Renovación del contrato de arrendamiento de local comercial

El arrendamiento de locales comerciales tiene unas reglas especiales que buscan proteger al comerciante o arrendatario que ha invertido importantes recursos en sus negocios, creando la obligación de renovar el contrato en ciertas circunstancias.

Derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local comercial.

Por regla general, la renovación de los contratos de cualquier tipo, incluido el de arrendamiento, depende de la voluntad de las partes, pero en el caso de arrendamiento de locales comerciales, la ley impone su renovación en determinadas circunstancias que contempla el artículo 518 del Código de Comercio.

La regla general señala que, luego de dos años de arrendamiento, el arrendatario adquiere el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento, y el arrendador la obligación de renovarlo.

Si el comerciante lleva menos de dos años de arrendamiento, el propietario del local no está obligado por la ley a renovarle el contrato.

Cuando el arrendatario tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento.

En resumen, el arrendatario tiene derecho a que se le renueve el contrato de arrendamiento del local comercial si se dan las siguientes circunstancias, de acuerdo con la sentencia de la sala civil de la Corte Suprema de Justicia:

• Ha ocupado, a título de arrendamiento, el inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio, por no menos de dos años consecutivos.
• Ha explotado durante ese lapso un mismo establecimiento.
• Ha vencido el contrato de arrendamiento.
• Cuando no se presente alguna de las situaciones que señalan los tres numerales del artículo 518 mencionados anteriormente.

Cumplidas estas condiciones, surge el derecho del arrendatario a que se le renueve el contrato de arrendamiento, y, por supuesto, surge para el arrendador la obligación de renovar el contrato.

El derecho a la renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial impone una limitación a la voluntad contractual, puesto que el arrendador no puede terminar ese contrato de forma libre y menos arbitraria, como bien lo expone la Corte Suprema de Justicia en la sentencia antes referida SC2500-2021, con ponencia del magistrado Luis Armando Tolosa:

«La concepción absolutista del derecho a la propiedad y de la autonomía de la voluntad debe ceder ante el orden público. Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, así lo contemplan. Nada distinto a la posición pacífica que la Corte ha adoptado sobre el particular.»

Más adelante señala la sala civil:

«En especial, los artículos 518 y 520 estatuyen los mecanismos para amparar, en la medida de lo posible, la estabilidad del bien mercantil y contener los despropósitos del arrendador. Consagran, respectivamente, dos prerrogativas entrelazadas, sucesivas y con diferente grado de protección; una, principal, el derecho a la renovación que privilegia la continuidad del goce del establecimiento. Otra, subsidiaria, el desahucio, para hipótesis excepcionales que buscan evitar mayores traumatismos a la actividad del empresario, al verse compelido a dejar el lugar en donde la desarrollaba. Así se evita “que el empresario sea injustificada y caprichosamente despojado de ese bien por parte del propietario”.»

Es claro el derecho que tiene el arrendatario a que le sea renovado el contrato de arrendamiento, aún contra la voluntad del arrendador, siempre y cuando se den los presupuestos legales que impone el artículo 518 del Código de Comercio.

Casos en que no es obligatorio renovar el contrato de arrendamiento de un local comercial.

El artículo 518 del Código de Comercio señala que, luego de dos años de arrendamiento, el arrendador o propietario del local está obligado a renovar el contrato, excepto en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Como se señaló al principio, el objetivo de esta norma es proteger a las personas que han invertido tiempo y recursos para desarrollar y acreditar un negocio y evitar que luego el arrendador, de forma malintencionada y arbitraria, utilice la terminación del contrato de arrendamiento para arruinar ese negocio y quizás montar uno igual.

Por incumplimiento del contrato.

Si el arrendatario ha incumplido con el contrato de arrendamiento, no tiene derecho a que le sea renovado, así lleve varios años.

Cualquier incumplimiento es suficiente para que el arrendatario pierda el derecho a la renovación por ley, como no pagar los cánones de arrendamiento oportunamente, darle un uso distinto al estipulado en el contrato de arrendamiento, y en general cualquier incumplimiento en que incurra el arrendatario.

El arrendador no puede ser obligado a continuar con un contrato que ha sido incumplido por el arrendatario.

