Quórum y mayorías en la propiedad horizontal

Las decisiones en la asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal se toman por mayorías, que pueden ser simples o calificadas, dependiendo del tipo de decisión y del mismo reglamento de la propiedad horizontal.

Mayorías decisorias en la asamblea de copropietarios.

El artículo 45 de la ley 675 de 2001, que regula el aspecto de quórum y mayorías en la asamblea de copropietarios, señala que esta deliberará válidamente con un número de propietarios que representen más de la mitad (50%) de los coeficientes de propiedad.

Configurado el quórum mínimo, las decisiones se tomarán con el voto favorable de la mitad más 1 de los coeficientes de copropiedad representados en la reunión, es decir, de los presentes en la asamblea.

Tanto el quórum deliberatorio como las mayorías requeridas se determinan con base en el coeficiente de copropiedad, más no se trata de una persona un voto, de modo que, si existen unidades con el doble de coeficiente de propiedad, su voto vale el doble.

Quórum y mayorías en las reuniones de copropietarios de segunda convocatoria.

Cuando la asamblea general de copropietarios no se pueda llevar a cabo por falta de quórum, el artículo 41 de la ley 675 de 2001 señala que se convocará una asamblea de segunda convocatoria, la que sesionará válidamente con cualquier número plural de copropietarios, sin importar el porcentaje de coeficiente que representen.

Es decir, que con 2 copropietarios se puede llevar a cabo la asamblea, incluso si entre ellos representan un 10% o menos de los coeficientes de copropiedad.

Las decisiones que se tomen en esa asamblea de segunda convocatoria se aprobarán con el voto positivo de la mitad más 1 de los coeficientes de copropiedad representados en esa reunión.

Mayorías calificadas en la propiedad horizontal.

El artículo 46 de la ley 675 de 2001 exige una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.

Además, estas decisiones no se pueden tomar en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo si en la segunda convocatoria se obtienen la mayoría calificada del 70%.

¿Qué pasa si no se cumple el quórum ni las mayorías?

Si no hay quórum no se puede llevar a cabo la asamblea, y si hay quórum y la asamblea se lleva a cabo, las decisiones se deben tomar por mayoría.

Si estos requisitos no se cumplen, las decisiones tomadas se pueden impugnar por disposición del artículo 49 de la ley 675 de 2001; además, es aplicable el artículo 190 del Código de Comercio por analogía.