Una propiedad proindiviso es aquella que pertenece a varias personas, donde cada una posee una parte del bien, de manera que cada uno solo posee parcialmente el bien sin determinar qué parte del bien le pertenece.
Proindiviso.
El proindiviso se refiere a una propiedad que no se ha dividido, por lo que está en comunidad, es decir, pertenece a dos o más personas.
Un bien, como puede ser una casa, está en proindiviso o en comunidad, cuando no está dividida, y todos son dueños de ella, pero al no estar dividida, cada quien tiene un porcentaje de la propiedad sin definir qué parte de ella.
El proindiviso tiene la característica, y el problema, de no poder identificar lo que le corresponde a cada una de las partes, pues se trata de una cuota o participación abstracta sobre el total del bien.
Características de los bienes proindivisos.
Supongamos una vivienda que pertenece a 5 hermanos. Se sabe que cada hermano posee un 20% de la vivienda, pero un 20% de cualquier parte de la vivienda. No se puede afirmar que uno es el dueño de la sala, el otro de la cocina, otro del cuarto de arriba, otro del garaje, etc., y esa indefinición es su principal característica.
Esa característica hace que sea difícil administrar una propiedad en proindiviso, pues al no existir una división material del inmueble, todos son dueños de todo y ninguno de nada. De allí que en algunos casos sea necesario fijar reglas claras para la administración de la propiedad, de manera que ningún copropietario resulte afectado por la actividad de los otros comuneros.
Hay muebles o propiedades que son indivisibles, pero otros sí se pueden dividir y así individualizar la parte que le corresponde a cada uno.
División de los bienes proindiviso.
En los inmuebles que se pueden dividir, esa división se puede hacer formalmente mediante una escritura de partición material, donde a cada comunero o copropietario se le asigna una parte material del inmueble según su alícuota de participación, lo que suele ser una solución efectiva para el manejo y administración de la propiedad proindiviso.
Si la partición no es posible, la solución pasa por vender el bien y repartir entre todos lo obtenido con la venta según la parte que cada uno posea.
Hay casos en que ni la partición ni la venta son posibles debido a que uno o varios de los copropietarios se niegan, y en tal caso resulta oportuno recordar lo que dice el artículo 2334 del Código Civil colombiano:
«En todo caso puede pedirse por cualquiera o cualesquiera de los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto.
La división tendrá preferencia siempre que se trate de un terreno, y la venta cuando se trate de una habitación, un bosque u otra cosa que no pueda dividirse o deslindarse fácilmente en porciones.»
Y al respecto, la Corte Constitucional en sentencia C-791 del 2006 dijo:
«Entre los derechos que las leyes civiles otorgan a los comuneros se encuentra el de no estar obligado a permanecer en la indivisión, es decir, cada comunero conserva su libertad individual, de allí que tanto el Código Civil, artículo 2334, como el de Procedimiento Civil, artículo 467, consagren que todo comunero puede pedir la división material de la cosa común, o su venta para que se distribuya el producto; y que, la demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros, y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son condueños. Cabe recordar, que en el cuasicontrato de comunidad entre dos o más personas, ninguna de ellas ha contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa.»
Es decir que cualquier comunero puede demandar a los demás comuneros para que se proceda a la partición o división (proceso divisorio) o para que se realice la venta del proindiviso para proceder a repartir entre los comuneros el fruto de la venta.
Administración de la propiedad proindiviso.
El proindiviso deriva en un cuasicontrato de comunidad definido por el artículo 2322 del Código Civil, y allí nada se dice sobre la administración de la propiedad.
Por consiguiente, los comuneros deberán fijar las reglas para administrar la propiedad.
Lo que sí hace la ley es definir el tratamiento que se ha de dar a las deudas, ingresos (frutos) y gastos de la propiedad proindiviso.
Cuando la propiedad en proindiviso genera renta o ingresos, estos se distribuyen en la misma proporción en que cada copropietario es dueño del bien, según dispone el artículo 2328 del Código Civil.
Como la propiedad requiere de mantenimiento y reparaciones, estas deben ser asumidas por todos los copropietarios a prorrata de la participación de cada uno, al tenor del artículo 2327 del Código Civil.
Y un detalle a considerar: Las deudas contraídas a favor y en nombre de la propiedad proindiviso tienen un tratamiento claro consagrado en el artículo 2325 del Código Civil:
«A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella.
Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales; salvo el derecho de cada uno contra los otros, para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda.»
La venta de la propiedad proindiviso se puede hacer total o parcialmente, y en caso de venta parcial, unos comuneros pueden comprar la parte de los otros, conforme los artículos 2336 y 2337 del Código Civil.
Escritura de proindiviso.
No existe como tal una escritura de proindiviso; simplemente existe una escritura en la que figuran varios propietarios fijando la cuota o porcentaje en que cada uno participa de la propiedad.
Cuando se hace un proceso divisorio, en la sentencia se determina la partición material del bien, lo que implica la delimitación e identificación de lo que corresponde a cada comunero o condueño.
La sentencia, que no es una escritura pública, se debe inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos, aclarando que la sentencia de partición material no es un acto de enajenación ni disposición, de manera que no se altera la propiedad del bien proindiviso, que sigue en cabeza de todos los comuneros.
Cuando se hace la venta total o parcial del bien, esta se hace mediante escritura pública, venta que puede hacer de forma individual cada comunero o en conjunto por todos los comuneros.
¿Se puede hipotecar un proindiviso?
Sí es posible constituir una hipoteca sobre un bien proindiviso, pero en realidad lo que se hipoteca no es el inmueble como tal, sino la cuota parte que pertenece al deudor hipotecario.
En consecuencia, si se lleva a cabo la ejecución de la hipoteca, el acreedor hipotecario solo se puede adjudicar la cuota parte correspondiente, que fue la parte gravada con la hipoteca, puesto que las obligaciones de un comunero no pueden afectar la parte de otro.
Esa independencia de obligaciones es tan clara que el mismo artículo 2325 del Código Civil señala que las deudas contraídas por un comunero en pro de la comunidad solo obligan al comunero que las contrajo, así que con más razón esa independencia aplica sobre obligaciones que no se hicieron en pro de la comunidad, sino en beneficio particular del comunero.
Cómo disolver un proindiviso.
El proindiviso, al ser un bien no dividido, desaparece cuando se hace una partición material del bien, pero la comunidad sigue, pues sigue perteneciendo a todos los comuneros.
Esto en razón de que la partición material del bien no implica el desenglobe del inmueble, de manera que no es posible que cada comunero tenga una escritura independiente, ya que la propiedad sigue en cabeza de todos los comuneros.
Una vez que se ha realizado la partición material, sí es posible hacer el desenglobe, por lo que cada persona puede escriturar la parte que le corresponda.
Riesgos de comprar en proindiviso.
Comprar un bien proindiviso supone riesgos, como el de convivencia y administración, pues al no existir independencia en la propiedad, pueden surgir conflictos entre las partes.
Además, hay bienes que no se pueden dividir o partir, como es el caso de una casa o apartamento, siendo la única solución que una de las partes compre a las otras, y puede ser que las otras partes no quieran vender, o aprovechándose de la situación exijan un precio exagerado.
En resumen, es seguro comprar una casa, lote, apartamento o finca, en el sentido de que la compraventa es válida, pero luego puede haber dificultades de convivencia y administración del bien.
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