¿Qué son las servidumbres?

Las servidumbres son una especie de carga impuesta sobre una propiedad, en beneficio de un tercero, como vecinos o el Estado, para que los propietarios de un predio puedan acceder a una vía o a un servicio público.

Qué es una servidumbre.

Una servidumbre es un gravamen que afecta un predio rural o urbano, que obliga a su dueño a permitir el uso y goce de dicho bien a un tercero.

La servidumbre permite que terceros utilicen un predio, ya sea como vía de acceso o como vía de transporte de suministros como agua, energía, etc.

Las servidumbres, una vez que se imponen, son obligatorias y por ello se definen como una carga o un gravamen sobre el predio, el cual sobrevive a la transferencia de dominio, es decir, que la persona que compra un predio con servidumbre queda sujeta a respetar esa servidumbre, conforme lo señala el artículo 883 del Código Civil colombiano, respecto a la inseparabilidad de la servidumbre del predio.

La servidumbre en el Código Civil colombiano.

En Colombia, la servidumbre está regulada en el Código Civil, que en su artículo 879 señala:

«Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.»

En un país donde predomina la propiedad privada, para que la sociedad funcione correctamente es necesario que, en algunos casos, un grupo de personas pueda hacer uso de una propiedad privada ajena, y el dueño de ese predio no puede negarse a ello, debiendo soportar esa carga o gravamen.

Es el caso del predio por donde pasa un camino veredal, o por donde pasa un acueducto de los vecinos.

Un propietario de un predio no podría salir de su predio si el propietario del predio colindante le impide pasar por él, y en tal caso se hace necesaria la imposición de la servidumbre del camino o vía de acceso.

Clases de servidumbre.

El Código Civil clasifica las servidumbres en tres grupos o tipos:

1. Naturales.
2. Legales.
3. Voluntarias.

Además, existen servidumbres continuas y discontinuas, activas y pasivas, positivas, negativas y aparentes.

Servidumbres naturales.

Las servidumbres naturales son aquellas que impone la naturaleza sin intervención humana. El ejemplo típico es el de agua, donde la fuente o corriente de agua transcurre por varios predios sin que requiera del permiso de ninguno, ni que sea posible que el propietario de un predio lo prohíba.

En la servidumbre de corrientes de agua o servidumbre natural se establece que el dueño de la heredad pueda hacer uso del agua, pero dicho uso tendrá las siguientes limitaciones:

• Cuando el propietario de la heredad inferior ha adquirido el derecho a usar las mismas aguas por prescripción.
• Cuando se contravengan las leyes de navegación o flote.
• Cuando las aguas fueren necesarias para el uso doméstico de los propietarios ribereños.

Servidumbres legales.

Las servidumbres legales, que como su nombre lo indica, son aquellas que son constituidas por la ley; se trata de las de uso público y las constituidas a favor de particulares.

Las servidumbres de uso público son el uso de riberas para la navegación o flote de naves y las demás determinadas por las leyes, como lo expresa el artículo 897.

Dentro de las servidumbres legales encontramos la de tránsito, que la define el artículo 905 de la siguiente manera:

«Si un predio se halla destituido de comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de transito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio.»

Son servidumbres instituidas por la ley y, por lo tanto, se tornan obligatorias de manera que el dueño del predio no puede negarse a su constitución.

Servidumbres voluntarias.

El dueño de un predio puede imponer servidumbres voluntariamente en favor de un tercero. Al respecto, señala el artículo 937 del Código Civil:

«Cada cual podrá sujetar su predio a las servidumbres que quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos, con la voluntad de sus dueños, con tal que no se dañe con ellas el orden público, ni se contravenga a las leyes.

Las servidumbres de esta especie también pueden adquirirse por sentencia de juez, en los casos previstos por las leyes.»

Aquí es donde el concepto del buen vecino se hace relevante, pues de no ser así, se requerirá la intervención de un juez.

Derechos que otorga una servidumbre.

La servidumbre otorga a los beneficiarios de esta el derecho a utilizarla (transitar por el camino, pasar una tubería por el predio, etc.), lo que incluye aspectos accesorios necesarios para hacer efectiva la servidumbre.

Señala el artículo 885 del Código Civil:

«El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente, situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título.»

Por su parte, el artículo 886 del mismo código dispone:

«El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le será lícito exonerarse de la obligación, abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse las obras.»

El beneficiario de la servidumbre tiene derecho a gozar de ella con tranquilidad, a que no le sea perturbado su uso por el propietario del predio gravado.

Al respecto, señala el artículo 887 del Código Civil:

«El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo.

Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.»

Este tipo de situaciones son muy comunes en los predios rurales donde los espacios públicos son prácticamente inexistentes y toda propiedad está rodeada de predios privados.

Cómo se constituye una servidumbre.

Por lo general, las servidumbres se constituyen voluntariamente mediante acuerdos verbales o escritos, algunos mediante escritura pública.