Cuando el propietario lo necesite para sí mismo.

El propietario del local comercial puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento si necesita el local para vivienda o para un establecimiento de comercio que sea sustancialmente distinto al que tiene o tenía el arrendatario o inquilino.

Como señalábamos líneas atrás, un comerciante invierte tiempo y recursos para acreditar un negocio, y la ley trata de evitar que el dueño del local, al ver que ese negocio es rentable, desaloje al inquilino para montar su propio negocio, aprovechándose del trabajo que hizo el inquilino.

Por esa razón, es que la ley prohíbe al dueño del local montar un negocio similar al de su inquilino en caso de que no se renueve el contrato de arrendamiento por parte del arrendador.

Si el contrato de arrendamiento no se renueva por voluntad de las partes o por incumplimiento del inquilino, no aplica esa restricción para el dueño del local.

Por modificaciones o reconstrucción del local.

La tercera razón por la que el dueño del local no está obligado por ley a renovar el contrato de arrendamiento es cuando el local necesite reparaciones o ser reconstruido, y se demuestre que tales obras no pueden ser realizadas con el local ocupado y en funcionamiento.

Notificación para negar la renovación del contrato de arrendamiento.

Cuando el dueño del local decide no renovar el contrato de arrendamiento alegando que lo necesita para uso propio o para demolerlo, reconstruirlo o repararlo, debe notificar esa decisión al arrendatario con una anticipación de 6 meses antes del vencimiento del contrato, lo que se conoce como desahucio.

Si la notificación se hace con menos de 6 meses, el contrato de arrendamiento se prorroga automáticamente en las mismas condiciones del que termina, según lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Comercio.

La notificación anterior no hace falta si la demolición se hace por orden judicial.

En los demás casos se aplica la notificación que las partes hayan acordado en el contrato de arrendamiento para la renovación.

Un traslado intempestivo de local sin duda hará que muchos clientes se pierdan, y por eso, cuando un negocio cambia de local, con suficiente antelación colocan un aviso indicando la dirección de su nueva sede.

Indemnización en caso de que el arrendador incumpla con la renovación.

Cuando el dueño del local niega la renovación del contrato de arrendamiento argumentando que lo necesita para uso propio, o para reconstruirlo y luego resulta que era mentira y queda en evidencia que sólo quería burlar el derecho del arrendatario a la renovación, se debe indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del Código de Comercio:

«Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

Incumplir con ese mandato es un asunto delicado, pues como se observa en el último inciso, la demanda queda inscrita en el registro del inmueble hasta tanto no se pague la indemnización fijada por el juez.

Renovación del contrato por acuerdo contractual.

En el contrato de arrendamiento del local comercial se puede regular la renovación del contrato de arrendamiento sin afectar lo que expresamente dispone el artículo 518 del Código de Comercio, y las partes deben atenerse a lo acordado en el contrato.

Dentro de la libertad contractual, las partes son libres de fijar determinadas condiciones de renovación, siempre que se respeten los requerimientos mínimos de la ley.

La ley obliga a renovar el contrato, no a mantener las condiciones del mismo.

El artículo 518 del Código de Comercio obliga a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial, más no obliga a que las condiciones del contrato se mantengan.

Es decir, que la ley no obliga a que el arrendador mantenga el mismo canon de arrendamiento y demás condiciones del contrato de arrendamiento.

Es algo que la sala civil de la Corte Suprema de Justicia deja claro en la sentencia 00728 del 27 de abril de 2010, con ponencia del magistrado César Julio Valencia:

«Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario.»

Esta situación se presta para que el dueño del local obligue al arrendatario a desistir de renovar el contrato, lo que puede conseguir, por ejemplo, incrementando el arrendamiento de tal manera que el inquilino no pueda o no quiera pagarlo.

