La propiedad horizontal es un sistema o figura jurídica que permite gestionar un conjunto de unidades o construcciones privadas en un entorno comunitario o común, donde parte de la infraestructura debe ser compartida por quienes conforman la propiedad horizontal.
- ¿Qué es la propiedad horizontal?
- Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación o uso.
- Constitución de la propiedad horizontal.
- Reglamento de la propiedad horizontal.
- Órganos de administración de la propiedad horizontal.
- Del control y la vigilancia de la propiedad horizontal.
- Solución de conflictos en la propiedad horizontal.
- Recursos del dinero y los recursos de la propiedad horizontal.
- Preguntas frecuentes.
- ¿El cónyuge de un copropietario tiene voz y voto en la asamblea de la propiedad horizontal?
- ¿Un copropietario puede ser el contador público de una propiedad horizontal?
- ¿En cuánto tiempo prescriben las cuotas de administración?
- ¿En un conjunto mixto las cuotas de administración pueden ser mayores para locales comerciales?
¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es una figura jurídica en la que se organizan inmuebles que comparten zonas comunes para todos, al tiempo que cada uno tiene sus áreas privadas.
La propiedad horizontal se denomina también copropiedad, porque los inmuebles, además de compartir espacios físicos comunes, comparten la gestión, administración y mantenimiento de esos espacios comunes.
El concepto de propiedad horizontal surge de la unión de dos nociones contenidas en ella, íntimamente ligadas entre sí. Es decir, colaterales o paralelas, de la mano o de lado u horizontal, pero ninguna puede coexistir sin la participación de la otra. Son dos derechos distinguibles uno del otro, pero inseparables en su funcionamiento.
Clasificación de la propiedad horizontal según su destinación o uso.
La propiedad horizontal se clasifica según la destinación o uso que se haga de los bienes privados que la conforman, y de esas definiciones se encarga el artículo 3 de la ley 675 de 2001.
Edificio o conjunto de uso residencial.
La norma define el conjunto de uso residencial de la siguiente forma:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.»
Es el caso de los conjuntos de casas o edificios de apartamentos, donde su destinación es exclusivamente para vivienda o residencia, naturaleza que no se pierde porque el constructor haya dejado un espacio para una cafetería o restaurante para el uso de los residentes de la copropiedad.
Edificio o conjunto de uso comercial.
Respecto a la propiedad horizontal de uso comercial, dice la ley:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»
Se trata de aquellas unidades que han sido diseñadas para que una parte o bloque opere como residencial y otro bloque como comercial, con locales, oficinas, etc.
Edificio o conjunto de uso mixto.
El edificio o conjunto mixto es una mezcla de los dos anteriores:
«Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.»
Es el clásico centro comercial compuesto por locales y oficinas.
¿Colocar una tienda o una miscelánea convierte un conjunto residencial en mixto?
Un conjunto residencial, desde sus inicios, se concibe como un conjunto de uso residencial, o mejor, se destina para uso residencial; por lo tanto, si en el futuro uno o varios bienes privados se utilizan para asuntos comerciales, no implica perder la naturaleza residencial del mismo.
Esto se debe a la redacción del artículo 3 de la ley 675 de 2001, que se ocupó de definir lo que es un conjunto residencial, comercial o mixto, y utiliza repetidamente el término destinación, que es diferente a uso.
De allí que un edificio que fue concebido desde su inicio para destinarlo exclusivamente a vivienda no alterará su naturaleza porque a uno o varios bienes se les pueda dar un uso comercial, ya que la destinación del conjunto como unidad es residencial.
La naturaleza del conjunto depende más de la destinación que del uso real que luego se pueda hacer.
Distinto es si desde que se inicia el proyecto, este se diseña para ser utilizado para vivienda y para uso comercial, y así tendrá que constar en los planos, proyectos y reglamento. En este caso, desde sus orígenes, la intención ha sido utilizarlo como un conjunto mixto.
Constitución de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal se constituye mediante escritura pública en los términos del artículo 4 de la ley 675 de 2001;
«Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.»
