Pacto de retroventa

La retroventa es un pacto que puede suscribirse por las partes en el contrato de compraventa, regulado por el artículo 1939 del Código Civil colombiano, y que le permite al vendedor recuperar la propiedad vendida.

Retroventa.

La retroventa es una cláusula que se incluye en el contrato de compraventa, que obliga al comprador a vender nuevamente la cosa al vendedor.

El pacto de retroventa permite al vendedor recuperar la cosa vendida, en tanto el comprador se obliga a vendérsela nuevamente.

Por distintas circunstancias, nos vemos obligados a vender una propiedad de la que no queremos desprendernos, así que una alternativa es venderla y firmar un pacto de retroventa que nos permita recuperarla en un futuro cuando las circunstancias lo permitan.

Compraventa con pacto de retroventa.

El pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es decir, solo puede celebrarse un pacto de retroventa cuando existe un contrato de compraventa, y dicho pacto debe ser plasmado en el contrato.

El artículo 1939 del Código Civil define el pacto de retroventa en los siguientes términos:

«Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.»

A través del pacto de retroventa, técnicamente lo que se hace es resolver el contrato de compraventa previamente firmado y no hacer un nuevo contrato de compraventa, pues en esta figura jurídica el vendedor se reserva la facultad de recuperar el dominio del bien a la hora de restituir al comprador el precio pactado en el contrato.

Un ejemplo claro de cuándo se hace uso de este pacto en el contrato de compraventa sería:

Juan necesita una cantidad urgente de dinero y el único bien que tiene es la casa que heredó de su mamá, entonces Juan vende la casa a María, pero incluyen en el contrato de compraventa un pacto de retroventa para que Juan pueda, previa cancelación de cierta cantidad de dinero, recobrar el dominio de la casa que vendió a María.

Esa cantidad de dinero que debe pagar Juan para recuperar la casa puede ser el dinero que le ha prestado María más intereses, u otro valor distinto que acuerden las partes.

Retroventa como garantía.

El contrato de venta en principio es un contrato de garantía, toda vez que la intención del vendedor no es vender la propiedad, sino conseguir el dinero que necesita con apremio, y la intención del comprador no es comprar la propiedad sino garantizar el dinero que ha prestado; sin embargo, en el fondo, sí existe la intención de la compraventa efectiva.

La sala civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC3792-2021, rememora su criterio al respecto:

«No se puede hablar de simulación en una venta con pacto de retracto por el hecho de que se requiera de un dinero, y ser éste el interés inmediato en el vendedor. No. El que vende con retroventa más que un propósito de disposición persigue un dinero, que al no alcanzarlo mediante el mutuo acude al pacto de retro como una manera ágil y rápida de lograr el objetivo. Empero, la voluntad cuando se expresa en sentido de vender sí es real o, mejor, querida, bajo la especial circunstancia de poder readquirir el bien con el pago de lo pactado o de lo consignado como precio de venta. No le es dable, entonces, al vendedor argüir, luego, que no deseaba enajenar la cosa sino de manera simple recibir un dinero y entregar la cosa en garantía, porque esto se presenta con otros actos jurídicos inconfundibles como es, precisamente, el mutuo con hipoteca, que, por tanto, debe ser consignado en exacto sentido.»

Esto deja claro que existen otros contratos que pueden sustituir la compraventa con pacto de retroventa si no se tiene la verdadera intención de vender.

Derechos del vendedor en la retroventa.

Según el artículo 1941 del Código Civil, el vendedor tiene derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida y a ser indemnizado en caso de que la cosa vendida sufra deterioros por culpa del comprador.

Por consiguiente, es obligación del comprador restituir la cosa vendida con sus accesorios naturales.

El derecho que surge del pacto de retroventa no puede ser cedido; es decir, que el vendedor no puede ceder a un tercero dicho derecho a ningún título.

Plazo para cumplir con la retroventa.

El plazo para hacer efectiva la retroventa, es decir, para restituir la cosa al vendedor, es el que fijen las partes en el contrato.

Cuando no se ha estipulado un tiempo por las partes contratantes para recuperar el bien vendido con pacto de retroventa, la ley presume un plazo de cuatro años contados a partir de la fecha del contrato, según lo preceptuado en el artículo 1943 del Código Civil.

La retroventa solo se puede hacer efectiva si el vendedor, que luego funge como comprador, paga el valor acordado, tanto la deuda como el precio de recompra, si existe.

Acción de retroventa.

Si el comprador incumple la obligación de restituir la propiedad al vendedor, surgida del pacto de retroventa, el vendedor puede iniciar una acción que el Código Civil, en el artículo 1943, denomina de retroventa.

El término para interponer la acción o demanda es de 4 años contados desde la fecha en que se firmó el contrato, considerando lo que señala el inciso segundo del artículo 1943 del Código Civil:

«Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le de noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.»

Por último, el pacto de retroventa se puede cumplir haciendo un nuevo contrato de compraventa, o resolviendo el contrato de compraventa primigenio, que es lo técnicamente correcto, aunque lo importante es conseguir la restitución de la propiedad.

Limitación o gravamen al dominio en la retroventa.

El pacto de retroventa constituye un gravamen que limita el dominio, y tratándose de bienes inmuebles, el contrato de compraventa con pacto de retroventa debe hacerse mediante escritura pública, que debe ser inscrita en la oficina de registros públicos.

Es así porque en el folio de matrícula mercantil debe figurar la anotación respectiva, puesto que el comprador queda limitado en su dominio hasta tanto se libere del pacto de retroventa, lo que debe aparecer en el certificado de libertad y tradición, tanto su constitución como su cancelación o levantamiento.