Si no es posible un acuerdo entre las partes, el interesado puede interponer una demanda ante un juez civil para que este imponga la servidumbre si encuentra probada la necesidad, como en el caso de la persona cuya única vía de acceso pasa por el terreno del vecino.

Mediante un proceso judicial se puede constituir, modificar o extinguir una servidumbre.

Servidumbre de paso.

Una de las servidumbres más comunes y que más conflictos causan entre particulares son las servidumbres de tránsito, también conocida como servidumbre de paso.

Estas suponen la necesidad de pasar por el predio del vecino para poder llegar o salir del predio nuestro, y si el vecino no nos da permiso, será imposible disfrutar de nuestro predio; de allí que son normales consultas como esta:

«Compré una propiedad y para acceder a ella debo pasar por el terreno ajeno cuyo propietario manifiesta que no me lo va a permitir ¿Qué puedo hacer?»

Lo anterior se soluciona con la servidumbre de tránsito que exige los siguientes requisitos:

1. El predio de quien solicita la servidumbre debe encontrarse incomunicado con el camino público.
2. Es necesario pagar el terreno que se requiere para la servidumbre.
3. Se debe indemnizar el perjuicio que la imposición de la servidumbre cause.

La servidumbre de tránsito se encuentra establecida en el artículo 905 del Código Civil, el cual fue objeto de pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional en la sentencia de constitucionalidad C-544 de 2007, en la cual se declaró la inexequibilidad de la palabra “toda” y se declaró exequible de manera condicionada el resto del artículo.

La expresión declarada inexequible le daba un aspecto restrictivo a la norma en el sentido de que solo se concedía la servidumbre de tránsito cuando el predio dominante se encontrara totalmente incomunicado con el espacio público; ahora, si dado el caso el predio tenía acceso al espacio público, pero este no permitía explotación adecuada del terreno o que el dueño ejerciera el goce pleno del mismo, dicha frase coartaba toda posibilidad de constitución de una servidumbre de tránsito, y por ello fue declarada inexequible por la Corte.

Por otro lado, la exequibilidad condicionada del artículo 905 del Código Civil en esta sentencia se centra en que, para constituir la servidumbre de tránsito, las autoridades administrativas o judiciales, según el caso, deben, como primera medida, analizar los derechos en conflicto para imponerla; es decir, que la imposición de esta no debe ser arbitraria, sino que dichos derechos se deben ponderar.

Teniendo en cuenta lo anterior, cuando para acceder a nuestro predio se requiera pasar por el predio de otra persona, si esta última se niega a permitirnos el paso, se debe iniciar un proceso con el objeto de que se establezca la servidumbre de tránsito; ahora bien, hay que tener claro que para gozar del predio sirviente hay que indemnizar a su dueño o poseedor por los perjuicios que esta le cause y pagar por el terreno que se pretende usar como servidumbre, de conformidad con lo señalado en el artículo 905.

Indemnización o pago de la servidumbre de paso.

La servidumbre de paso puede ser voluntaria o impuesta por un juez, y en cualquiera de los dos casos, el predio sujeto al gravamen de la servidumbre tiene derecho a que se le pague el terreno ocupado por la servidumbre o se le indemnice por los perjuicios que cause la servidumbre.

Si las partes no se ponen de acuerdo en el precio a pagar por el terreno ocupado por la servidumbre, o en el monto de la indemnización para resarcir cualquier perjuicio, se debe recurrir a un perito, según señala el artículo 906 del Código Civil, a fin de que este defina el valor justo a pagar.

Extinción o cierre de la servidumbre de paso.

Existe la posibilidad de que la servidumbre de paso se extinga o se cierre el paso en los términos del artículo 907 del Código Civil:

«Si concedida la servidumbre de tránsito, en conformidad a los artículos precedentes, llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecer ésta se le hubiere pagado por el valor del terreno.»

Este tipo de procedimientos, por lo general, debe surtirse en los estrados judiciales, pues raramente una persona está dispuesta a renunciar voluntariamente a una servidumbre de paso, aunque ya no la necesite.

Servidumbres para la prestación de servicios públicos.

La prestación de servicios públicos, bajo la premisa de construir un bien o servicio de uso e interés general, lleva implícita la facultad de imponer las servidumbres a que haya lugar para cumplir plenamente el objetivo.

La ley 142 de 1994, en su artículo 57, señala:

«Facultad de imponer servidumbres, hacer ocupaciones temporales y remover obstáculos. Cuando sea necesario para prestar los servicios públicos, las empresas podrán pasar por predios ajenos, por una vía aérea, subterránea o superficial, las líneas, cables o tuberías necesarias; ocupar temporalmente las zonas que requieran en esos predios; remover los cultivos y los obstáculos de toda clase que se encuentren en ellos; transitar, adelantar las obras y ejercer vigilancia en ellos; y, en general, realizar en ellos todas las actividades necesarias para prestar el servicio. El propietario del predio afectado tendrá derecho a indemnización de acuerdo a los términos establecidos en la Ley 56 de 1981, de las incomodidades y perjuicios que ello le ocasione.

