Qué hacer cuando el arrendador no recibe el inmueble

Al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario debe restituir el inmueble y el arrendador debe recibirlo. ¿Qué se debe hacer si el arrendador se niega a recibir el inmueble?

Cuando el arrendador no quiere recibir la vivienda.

Tratándose del arrendamiento de vivienda urbana, si el arrendador se niega a recibirla a la finalización del contrato de arrendamiento, el asunto se resuelve conforme al artículo 24 de la Ley 820 de 2003. Señala el inciso segundo del numeral 4 de la norma referida:

«Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.»

El arrendatario, mientras haya cumplido con el contrato, no puede verse perjudicado por un arrendador que no quiere recibir el inmueble.

Entrega provisional de inmueble arrendado.

Señala la norma que la entrega provisional del inmueble arrendado debe hacerse mediante la autoridad competente, y la intervención de la autoridad competente en el caso de Bogotá es la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Hábitat. Esa entrega provisional se hará conforme lo señala el parágrafo único del mismo artículo:

«Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.

Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.»

En todo caso, el arrendatario puede acudir a una demanda civil de restitución forzada, como en el caso de los locales comerciales que a continuación se aborda.

Cuando el arrendador no recibe el local comercial.

En el caso del arrendamiento de locales comerciales o cualquier inmueble distinto a la vivienda urbana, el arrendatario tendrá que iniciar una demanda civil para que el juez obligue al arrendador a recibir el inmueble o, si este se niega, entregarlo a un secuestre.

Este proceso lo encontramos en el artículo 385 del Código General del Proceso, especialmente en el segundo inciso que señala:

«También se aplicará, en lo pertinente, a la demanda del arrendatario para que el arrendador le reciba la cosa arrendada. En este caso si la sentencia fuere favorable al demandante y el demandado no concurre a recibir la cosa el día de la diligencia, el juez la entregará a un secuestre, para su custodia hasta la entrega a aquel, a cuyo cargo correrán los gastos del secuestro.»

Al tratarse de un proceso civil, será largo y tortuoso; por lo tanto, debería hacerse lo posible por evitar este tipo de situaciones.

Por qué un arrendador no recibiría un inmueble.

Son muchas las razones por las que un arrendador puede no recibir un inmueble, como que el arrendatario lo haya dejado en muy mal estado y se niegue a realizar las reparaciones que estaban a su cargo.

O que el arrendatario adeude alguna obligación como servicios públicos y el arrendador decida no recibir el inmueble hasta que el arrendatario se ponga a paz y salvo.

Y, por último, algunos arrendadores de mala fe no reciben el inmueble a fin de que el arrendatario entre en incumplimiento para luego ejecutar las penalizaciones o la garantía que se hubieran acordado.

Recomendaciones al terminar el contrato de arrendamiento.

Al terminar el contrato de arrendamiento, usted debe tomar algunas medidas para anticiparse a la posibilidad de que el arrendador se niegue a recibir el inmueble.

1. Antes del vencimiento o terminación del contrato, notifique por correo certificado al arrendador el día en que le hará la entrega del inmueble.
2. Desocupe el inmueble antes de que termine el contrato de arrendamiento, para que el día de la terminación esté completamente desocupado y a disposición del arrendador.
3. Haga las reparaciones y mantenimientos a los que se haya comprometido en el contrato de arrendamiento, para que entregue el inmueble en las condiciones en que se comprometió.
4. A la terminación del contrato de arrendamiento debe haber pagado el arriendo, los servicios públicos y cualquier deuda o compromiso que tenga con el arrendador derivada del contrato de arrendamiento.

De lo que se trata es que al día de la terminación del contrato, usted haya cumplido cabalmente con todas las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, para, valga la redundancia, no incumplir el contrato y así evitar que el arrendador intente sacar provecho de un eventual incumplimiento, por mínimo que sea.

Si usted anticipa que la entrega del inmueble va a ser difícil o conflictiva, no dé papaya y tome las precauciones necesarias.

Paz y salvo arrendamiento.

Es un documento firmado por el arrendador en el que consta que el arrendatario ha cumplido con todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y que, en consecuencia, no adeuda nada al arrendador, estando a paz y salvo por todo concepto.

El paz y salvo también puede ser firmado o expedido por el arrendatario en favor del arrendador, dejando constancia de que se han cumplido con todas las obligaciones.

¿Qué hacer si la inmobiliaria no recibe el inmueble?

Si la inmobiliaria no recibe el inmueble, se sigue el mismo procedimiento expuesto en esta nota, por cuanto el arrendador es la inmobiliaria; fue ella con quien se firmó el contrato de arrendamiento.