El vendedor de una cosa está obligado a sanearla por evicción cuando se presenta tal situación, según lo ordena el artículo 1895 del Código Civil colombiano.
Qué es el saneamiento por evicción.
Cuando una persona compra una cosa que luego resulta evicta, el vendedor está obligado a sanear esa situación, como lo señala el artículo 1895 del Código Civil:
«El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.»
Teniendo en cuenta lo anterior, el saneamiento por evicción es una obligación que le corresponde al vendedor de una cosa cuando el comprador es despojado o perturbado en todo o en parte, es decir, el vendedor debe amparar al comprador en el dominio y uso de la cosa; pero además, el saneamiento por evicción comprende responder por los vicios ocultos de la cosa.
¿Qué es la evicción?
Para comprender el saneamiento por evicción, primero debemos tener claro qué es la evicción y cuándo una cosa es evicta.
Se conoce por evicción la pérdida de una cosa por sentencia judicial ejecutoriada o en firme, es decir, cuando la propiedad y posesión de la cosa se pierden por sentencia judicial.
Señala el artículo 1894 del Código Civil:
«Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial»
Una cosa es evicta cuando, por sentencia judicial, es despojada a quien la compró, y hay evicción cuando el comprador de una cosa la pierde por sentencia judicial.
Por ejemplo, cuando una persona que poseía la cosa antes de que fuera vendida inicia un proceso de pertenencia y, por medio de sentencia, se le reconoce la prescripción adquisitiva de dominio, y este despoja al comprador en virtud del derecho reconocido por medio de la providencia judicial.
O cuando usted compra un carro usado, no hace el traspaso y el carro resulta embargado por una deuda de quien se lo vendió.
Para que se dé el saneamiento por evicción, es necesario que la causa de la evicción sea anterior a la venta.
Qué es sanear.
Sanear es el proceso de remediar o reparar algo, en este caso, la pérdida de la cosa vendida que luego resultó evicta.
Cómo se hace el saneamiento por evicción.
La evicción significa que el comprador pierde lo que compró porque una sentencia judicial lo despojó de su propiedad; en tal caso, el vendedor debe o puede responder de tres formas que a continuación expresamos.
Amparando o defendiendo el dominio de la cosa vendida.
Quien persigue la propiedad de una cosa vendida puede demandar al vendedor, y este, a pesar de que ya haya vendido la cosa, está en la obligación de defender el dominio o propiedad en el proceso judicial iniciado.
Por ejemplo, cuando el vendedor vendió el carro usado al banco y luego el banco inicia un proceso ejecutivo en el que busca embargar el carro vendido. En tal caso, el vendedor no puede desentenderse del asunto y permitir que el comprador pierda el carro en caso de que se ejecute la orden de embargo.
Es obligación del vendedor defender la propiedad del vehículo dentro del proceso judicial iniciado por el banco, incluso si ya lo vendió.
Es por ello que cuando se compra un carro se debe hacer el traspaso inmediatamente, o cuando se compra un inmueble, la escritura se debe inscribir de inmediato en la oficina de registro, porque estas cosas pueden suceder, y el vendedor puede ser negligente y dejar que el comprador pierda el carro o la casa.
Acudiendo al proceso judicial iniciado contra el comprador.
También puede suceder que quien pretende la propiedad de la cosa vendida no demande al vendedor, sino al comprador. En tal caso, el vendedor puede ser llamado al proceso para que defienda los intereses del comprador, como lo contempla el artículo 1899 del Código Civil:
«El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.»
En cualquier caso, el vendedor está obligado a defender la propiedad de la cosa que vendió, pues el comprador tiene derecho a comprar la cosa libre de vicio; y si tuviera algún vicio, el vendedor tiene la obligación de sanearlo.
Es de vital importancia citar, ya sea al vendedor o a los herederos, según el caso, cuando se inicia un proceso en contra del comprador respecto a la cosa vendida, si dicho proceso obedece a causa anterior a la venta, toda vez que, si dicha denuncia del pleito no se efectúa y la cosa resultare evicta, no estará obligado el vendedor a la obligación de saneamiento.
Devolviendo el precio pagado por la cosa que resulta evicta.
Supongamos que el vendedor no pudo amparar el dominio de la cosa que vendió con vicio y el comprador la perdió definitivamente.
En tal caso, el saneamiento por evicción comprende también las siguientes obligaciones del vendedor, según el artículo 1904 del Código Civil:
- La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.
- La devolución de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador.
- La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1902.
- La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo.
- El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aún por causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.
Se trata de que el comprador sea resarcido por todos los perjuicios recibidos como consecuencia de los vicios de la cosa que compró.