Una vez constituida, la propiedad horizontal se debe registrar o inscribir en la alcaldía del municipio donde esté ubicada, en los términos del artículo 8 de la ley 675 del 2001.
La persona jurídica nacida de una propiedad horizontal es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, que está conformada por todos los copropietarios que hacen parte de ella.
Reglamento de la propiedad horizontal.
Toda propiedad horizontal debe tener un reglamento que regirá a la propiedad horizontal y que obliga a todos los copropietarios, el cual debe quedar en la escritura pública de constitución, es decir, hacer parte integral de la escritura pública.
El reglamento de propiedad horizontal debe hacerse conforme a lo estipulado en el artículo 5 de la ley 675 de 2001, y es diferente al manual de convivencia, que es un documento interno de la propiedad horizontal que no hace parte de la escritura pública.
Órganos de administración de la propiedad horizontal.
La ley 675 de 2001 contempla una serie de órganos que se han de encargar de la administración general de la propiedad horizontal.
Los órganos de administración en una propiedad horizontal son los siguientes:
Cada órgano tiene sus funciones y competencias que puede consultar visitando el enlace a cada uno.
Del control y la vigilancia de la propiedad horizontal.
El control y la vigilancia de la propiedad horizontal recae sobre los copropietarios, el consejo de administración, la revisoría fiscal y algunas entidades estatales.
Revisoría fiscal en la propiedad horizontal.
La revisoría fiscal es una figura que permite hacer control y vigilancia del cumplimiento de las obligaciones de la propiedad horizontal, en el cumplimiento de funciones y de las normas que regulan la propiedad horizontal.
La obligación de tener revisor fiscal en la propiedad horizontal.
El artículo 56 de la ley 675 señala las propiedades horizontales que deben tener revisor fiscal, que se resume así:
| Tipo de propiedad horizontal. | Obligación de tener revisor fiscal. |
| De uso comercial o mixto. | Sí. |
| De uso residencial. | No. |
Los conjuntos residenciales no están obligados a tener revisor fiscal, sin importar si son grandes o pequeños; no obstante, pueden tenerlo si así lo dispone la asamblea general.
Requisitos para ejercer la revisoría fiscal de una propiedad horizontal.
El revisor fiscal tiene que ser contador público con tarjeta profesional vigente, y para el caso de los conjuntos mixtos y comerciales, no puede ser revisor fiscal quien sea propietario de un bien privado.
En el caso de los conjuntos residenciales, donde la revisoría fiscal es potestativa de la asamblea general de propietarios, sí se puede nombrar como revisor fiscal a un contador público que sea propietario de un bien privado en la propiedad horizontal.
¿Quién nombra el revisor fiscal en la propiedad horizontal?
El revisor fiscal debe ser elegido por la asamblea general de propietarios, pues así, esa es una de sus funciones, según lo dispone el numeral 12 del artículo 38 de la ley 675 de 2001.
Es la asamblea quien hace el nombramiento y quien tiene la facultad de removerlo.
Entidades estatales que participan en el control de la propiedad horizontal.
La ley 675 de 2001 no define qué entidad estatal debe ejercer el control y vigilancia de la propiedad horizontal, y tampoco lo hace ninguna otra ley; en consecuencia, no existe una especie de secretaría o superintendencia que ejerza un control y vigilancia sobre la propiedad horizontal.
En consecuencia, el control lo ejerce la entidad que corresponda a la irregularidad que cometa la propiedad horizontal.
Así, en caso de una irregularidad, el afectado debe denunciar a la entidad competente, como puede ser una denuncia ante un juzgado civil o penal, según corresponda, una denuncia policiva, una denuncia a planeación, la UGPP, la Dian, etc.
Solución de conflictos en la propiedad horizontal.
Los conflictos en los conjuntos son frecuentes, tanto entre los que viven en él, como entre residentes y las autoridades del conjunto (administrador, consejo de administración, etc.), y la ley 675 de 2001 ha considerado estas situaciones.
En efecto, dice el artículo 58 de la citada ley:
«SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.»
