso solo por cambiar el color de la baldosa o el tipo de baldosa, estamos ante una reparación no locativa.
O cuando se agrega una ventana a un cuarto. No se trata de una conservación, sino de una modificación de la estructura, de agregarle una funcionalidad no esencial.
Mejoras útiles.
En las reparaciones y obras que se hagan al inmueble, está el concepto de obras útiles, que no clasifican en las reparaciones locativas sino en las no locativas.
Las mejoras útiles hacen referencia a las adiciones que se hacen al inmueble a fin de incrementar su utilidad, como construir un baño adicional, ampliar la cocina, construir un balcón, etc.
Este tipo de mejoras no las puede hacer el arrendatario, sino con la autorización expresa del arrendador.
Obligados a realizar las reparaciones al inmueble arrendado.
La obligación de conservar el buen estado del inmueble arrendado es compartida entre arrendador y arrendatario, según la clase de reparación que se realice.
¿Quién debe realizar las reparaciones locativas?
Las reparaciones locativas deben hacerlas el arrendador o el arrendatario, dependiendo de la naturaleza de la reparación o mantenimiento, pero en general corresponden al arrendatario.
El arrendador debe conservar el inmueble en condiciones de ser utilizado, lo que exige reparar los daños que sufra el inmueble y que dificulten o imposibiliten su disfrute por parte del arrendatario.
Pero no es su obligación realizar todas las reparaciones que exija el arrendatario. Por ejemplo, el arrendatario puede exigir al arrendador que repare una ducha que se ha dañado, o una conexión interna que no funciona, pero no puede pedirle que le cambie el piso por un más bonito, o que en lugar de un machimbre de madera le coloque uno de PVC, o que cada año le pinte la casa, le cambie los closets, etc.
Veamos lo que dice el artículo 1985 del Código Civil respecto a las obligaciones del arrendador:
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.»
Por su parte, dice el artículo 2028 del Código Civil:
«Reparaciones locativas a cargo del arrendatario. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.»
El arrendador debe entregar al arrendatario el inmueble en buenas condiciones, y el arrendatario debe conservar esas condiciones, lo que le supondrá hacer por su cuenta algunas reparaciones locativas, que por supuesto no deben ser reembolsadas por el arrendador.
Por eso es importante que el arrendatario exija que el inmueble se le entregue en buenas condiciones en todo sentido, y que realice un inventario de todos los componentes del inmueble, donde se indique el estado en que se recibe cada uno, pues en ese estado debe ser entregado cuando termine el contrato de arrendamiento.
Es importante anotar que la ley 820 de 2003 solo contempla la posibilidad de que el arrendador reembolse al arrendatario las reparaciones no locativas, más no las locativas, principio que no solo es aplicable al arrendamiento de vivienda, sino a todo tipo de arrendamiento.
¿Quién debe realizar reparaciones no locativas?
Por regla general, las reparaciones no locativas y las necesarias le corresponden al arrendador, quien debe conservar en buen estado el inmueble para el disfrute del arrendatario.
Si parte del techo se cae, su reparación es necesaria y no es locativa, y corresponde al arrendador arreglarlo.
Si las instalaciones internas del agua de la casa se rompen, corresponde al arrendador arreglarlas.
El arrendador, por regla general, debe asumir toda reparación de un daño o deterioro que comprometa la estructura y funcionalidad del inmueble.
Recordemos lo que señala la norma respecto a que el arrendatario «no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.», lo que marca la pauta respecto a qué debe arreglar cada quién.
Tan es así que el artículo 1993 del Código Civil señala:
«El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.»
Las reparaciones no locativas deben ser realizadas por el arrendador, y en caso de que este no las haga, puede hacerlas el arrendatario y el arrendador tendrá que reembolsar los costos al arrendatario si se cumplen dos condiciones:
- El arrendador fue informado de la necesidad de las obras.
- Se trata de una reparación indispensable.
No es que el arrendatario esté autorizado a realizar cualquier reparación y mejora que se le ocurra para luego pasar la cuenta de cobro al arrendador.
¿Quién debe realizar las mejoras útiles?
Las mejoras útiles, al no ser necesarias, el arrendador no está obligado a responder por ellas, y, de hecho, el arrendatario no puede hacerlas sin autorización expresa del arrendador y, por tanto, deben ser asumidas por el arrendatario que las construye y las disfruta.
De hecho, señala el artículo 1994 del Código Civil:
«El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.»
En estos casos, por lo general, se llega a un acuerdo entre las partes respecto a quién debe asumir el costo de la mejora.
En algunos casos, si la mejora puede incrementar el valor del inmueble, el arrendador puede estar de acuerdo en asumir parte de la mejora o incluso todo su valor, pero si no lo considera relevante, la autoriza solo si el arrendatario asume el costo.
Obligaciones contractuales frente a las reparaciones en el contrato de arrendamiento.
Si bien la regla general es que el arrendatario debe asumir las reparaciones locativas y el arrendador las demás, el artículo 1985 del Código Civil permite que las partes puedan modificar esa responsabilidad, de manera que en el contrato de arrendamiento las partes pueden acordar que determinadas reparaciones sean realizadas por el arrendatario, independientemente si son locativas o no.
En razón a lo anterior, cada contrato es diferente y debe ser evaluado individualmente para determinar la responsabilidad de cada parte, y si el contrato guarda silencio respecto a las reparaciones, se aplica la regla general contemplada en el Código Civil.
Reparaciones en el arrendamiento de vivienda urbana.
En el arrendamiento de vivienda urbana se aplican las mismas reglas del Código Civil respecto a las reparaciones locativas y no locativas, pero tiene un tratamiento especial respecto a la forma en que se hace el pago cuando el arrendatario las hace por su cuenta.
Señala el artículo 27 de la ley 820 de 2003:
«En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.
En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.»
La norma refiere a los artículos 1993 y 1994 del Código Civil, y señala la forma en que se debe hacer el reembolso de esas reparaciones si el arrendatario se ve en la necesidad de hacerlas ante la negativa del arrendador o su solicitud.
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