A modo de resumen, transcribimos a continuación un aparte de la sentencia 00791-01 del 6 de julio de 2005, con ponencia del magistrado Silvio Fernando Trejos de la sala de casación civil de la Corte Suprema de Justicia:
«Pero aun que se dejara de lado esa inconsistencia y bastase el perjuicio que avizora la parte impugnante ante la eventualidad de una prosperidad de la referida demanda reivindicatoria instaurada contra el vendedor, importa anotar que de todos modos la protección que para el comprador surge por vía del saneamiento por evicción se desdobla en la obligación del primero de defender al segundo contra las acciones que, por causa anterior a la venta, promuevan los terceros para hacer valer sus derechos sobre la cosa vendida, lo que ocurrirá normalmente dentro de los respectivos procesos, previa denuncia del pleito que se le haga (artículos 1893, 1899 C. C.; 54 C. de P. C.); y en una segunda fase, según el resultado positivo que obtengan aquéllos por el que tal cosa resulta evicta, tras de ser infructuosa la respectiva defensa, deviene la obligación de restituir el precio y sufragar las indemnizaciones a que haya lugar de acuerdo con la ley (1895 y 1903 C. C.)»
Se advierte que el saneamiento por evicción consta de dos partes:
- Una que implica la obligación de defender al comprador.
- Si la defensa no prospera, la obligación del vendedor de devolver el precio pagado.
También se advierte que el saneamiento por evicción inicia no sólo cuando la cosa ya es evicta, sino cuando se inicia un proceso judicial con el propósito de hacerla evicta, y para ello la ley obliga a que el vendedor se apersone de todo proceso que pretenda privar al comprador del dominio y posesión de la cosa comprada.
Sin embargo, se debe tener presente que, si el comprador es demandado, en ese proceso el vendedor debe acudir en defensa del comprador; pero si finalmente no se configura la evicción, el comprador no tiene derecho a ninguna indemnización, como lo señala la Corte en la misma sentencia:
«Si bien es verdad que a términos del artículo 1899 del C. C. el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta tiene acción para citar al vendedor con miras a que este comparezca a defenderla, no lo es menos que ese derecho del comprador, fundado en la obligación de saneamiento impuesta al vendedor (art. 1893 C. C.), sólo genera indemnización para aquél en la medida en que se produzca la evicción, entendida ésta como la privación total o parcial de la cosa vendida por efectos de una sentencia judicial.»
Es decir que, si la demanda interpuesta contra el comprador para privarlo de la propiedad de la cosa que compró no prospera y no se declara la evicción, el comprador no podrá exigir al vendedor que le reintegre el valor de las costas del proceso judicial, incluso si este no acudió en su defensa, como es su obligación; pero se debe tener en cuenta lo señalado por el artículo 1912 del Código Civil:
«Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor.»
La reparación del perjuicio se puede exigir sólo si la demanda ha sido culpa del vendedor, cosa que se debe probar.
Qué pasa con la obligación de saneamiento si el vendedor de la cosa muere.
La acción de saneamiento puede ser dirigida contra cualquiera de los herederos del vendedor, según el artículo 1896 del Código Civil, toda vez que esta tiene el carácter de indivisible; sin embargo, si en razón a la obligación de saneamiento, además de la obligación de amparar, hay que indemnizar, hay lugar a división en cuanto a que cada heredero solo responde a prorrata de su cuota hereditaria.
Por ejemplo, Pedro compró una casa a Juan y se vio perturbado en la posesión del bien, ya que un tercero, alegando haber ejercido posesión sobre el bien inmueble, inicia un proceso de pertenencia. Pedro debe citar al proceso de pertenencia que se adelanta en su contra a Juan para que este comparezca en virtud de la obligación de saneamiento a ejercer la defensa que corresponda, pero si Juan ha fallecido, Pedro debe citar al proceso a todos los herederos o a cualquiera de ellos.
Siguiendo con el ejemplo, si la cosa resulta evicta y hay lugar a indemnización a favor de Pedro, cada uno de los herederos responderá al respecto en proporción a su cuota en la herencia.
Acción de saneamiento por evicción.
La acción de saneamiento por evicción es la demanda o proceso que interpone a fin de exigir al vendedor el saneamiento por las evicciones originadas en causas anteriores a la venta, conforme lo contempla el artículo 1895 del Código Civil.
Prescripción de las acciones por evicción.
Según el artículo 1913 del Código Civil colombiano, las acciones de saneamiento por evicción prescriben a los 4 años.
Señala la norma que, tratándose únicamente de la restitución del precio, la acción prescribe según las normas generales, esto es, según la prescripción ordinaria y extraordinaria contemplada en el Código Civil.
La fecha para iniciar el conteo del término de la prescripción inicia desde la fecha de la sentencia que configura la evicción, o, si esta no se pronuncia, desde la restitución de la cosa comprada.
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