Previendo esta situación, el artículo 519 del Código de Comercio dispone que, si hay diferencias en la renovación del contrato, el juez decidirá sobre ellas, lo que habilita al arrendatario a iniciar una acción civil para que el juez regule el incremento del canon de arrendamiento, como lo señala la Corte en la sentencia 00728 referida:

«Mas, es claro que la tantas veces mencionada atribución no es absoluta (sentencia de 31 de octubre de 1994, proferida dentro del expediente 3868), dado que no implica imposición a quien arrienda el inmueble de todas las estipulaciones iniciales de la relación convencional, sino que le permite, a modo de contrapartida natural, la libre discusión de las nuevas reglas que en adelante gobernarán el vínculo, desde luego que esa renovación no sólo supone la posibilidad de extender en el tiempo la utilización del local a voluntad del arrendatario, sino también la de discutir abiertamente la regulación de tal uso, pues no sería justo que, verbi gratia, a pesar del evidente proceso inflacionario experimentado en la mayoría de los países, los cánones antiguos pudieran seguir vigentes después de vencido el periodo inicialmente pactado, de donde emana la permisión para deliberar entre las partes inclusive por el sendero del proceso judicial si es que por efecto de la ausencia de acuerdo entre ellas fuera menester, el nuevo estatuto que las habrá de regir, de conformidad con el artículo 519 ídem., el cual expresamente consagra cómo “…las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con la intervención de peritos.”.»

De esta forma, la ley protege tanto al arrendador como al arrendatario.

De otra parte, la obligación de renovar el contrato de arrendamiento es para el arrendador y no para el arrendatario, como lo deja claro en la sentencia 00728:

«Puestas en este orden las cosas, emerge palmario que, además de ser un derecho consistente en la posibilidad de seguir utilizando el mismo inmueble en que ha venido funcionando un establecimiento de comercio, es también, y fundamentalmente, una potestad exclusiva del arrendatario, que no del arrendador y, por ende, no puede ser exigido por éste sino por aquél.»

Si el arrendatario, al término del contrato, no quiere renovar el contrato, el arrendador no puede obligar al arrendatario a continuar con él, pues la obligación de renovación contenida en el artículo 518 del Código de Comercio aplica respecto al arrendador y no al arrendatario.

Renovación del contrato de arrendamiento cuando el local es vendido.

Cuando el local comercial arrendado cambia de dueño por venta o cualquier otra figura, ¿qué sucede con el derecho a renovar el contrato de arrendamiento?

El Código de Comercio nada dice al respecto, pero lo que sí es claro es que, en todo caso, el arrendatario tiene derecho a la renovación en las condiciones del artículo 518 del estatuto tributario.

El artículo 2020 del Código Civil señala que las siguientes partes están obligadas a respetar el arriendo:

1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuando los acreedores hipotecarios.
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria.

El comprador del local comercial queda obligado a renovar el contrato de arrendamiento y estará sujeto a lo que señalan el artículo 518 del Código de Comercio y siguientes.

Renovación vs. prórroga del contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento de local comercial puede ser renovado o prorrogado, dos figuras que son distintas.

La renovación del contrato implica la firma de un nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo contrato es posible pactar en él condiciones distintas.

En cambio, en la prórroga no hay lugar al cambio de condiciones, puesto que no existe un nuevo contrato ni la modificación del preexistente; lo que existe es una extensión en el tiempo del contrato ya existente, naturalmente con las condiciones que este contiene.

El mismo artículo 520 del Código de Comercio, cuando hace mención de la prórroga, manifiesta expresamente que esta se tendrá que hacer en las mismas condiciones que el contrato preexistente.

Al respecto, ha dicho la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 8 de octubre de 1997:

«El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho este respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971, que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias especialmente en cuanto a precio y utilización de la cosa arrendada.»

Esta diferencia no sólo ha de tenerse en cuenta respecto al contrato de arrendamiento de un local comercial, sino que se ha de tener en cuenta en cualquier tipo de contrato, ya que la diferencia entre renovar y prorrogar es de aplicación general y podría dar pie a interpretaciones distintas, y por supuesto a diferencias sustanciales entre las partes.

Aquí resulta importante la definición que de prórroga hace la Real Academia de la Lengua Española: «Continuación de algo por un tiempo determinado», algo que en su forma y fondo ya existe plenamente.

En la renovación del contrato de arrendamiento pueden darse las dos situaciones, es decir, renovar o hacer un nuevo contrato, o prorrogar con el preexistente, según voluntad de las partes.