¿Hay riesgo al comprar una vivienda a la que no la han cancelado la hipoteca?

Sí supone riesgos y problemas futuros porque en el certificado de libertad y tradición sigue figurando el gravamen de la hipoteca, y para efectos cotidianos lo que tiene valor probatorio es precisamente el certificado de libertad y tradición. Difícilmente un banco acepte otorgar un crédito respaldado en un inmueble al que ya le figura una hipoteca, así usted presente paz y salvo y de toda las explicaciones pertinentes.

Aunque el crédito y la obligación que dieron origen a la hipoteca se hayan cancelado, el gravamen sigue presente y para poder levantar o cancelar ese gravamen se necesita de la autorización del acreedor hipotecario, que este firme la escritura pública de cancelación de hipoteca, y si ese acreedor ya desapareció o se perdieron los documentos relacionados con esa obligación surge un problema complejo para poder cancelar el gravamen.

Lo correcto es que el vendedor entregue saneado ese inmueble, libre de todo gravamen, de lo contrario es comprar un probable problema futuro.

Que la hipoteca no se haya cancelado no significa necesariamente que en un futuro puedan quitarle la vivienda, pero existe el riesgo remoto de alguien intente ejecutar el título hipotecario y si no se tienen los documentos que demuestren que la deuda hipotecaria se pagó, el proceso se hace complejo, y esos documentos probablemente no los tenga usted ni pueda acceder a ellos.

La hipoteca es una garantía real en la que no se persigue a la persona sino al bien independientemente de quien figure como propietario, como claramente lo señala el artículo 2452 del código civil:

«La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.»

Entonces, si la hipoteca no se ha cancelado, significa que formalmente aún existe un acreedor hipotecario que podría ejecutar esa hipoteca.

La hipoteca es accesoria a la obligación principal que respalda, pero hay que probar que la obligación principal se cumplió o prescribió, y si no se prueba en un eventual proceso hipotecario la hipoteca será ejecutada muy a pesar del dueño actual del inmueble.

En resumen, comprar un inmueble al que le figura una hipoteca sin cancelar supone dos inconvenientes:

1. Pocas personas querrán hacer un negocio con ese inmueble.
2. Existirá el riesgo de que aparezca alguien intentando ejecutar la hipoteca.

Una vez usted compre el inmueble con ese gravamen el problema será suyo, y si ya es difícil conseguir un comprador para una vivienda con todo los papeles en regla, lo será más con ese gravamen incierto, de modo que en un futuro tendrá dificultades no solo para conseguir un crédito respaldado por la vivienda sino para venderla.