En primer lugar, las personas involucradas en algún conflicto dentro de la propiedad horizontal cuentan con el comité de convivencia para abordar el conflicto, y como la misma norma lo dice, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a las autoridades judiciales competentes.
Es decir, que el afectado puede recurrir a un juez para que sea este el que dirima el conflicto, si es que no fue posible por intermedio de los mecanismos de solución de conflictos con que cuenta la propiedad horizontal.
Esta competencia está dada por el numeral 4 del artículo 17 del Código General del Proceso a los jueces civiles municipales en única instancia:
«De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.»
Es decir, que la demanda se debe presentar ante el juez civil municipal.
Por su parte, el artículo 390 del Código General del Proceso señala que:
«Se tramitarán por el procedimiento verbal sumario los asuntos contenciosos de mínima cuantía, y los siguientes asuntos en consideración a su naturaleza:
- Controversias sobre propiedad horizontal de que tratan el artículo 18 y 58 de la ley 675 de 2001.
(…)»
Los asuntos a los que se refieren los artículos 18 y 58 de la ley 675 se deben tramitar mediante un proceso verbal sumario ante el juez civil municipal, y se trata de un proceso de única instancia.
Recursos del dinero y los recursos de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal se financia con los aportes ordinarios y extraordinarios que deben realizar obligatoriamente los copropietarios, y las multas y sanciones económicas que se impongan.
La ley 675 de 2001 no fija quién es el encargado de manejar los dineros de la propiedad horizontal, pero considerando que el administrador es el representante legal y el responsable de la administración como tal, es quien, en primer lugar, debe manejar o administrar los recursos de la propiedad horizontal.
No debe perderse de vista que los recursos de la propiedad horizontal deben ser ejecutados de acuerdo al presupuesto, el cual es aprobado por la asamblea general de propietarios, pero es elaborado y presentado por el administrador y el consejo de administración.
Quienes ejecutan el presupuesto son el administrador y el consejo de administración, que en todo caso deben ceñirse al presupuesto aprobado.
El administrador de la propiedad horizontal, al ser el representante legal, será quien firme los contratos, las órdenes de trabajo o de servicio, etc., considerando que el administrador puede estar sujeto a las instrucciones del consejo de administración.
En todo caso, es el administrador quien es responsable del manejo de los recursos, del presupuesto y de la contabilidad, y es quien, en general, debe administrar los bienes de la copropiedad y recaudar las cuotas y multas que se impongan.
El contador público, si lo hay, no tiene ninguna función administrativa ni de ejecución, y su labor se limita a registrar los hechos económicos de la propiedad horizontal, a elaborar y presentar informes, y, en consecuencia, no tiene que manejar recursos, pues el contador no hace parte de la administración, ni la contabilidad cumple funciones administrativas, sino de registro y revelación.
Demanda ejecutiva para el cobro de cuotas de administración.
Es responsabilidad del administrador cobrar las cuotas de administración, sean ordinarias o extraordinarias, y las multas o sanciones económicas; si el deudor se niega a pagar, el administrador tiene la facultad de iniciar un proceso ejecutivo para cobrar esa deuda.
Al respecto, señala el artículo 48 de la ley 675 de 2001:
«En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.»
Como título ejecutivo servirá la simple certificación expedida por el administrador de la propiedad horizontal, que por ministerio de la ley presta mérito ejecutivo.
No hacen falta letras de cambio ni pagarés, ni confesiones de parte. Es suficiente con el certificado expedido por la administración.
Preguntas frecuentes.
A continuación, damos respuesta a las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
En nuestra opinión, mientras no haya separación de bienes y se asigne a cada cónyuge una parte de la copropiedad producto de la liquidación de los bienes de la sociedad conyugal, el cónyuge del copropietario no tiene ningún derecho frente a la propiedad horizontal, ya que estos derechos los ejerce el propietario como poseedor único del dominio jurídico del bien respectivo.