Las líneas de transmisión y distribución de energía eléctrica y gas combustible, conducciones de acueducto, alcantarillado y redes telefónicas, podrán atravesar los ríos, caudales, líneas férreas, puentes, calles, caminos y cruzar acueductos, oleoductos, y otras líneas o conducciones. La empresa interesada, solicitará el permiso a la entidad pública correspondiente; si no hubiere ley expresa que indique quien debe otorgarlo, lo hará el municipio en el que se encuentra el obstáculo que se pretende atravesar.»

Si bien la empresa prestadora de servicios públicos puede imponer las servidumbres donde sea necesario, de ser el caso, debe indemnizar a los propietarios de los predios afectados por esas servidumbres.

Indemnización en las servidumbres.

Por regla general, las servidumbres son gratuitas, donde no existe obligación de pagar al dueño del predio por el derecho a la servidumbre, aunque nada impide que en una servidumbre voluntaria las partes acuerden una contraprestación.

En todo caso, si la servidumbre impuesta causa perjuicios o daños al predio gravado, el dueño tiene derecho a ser indemnizado, como en el caso de las servidumbres de tránsito consagradas en el artículo 905 del Código Civil.

Es natural que, si el predio afectado con la servidumbre se ve afectado, haya derecho a la indemnización, y si el monto de ella no se acuerda voluntariamente, es preciso recurrir a una demanda civil para que sea la justicia la que fije el monto de la compensación.

Cómo se extingue una servidumbre.

Una servidumbre puede extinguirse por distintas razones y el Código Civil, en su artículo 942, señala las siguientes:

1. Por la resolución del derecho que las constituyó.
2. Por haberse cumplido la obligación, si se ha establecido.
3. Por la confusión, es decir, la propiedad de ambos predios en manos de un mismo dueño; por ejemplo, Juan era el dueño del predio sirviente y Felipe el dueño del predio dominante; Felipe le compra la propiedad a Juan; en este caso, se extingue la servidumbre porque la propiedad le corresponde solo a Felipe.
4. Por la renuncia del dueño del predio dominante, es decir, que la persona que ejerce la servidumbre activa decide renunciar a su derecho de servidumbre.
5. Por haberse dejado de usar por más de diez años, es decir, que aquí se da la prescripción extintiva del derecho de servidumbre por el transcurrir del tiempo sin que se haga uso de dicho derecho.

Cuando el predio dominante pertenece a dos o más personas, si alguna de estas personas hace uso de la servidumbre, interrumpe la prescripción de todos. Recordemos que la prescripción puede ser extintiva o adquisitiva, así que la servidumbre también puede ser adquirida por prescripción.

Por último, en caso de que no sea posible usar la servidumbre por el estado de las cosas, esta revivirá desde que deje de existir la imposibilidad, según lo establecido en el artículo 944.

¿Qué pasa con la servidumbre cuando se vende el predio?

Puede suceder que se venda el predio gravado con la servidumbre o se venda el predio beneficiado con ella, y en tal caso hay que prestar especial atención a las servidumbres que están vinculadas con el predio.

El artículo 883 del Código Civil señala que las servidumbres son inseparables del predio, de modo que si se vende el predio, se entienden incluidas las servidumbres.

No obstante, hay casos en que la servidumbre no está vinculada al predio, como en el caso de las servidumbres voluntarias, donde el propietario de un predio le da permiso a su vecino don Pedro para que lo transite él únicamente, de suerte que si don Pedro vende su terreno, el nuevo dueño no puede hacer uso de esa servidumbre.

Por ello, cuando se adquiere un predio que se sirve de predios aledaños de diferentes formas (caminos, paso de agua, etc.), hay que verificar las condiciones de las servidumbres.

Servidumbres cuando se divide el predio.

En los casos en que un predio afectado por una servidumbre es dividido, la servidumbre no se afecta, según lo deja claro el artículo 884 del Código Civil:

«Dividido el predio sirviente no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquél o aquéllos a quienes toque la parte en que se ejercía.

Así, los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito, no pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o camino destinado a ella.»

Ahora, si el que se divide es el predio que goza de la servidumbre (predio dominante o servidumbre activa), los nuevos dueños resultantes de la división del predio continúan con el derecho a la servidumbre conforme al artículo 890 del Código Civil:

«Dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente.»

Las servidumbres son inalterables a pesar de los cambios que sufra el predio afecto a la servidumbre, lo que se hace más evidente con el artículo 887 del Código Civil:

«El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo.

Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.»

La ley protege de forma muy especial el derecho a la servidumbre, pues sin las servidumbres sería muy difícil el desarrollo de cualquier actividad, y los conflictos entre vecinos serían el común denominador.