Qué hacer si la inmobiliaria no paga las cuotas de administración

Cuando se arrienda un inmueble en una propiedad horizontal por medio de una inmobiliaria, y esta no paga las cuotas de administración, ¿qué acciones puede interponer la administración, el arrendador y el arrendatario?

¿Quién está obligado a pagar la cuota de administración?

La obligación de pagar la cuota de administración recae sobre el copropietario, pues es una de las obligaciones que le impone la Ley 675 de 2001. Así que, ante la copropiedad, es el dueño del inmueble quien debe responder.

Debemos partir del supuesto de que, si la inmobiliaria es la encargada de pagar la cuota de administración, es porque así lo acordó el propietario con la inmobiliaria.

En consecuencia, si en el contrato de arrendamiento dice que el arrendatario paga, el arrendatario es quien debe hacerlo; pero, en todo caso, la administración puede requerir al arrendador para que pague.

Solidaridad en el pago de las cuotas de administración.

No obstante lo anterior, el inciso del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 señala lo siguiente:

«Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.»

Al existir solidaridad entre arrendatario y arrendador, se entiende que la propiedad horizontal puede cobrar a uno o a otro, sin importar lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.

¿Se puede delegar la obligación de pagar la cuota de administración?

El dueño del inmueble puede delegar la obligación de pagar la cuota de administración a un tercero, como puede ser la inmobiliaria o el arrendatario (inquilino).

En el contrato de arrendamiento o de intermediación con la inmobiliaria, se puede delegar la responsabilidad económica de pagar la administración, pero en todo caso, tanto el propietario como el inquilino están obligados frente a la copropiedad a pagar las cuotas de administración.

¿Qué puede hacer la copropiedad cuando la inmobiliaria no paga la cuota de administración?

A la copropiedad no le interesan los negocios que haga cada uno de los copropietarios, y los contratos que estos hayan firmado no son oponibles a la copropiedad, de modo que el administrador debe cobrar las cuotas directamente al propietario del inmueble o al arrendatario.

La copropiedad no tiene por qué cobrar a la inmobiliaria, pues la obligación es exclusivamente entre la copropiedad y los copropietarios, y solidariamente del arrendatario frente a la copropiedad.

Lo que puede hacer el arrendatario cuando la inmobiliaria no paga la administración.

Si, como consecuencia del impago por parte de la inmobiliaria, la administración de la copropiedad decide restringir el uso y goce de algunos derechos del arrendatario, este puede terminar el contrato de arrendamiento por justa causa.

Señala el artículo 24 de la Ley 820 de 2003 como causa para que el arrendatario termine justamente un contrato de arrendamiento:

«La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.»

Naturalmente, en estos casos hay un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la inmobiliaria, y ese incumplimiento da lugar a la terminación del contrato.

Lo que debe hacer el propietario del inmueble si la inmobiliaria no paga la administración.

El arrendador o propietario del inmueble tendrá que responder por las cuotas de administración, que es su obligación, como ya lo anotamos.

Cualquier acción debe tomarla contra la inmobiliaria que ha incumplido el contrato de intermediación.

Ese es un asunto que el arrendador debe resolver con la inmobiliaria sin afectar al arrendatario.

Como se puede observar, la copropiedad debe actuar contra el arrendatario o contra el propietario del inmueble, y estos contra la inmobiliaria.

El arrendatario debe actuar contra la inmobiliaria con quien firmó el contrato y no actuar contra el propietario, con quien no tiene ninguna relación contractual.

¿El arrendatario no puede estar en la lista de morosos?

Siendo el arrendatario obligado solidario al pago de las cuotas de administración, surge la duda de si puede ser colocado en una lista de morosos ante el impago de la cuota de administración.

En el segundo inciso del artículo 30 de la Ley 675 de 2001 encontramos lo siguiente:

«Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.»

La norma claramente se refiere al propietario moroso, y, siendo el arrendatario un deudor solidario, al existir mora en el pago de las cuotas de administración, eventualmente la administración podría incluirlo en la lista de morosos. Pero lo recomendable es que en esa lista se incluya al propietario, máxime si el arrendatario demuestra que cumplió con el pago según el contrato de arrendamiento.

Seguramente, un arrendatario que ha honrado el contrato de arrendamiento podrá demandar su inclusión en la lista de morosos mediante una acción de tutela, y como en ella no se discuten asuntos contractuales sino la afectación de derechos constitucionales, probablemente el juez fallará a su favor.