Quien ostente la propiedad jurídica del bien privado, es decir, quien figure en la escritura pública, es en quien recaen los derechos y obligaciones propios de la propiedad horizontal, independientemente de los derechos que el cónyuge pueda tener sobre los bienes de su pareja; en consecuencia, mientras en la escritura pública no se figure, no se pueden alegar derecho alguno, al menos en las mismas condiciones que el propietario.
El cónyuge del copropietario eventualmente podrá ejercer algunos derechos en caso de que sea morador exclusivo del bien (que su pareja resida en otro lugar, por ejemplo), puesto que en este caso, tendrá derecho a ser escuchado en las asambleas respecto a decisiones que lo afecten directamente.
Por lo general, los cónyuges deliberan en las asambleas o reuniones, pero su derecho se limita a la voz, más no al voto.
En nuestro criterio, sí, debido a que la ley solo impone esa limitación al revisor fiscal, y solo en los conjuntos de uso comercial o de uso mixto.
Recordemos que el contador público es distinto al revisor fiscal y cumple funciones diferentes, puesto que el contador público no ejerce actividades de inspección, vigilancia y control como lo hace un revisor fiscal, sino que su trabajo se limita a registrar información, elaborar informes y colaborar con el cumplimiento de obligaciones legales como impuestos y demás; por lo tanto, al no tener ninguna injerencia en la parte administrativa, no existe tal impedimento.
Las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, y en general todas las deudas con la propiedad horizontal, prescriben a los 5 años según el artículo 2536 del Código Civil, y de acuerdo con el artículo 2535 del Código Civil, el término de prescripción se cuenta desde que la obligación se haya hecho exigible, es decir, desde la fecha en que venció el plazo para pagarse.
Esta aclaración es oportuna para aquellos administradores de propiedad horizontal que no se preocupan por gestionar el recaudo de la cartera por concepto de cuotas de administración, bajo el razonamiento de que en algún momento el deudor moroso necesitará solicitar un paz y salvo, y que en ese momento tendrá que pagar los valores adeudados.
En efecto, hay casos en que es indispensable que el copropietario deba solicitar a la administración la expedición de un paz y salvo como cuando se va a vender el inmueble, oportunidad precisa para exigir el pago de todo lo adeudado; pero no se debe perder de vista que judicialmente solo es posible exigir el pago de las deudas no prescritas, y si el deudor es conocedor de ello, seguramente aprovechará la ley a su favor.
Algunas personas han llegado a considerar que es justo cobrar una cuota de administración más elevada a un local comercial que a una vivienda, por cuanto el local comercial, se supone, es una unidad de negocio que genera rentabilidad y que por ello debería asumir un mayor costo o gasto de mantenimiento de la propiedad horizontal.
Aunque este razonamiento pudiera ser adecuado desde algún punto de vista, la ley no lo ha considerado así exactamente.
La ley 675 de 2001, para evitar complicaciones, definió que la contribución a las expensas necesarias se haría en función de los coeficientes de copropiedad, de modo que aquella unidad privada que tenga un mayor coeficiente, tendrá que hacer una mayor contribución.
No se ocupó la ley de hacer una diferenciación respecto a los conjuntos de uso mixto, de modo que, en todos los casos, las expensas necesarias serán asumidas según el coeficiente de copropiedad de cada bien, sin importar que se trate de un bien dedicado a vivienda familiar o a la explotación comercial.
Lo que la ley 675 de 2011 en su artículo 3 sí consideró, fue la posibilidad de crear módulos de contribución, definiéndolos de la siguiente forma:
«Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.»
Mediante esta figura es posible sectorizar dentro de un conjunto algunas unidades privadas, con el fin de que estas asuman el mantenimiento de lo que solo ellos utilizan, y allí podrá crearse un módulo de contribución para los locales comerciales, por ejemplo; pero lo máximo que se puede exigir es que estos locales asuman la totalidad de ciertos gastos, más no que de forma general y global deban pagar una cuota de administración superior a los otros bienes privados, solo por el hecho de ser comerciales.
Forma de citar este artículo (APA):
Gerencie.com. (2023, octubre 20). Propiedad horizontal en Colombia [Entrada de blog]. Recuperado de https://www.gerencie.com/propiedad-horizontal.html
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